2018年排名前列季度保定房地产市场分析报告

前言：

2018年排名前列季度，保定共下发18个预售许可证，共有16个项目获得，分别为保定火车站百汇地下商业街、中央公馆综合楼项目、正誉国际金融中心、玉兰湾、上林风景、荣联天下城Ⅵ区、华舜学府、碧悦商务中心、假日丽城A区B区、河北建设商务中心（中诚·碧桂园·璟公馆）、未来金融港一期、文津花园10号楼、迎宾三期商业、悦正园住宅项目、锦绣城二期D座住宅、普兰庭住宅小区C区。

全国两会在北京召开，房地产相关问题备受重视，“房住不炒”“房地产税”“租购同权”等关键词频频出现。乡村发展备受重视，同时，全国各大城市为了吸引人才纷纷出台了一系列针对人才引进的优惠政策。

2018年排名前列季度，保定主城区发布《关于进一步加强商品房销售价格监管的通告》和《关于进一步加强节约集约用地的意见》，推出不动产权证书邮寄服务；莲池区出台加快解决棚户区和城中村改造项目遗留问题实施方案；徐水区出台《保定市徐水区住建局关于购买新建商品房的警示公告》《关于严控宅基地建房进一步加强全区规划建设管理的紧急通知》；白沟新城进一步加强商品房销售价格监管，并开展为期三个月的开展房地产中介专项整治行动；雄安新区确定住房实施租赁积分制，并上线区块链租房应用平台。

2018年排名前列季度，改善型刚性需求消费者依旧是保定房地产市场的主导力量；新房是保定购房者的优选；房价直接打折的促销方式最受购房者欢迎；小高层住宅产品最受关注；区域地段为影响消费者购房的首要因素，购房者对住房体验的舒适度上升；保定主城区仍最受购房者青睐，竞秀区成为优选购房趋于；处于迷茫阶段、对房地产未来走势不明确的受访者占比增多；多数受访者认为下阶段楼市政策将适当放松。综合调查情况来看，保定购房者的购买力有所提升。

2018年排名前列季度，保定市（包括主城区和新三区）挂牌出让地块共成交45宗，出让总面积1192686.63平方米，约合1789.03亩，共吸金365552万元。主城区成功出让地块18宗，约合518.68亩，8宗地块竞拍规则为“双限双竞”，其中7宗限售10年。此外，排名前列季度，保定市国土资源局共发布了78则征地公告，共征地247.7475公顷，约合3716.21亩。其中，竞秀区征地近15.128公顷；莲池区征地2.1071公顷；满城区征地107.7058公顷；清苑区征地72.8979公顷；徐水区征地49.9087公顷。

《2018年排名前列季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2018年排名前列季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

1.排名前列季度保定主城区楼盘预售情况：下发18个预售证 16个项目获发

据搜狐焦点网保定站监测保定房地产交易中心网数据显示，2018年排名前列季度保定共下发18个预售许可证，共有16个项目获得，分别为保定火车站百汇地下商业街、中央公馆综合楼项目、正誉国际金融中心、玉兰湾、上林风景、荣联天下城Ⅵ区、华舜学府、碧悦商务中心、假日丽城A区B区、河北建设商务中心（中诚·碧桂园·璟公馆）、未来金融港一期、文津花园10号楼、迎宾三期商业、悦正园住宅项目、锦绣城二期D座住宅、普兰庭住宅小区C区。【数据如图 1-1所示】

图 1-1 排名前列季度保定市预售证下发情况

数据显示，2018年排名前列季度预售总面积为73809.46平方米，同比2017年排名前列季度预售总面积107638.69平方米，2018年排名前列季度预售总面积减少了近31.43%。一季度，预售总套数为8320套。其中，竞秀区获得9个项目获证，莲池区获得7个项目获证。

2018年排名前列季度，保定主城区下发的预售许可证数量与去年同一季度相比大大增加，但入市总面积减少，保定楼市正在稳步回暖。

（1）2018年排名前列季度全国房地产相关政策

提要：2018年排名前列季度，全国两会在北京召开，房地产相关问题备受重视，“房住不炒”“房地产税”“租购同权”等关键词频频出现。乡村发展备受重视，同时，全国各大城市为了吸引人才纷纷出台了一系列针对人才引进的优惠政策。

1.房住不炒

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”被写进十九大报告，说明抑制投机仍将是房地产调控政策的重要方向。

2.租购同权

随着我国经济社会发展，城市化进程加快，城镇居民的住房租赁需求快速增长。

3.房地产税

十八届三中全会首次提到“加快房地产税立法并适时推进改革”， 3月4日，全国人大发言人张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快完善法律草案、重要问题论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

4.坚持差别化住房信贷政策

3月6日，中国银监会副主席王兆星在全国政协经济界别小组讨论上接受采访时表示，银监会始终坚持差别化的住房信贷政策，遏制投机炒房。

5.乡村振兴战略

《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》确定了实施乡村振兴战略的目标任务：到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。《意见》强调，坚持农业农村优先发展。

6.人才争夺战：

南京：1月7日，《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》出台，规定由专业人才引进项目或政府有关部门评审确定的A、B、C三大类人才所购买的首套住房不受户籍限制；高层次人才住房公积金最多可贷120万元，部分项目可申领不少于300万元的购房补贴。

西安：规定2017年市本级大学生安居试点项目工程建设不少于1.2万套；高校无房教职工可申请周转房并支持鼓励高校利用自有土地建设公租房等。

北京：2018年3月21日，北京市政府网站发布了《北京市引进人才管理办法(试行)》。根据自身“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的定位，北京市重点招揽“千人计划”和“海聚工程”的中国籍入选专家，文化创意人才、体育人才、国际交往的人才、科技创新人才等。

上海：2018年3月26日下午，上海市人才工作大会举行。上海市委书记李强表示，要实施人才高峰工程，进行大刀阔斧的人才政策改革，形成对全球高峰人才的“磁吸效应”，打造“人才梦之队”。

7.河北加快农村改革

《关于加快推进农村改革的意见》提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

（2）. 2018年排名前列季度保定房地产相关政策

提要：2018年排名前列季度，保定主城区发布《关于进一步加强商品房销售价格监管的通告》和《关于进一步加强节约集约用地的意见》，推出不动产权证书邮寄服务；莲池区出台加快解决棚户区和城中村改造项目遗留问题实施方案；徐水区出台《保定市徐水区住建局关于购买新建商品房的警示公告》《关于严控宅基地建房进一步加强全区规划建设管理的紧急通知》；白沟新城进一步加强商品房销售价格监管，并开展为期三个月的开展房地产中介专项整治行动；雄安新区确定住房实施租赁积分制，并上线区块链租房应用平台。

1.主城区：

《关于进一步加强商品房销售价格监管的通告》

2018年3月7日，保定市政府再发通告，要求进一步加强商品房销售价格监管，要求强化价格信息公示，加强预售价格监管，加大执法检查力度等。

《关于进一步加强节约集约用地的意见》

《意见》融合近年来各级有关政策，以落实单位GDP建设用地使用面积下降、提升供地水平和产出效益、强化工业项目用地指标控制和强化评价指标控制为目标，从有效盘活建设用地、着力规范土地市场行为、严格用地标准控制、提高土地利用效率、推进各类开发区节约集约用地和强化工业项目综合监管、建立节约集约长效机制6个方面，提出多项具体措施。未来，我市将全面落实最严格的节约集约用地制度，促进土地利用方式的根本转变。

保定推出不动产权证书邮寄服务

从3月26日开始，保定市国土资源局与中国邮政集团公司保定市分公司等单位，共同推出了不动产权证书（证明）便民邮寄服务。市民在业务受理窗口办好相关手续后，“房本”（证明）就可以邮寄到家。

莲池区：加快解决棚户区和城中村改造项目遗留问题实施方案

2018年4月3日，保定市莲池区人民政府网发布《保定市莲池区加快解决棚户区和城中村改造项目遗留问题实施方案》，规定2018年12月底前至少完成征迁总户数的95%。

2.徐水区：

《保定市徐水区住建局关于购买新建商品房的警示公告》

2018年1月10日，保定市徐水区人民政府网发布了《保定市徐水区住建局关于购买新建商品房的警示公告》，公告中指出，徐水区将责令职能部门对近期徐水区关于商品房开发项目违规宣传、推介及个别售房的行为进行调查；区政府相关部门将加快五证办理，届时将公布项目全部房源，并监督开盘销售情况；同时警示广大市民，购买手续不全项目楼盘不受法律保护。

《关于严控宅基地建房进一步加强全区规划建设管理的紧急通知》

2018年3月26日，徐水区人民政府发布了《关于严控宅基地建房进一步加强全区规划建设管理的紧急通知》，通知显示，随着雄安新区规划建设的展开，徐水出现了部分单位和个人未经批准擅自进行工程建设和在宅基地上新建、翻建、改建、扩建房屋等行为，严重影响城乡规划顺利实施，并存在严重的安全隐患，因此按照相关规定，发布紧急通知，严禁未经批准擅自进行工程建设和在宅基地上新建、翻建、改建、扩建房屋等行为。

3.白沟新城：

《关于进一步加强商品房销售价格监管的通告》

2018年3月15日，白沟新城发通告，根据《保定市人民政府关于进一步加强商品房销售价格监管的通告》，要求进一步加强商品房销售价格监管，要求强化价格信息公示，加强预售价格监管，加大执法检查力度等。

开展房地产中介专项整治行动

2018年3月，白沟新城受“雄安新区”影响，房价出现异常波动，为进一步加强白沟新城房地产中介行业管理，整顿和规范房地产交易秩序，切实维护群众合法权益，白沟新城将开展为期3个月的经纪机构专项整治行动，严肃查处违法违规房地产经纪机构，规范房地产交易秩序，提高中介服务水平，提升从业人员的职业操守，保障房地产交易安全，促进房地产中介行业健康有序发展。

4.雄安新区：

雄县：严控违法违规建设 全面停止一切房屋销售行为

2018年3月16日，雄县人民政府公布了“关于进一步严管严控严禁违法违规建设和抢栽抢种行为的通告”，公告强调持续实施严格管控政策，全面深化规划、土地、项目、户籍、不动产五方面的严格管控，严格落实“十项严控措施”，严禁各类形式的违法违规建设和抢栽抢种行为。全面停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续，严禁任何房屋销售机构在我县开展各类形式的房屋销售业务。

住房实施租赁积分制 上线区块链租房应用平台

2月10日，河北雄安新区管委会召开以“住房租赁积分为切入，探索住房租赁管理新模式”为主题的学术性研讨会。雄安新区积极探索建立住房租赁积分制度，从住房租赁市场主体属性、政策激励、租赁行为三方面，运用区块链、大数据等前沿技术，建立科学、有效的住房租赁积分全生命周期管理机制，营造活力、健康、有序、可持续的住房租赁生态。

北京至雄安城际铁路获批

国家发改委批复了《关于报送新建北京至雄安新区城际铁路调整可行性研究报告的函》，项目总投资335.3亿元，其中工程投资333.3亿元，动车组购置费2亿元。主要建设内容为，线路北起京九铁路李营站，途经北京大兴区、北京新机场、河北省廊坊市、霸州市至雄安新区，新建正线92.4公里，共设5座车站，同步建设雄安动车运用所。

5.保定各大银行房贷利率汇总

2018年3月14日，搜狐焦点网对保定各大银行房贷利率情况进行了咨询，据了解，中国银行、建设银行、农业银行、工商银行以及交通银行房贷利率，均在基准利率基础上有所上浮，上浮比例为10%至25%不等。

图 1-2 排名前列季度保定各大银行房贷利率汇总

1、排名前列季度保定市土地挂牌出让情况：成交地块45宗 总面积近1789.03亩

提要：2018年排名前列季度，保定市（包括主城区和新三区）挂牌出让地块共成交45宗，出让总面积1192686.63平方米，约合1789.03亩，共吸金365552万元。主城区成功出让地块18宗，约合518.68亩，8宗地块竞拍规则为“双限双竞”，其中7宗限售10年。

图 3-1 排名前列季度保定市土地挂牌出让情况

1.1主城区：开年土拍尘埃落定 18宗地揽金25.13亿

2018年排名前列季度，保定土地市场于2017年年底发布挂牌公告的18宗地块，经过多次熔断最终全部成功出让，成交总面积345785.3平方米，约合518.68亩，成交总价251300万元。

其中，居住用地12宗，总面积250445.6平方米，商服用地5宗，总面积62301.8平方米，另有一宗教育科研用地。【最终出让结果 见下图】

图 3-2 排名前列季度主城区18宗挂牌出让地块成交情况

18宗出让地块中，有8宗竞拍规则为“双限双竞”，而且除了【2017-035】号地块外，均有限售10年的规定。此外，另有4宗地块“限制地价”，并有配建保障房、办公用房等限制条件。

在挂牌的居住用地中，少有没有“双竞双限”或者“限地价”规则的地块为【2017-037】号地。【2017-037】位于七一西路南、西二环东侧，面积逾98亩，在排名前列季度出让地块中面积较大。地块最终由保定连兴房地产开发有限公司竞得，或仍将用于西湖安置房建设。且该宗地块亩价仅为226.41万元/亩，在同批次出让地块中单价较低。

成交价方面，排名前列季度成功出让的居住用地中，单价较高的为【2017-032】号宗地，成交价近532.2万元/亩，地块位于东风路南、裕隆街东，由保定市广茂房地产开发有限公司竞得。商服用地中，单价较高的为【2017-052】号宗地，成交价近1328.25万元/亩，地块位于朝阳北大街东、建韩路南，由保定市华科房地开发有限公司竞得。

排名前列季度挂牌出让地块多由保定本土房企收入囊中，但是仍然吸引了多家外地房企参与竞拍。其中，北京东亚里程投资有限公司竞拍多宗地块，并成功拿地进驻保定。

另，主城区11宗地开始挂牌 居住用地“限地价”

3月份，保定主城区11宗地块挂牌出让，总面积384570.9平方米，约合576.86亩。含3宗居住用地，1宗仓储用地，7宗工业用地。【挂牌地块详情 见下图】

图 3-3 排名前列季度主城区11宗挂牌出让地块详情

挂牌出让的3宗居住用地总面积共73078.8平方米，约合109.62亩。其中，【2018-002】【2018-003】号地块采取“限制地价”的出让方式。出让条件：该宗地用于安置房建设，建成后全部按5000元/平方米由莲池区政府回购。

图 3-4 地块位置参考图

1.2 满城区：5宗挂牌地块成交 住宅用地多为项目补证

排名前列季度，满城区共成功出让5宗地块，含4宗住宅用地，1宗医卫慈善用地，总面积70267.01㎡，约合105.40亩，成交总价为28644万元。其中，居住用地总面积55407.01平方米，约合83.11亩。

其中，【2018-1】号地为中景华庭C区（二期）；【2018-2】号地为兰汀风景住宅小区三期项目；【2018-3】号地为兰汀东岸住宅小区二期；【2018-4】号地为满城区御园兰庭小区一期项目；【2018-5】号地为保定第七医院老年医养中心项目。【满城区挂牌成交地块情况 见下图】

图 3-5 排名前列季度满城区挂牌出让地块成交情况

此外，3月份，满城区3宗工业用地挂牌，挂牌总面积743844.81㎡，约合1115.77亩。

1.3徐水区：16宗挂牌地块成功出让 含4宗居住用地

排名前列季度，徐水区共成功出让地块16宗，总面积共554309.21平方米，约合831.46亩。含居住用地4宗，公共设施用地2宗，工业用地10宗。其中，居住用地总面积147994.75平方米，约合221.99亩。【徐水区居住用地成交情况 见下图】

图 3-6 排名前列季度徐水区居住用地成交情况

1.4清苑区：6宗挂牌地块成功出让 含3宗居住用地

排名前列季度，清苑区共成功出让地块6宗，总面积共222325.11平方米，约合333.49亩。含居住用地3宗，工业用地3宗。其中，居住用地总面积46750.53平方米，约合70.13亩。【清苑区居住用地成交情况 见下图】

图 3-7 排名前列季度清苑区居住用地成交情况

2、排名前列季度保定五区征地情况：征地总面积247.7475公顷

2018年排名前列季度，保定市国土资源局共发布了78则征地公告，共征地247.7475公顷，约合3716.21亩。其中，竞秀区征地近15.128公顷；莲池区征地2.1071公顷；满城区征地107.7058公顷；清苑区征地72.8979公顷；徐水区征地49.9087公顷。

图 3-8 排名前列季度保定各区征地面积情况

排名前列季度，竞秀区仅公布一则征地公告，征地区域为大马坊乡张庄村，征地面积约合226.92亩。征地用途为工矿仓储用地。区片标准价较高为214.95万元/公顷。【竞秀区征地详情 见下图】

图 3-9 排名前列季度保定竞秀区征地情况

排名前列季度，莲池区同样仅公布一则征地公告，征地区域为五尧乡东五尧村，征地面积约合31.61亩。征地用途为住宅用地、交通运输用地及工矿仓储用地。区片标准价较高为214.95万元/公顷。【莲池区征地详情 见下图】

图 3-10 排名前列季度保定莲池区征地情况

排名前列季度，满城区公布征地公告52则，征地区域涉及大册营镇、满城镇、石井乡以及方顺桥镇等乡镇，征地总面积107.7058公顷，约合1615.59亩，与其他区域相比征地面积较大。征地用途有住宅用地、商服用地、工矿仓储用地等，大部分征用土地为工矿仓储用地。其中，住宅用地征用6.4515公顷，约合96.77亩；商服用地征用23.8094公顷，约合357.14亩。【满城区征地详情 见下图】

图 3-11 排名前列季度保定满城区征地情况

排名前列季度，徐水区公布征地公告8则，征地区域涉及安肃镇、大王店镇、遂城镇等乡镇，该区征地总面积13.7533公顷，约合206.30亩。征地用途有住宅用地、公共管理与公共服务用地以及工矿仓储用地。其中，住宅用地征用面积24.5779公顷，约合368.67亩。【徐水区征地详情 见下图】

图3-12 排名前列季度保定徐水区征地情况

提要：2018年排名前列季度，改善型刚性需求消费者依旧是保定房地产市场的主导力量；新房是保定购房者的优选；房价直接打折的促销方式最受购房者欢迎；小高层产品最受关注；区域地段为影响消费者购房的首要因素，购房者对住房体验的舒适度上升；保定主城区仍最受购房者青睐，竞秀区成为优选购房趋于；处于迷茫阶段、对房地产未来走势不明确的受访者占比增多；多数受访者认为下阶段楼市政策将适当放松。综合调查情况来看，保定购房者的购买力有所提升。

1.消费者的购房目的：改善型住房需求为主要动力

提要：2018年排名前列季度，刚需购房者与去年同比减少，改善型群体占比增加。改善型购房者人群长期以来表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，始终是保定房地产市场的主导力量。

1.1消费者拥有房产情况：拥有三套住房以上的购房者占比减少

图 4-1 反映了2018 年排名前列季度保定消费者拥有房产状况。其中，在受访者中没有房产
的人员占比18%，该部分人群主要是刚性需求消费者，与去年同比下降8%；36%的受访者
拥有一套住房，该部分人群购房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比26%，
其中三套住房拥有者占比20%。与去年一季度相比，三套住房拥有者占比增加。

图 4-1 消费者拥有房产情况

搜狐焦点网分析，同往常数据一样，已经拥有一套住房，购房目的主要是改善居住条件
的受访者所占比重较大，占比36%，拥有两套及两套以上住房的受访者共占比46%，无住
房受访者占比18%。可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的18%，其余
82%的消费者已经拥有住房，多为改善型及投资型需求。

1.2 消费者的购房目的：改善型购房者占比过半

图 4-2反映了2018年排名前列季度保定消费者购房目的的分布状况。其中，52%受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重较大，占据市场的主导地位；16%的受访者购房是为了解决基本居住问题；出租获长期回报占18%，短期倒手赚取差价占14%。开发企业可以此项数据作为参考做出相应调整，提供更适合市场需求的产品。

图 4-2 消费者购房的主要目的

调查显示，2018年排名前列季度，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件为主。与去年数据同比，解决基本居住问题的购房者占比减少。搜狐焦点网分析认为，虽然在数据中体现出的刚需购房者占比减少，但刚需一直存在，经过一年的楼市调控政策的落实，刚需群体已通过各种方式买到了住房，但对住房条件并不满意，这部分刚需群体转化成为改善型购房群体，改善型购房者占比增加。

2.消费者的购房需求：新房是优选 房价直接打折较受欢迎

提要：2018年排名前列季度，保定购房者优选一手房即新房。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折仍是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力极小。

2.1消费者购房优选房源：新房更受青睐

图4-3反应了2018年排名前列季度保定购房者在购房时优选的房源类型情况。其中，62%的购房者表示购房时优选一手房源；17%的购房者表示愿意购买二手房源，另有21%的购房者表示两种房源均可。

图 4-3 消费者购房优选的房源类型

观察图表可得，保定购房者中六成购房者倾向于新房，倾向于购买二手房的购房者依旧占比较小。分析原因得出，排名前列，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房的购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价格较高等原因，因此选择二手房购房者所占比重较小。不过，随着购房政策的收紧，以及房价的居高不下，对于一手房和二手房的选择，越来越多购房者表示无所谓，而是更注重性价比；并且在这种市场状况下，刚需购房者的选择余地缩小。

2.2消费者倾向的促销方式：房价直接打折较受欢迎

图4-4反映了2018年排名前列季度最受保定购房者欢迎的促销方式的情况。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重依旧较高，高达77%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为11%；6%的购房者选择特价房，还有6%的购房者选择赠送面积。

图 4-4 消费者倾向的促销方式

分析数据可以看出，选择房价直接打折的购房者所占比相比上一季度有所增加。无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。虽然保定主城区的房价趋于稳定，但购房者的购房压力并没有大大减轻。因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者实际资金情况而定，比较具有随机性；选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低，但同时由于房价较高的压力，小部分购房者考虑到自身经济实力，开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式。

3.消费者的购房倾向：购房者购买力提高 更注重住房体验

提要：2018年排名前列季度小高层住宅最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，90平方米至140平方米的中上等户型住宅较受欢迎。区域地段为影响消费者购房的首要因素，对证件的要求没有提升的表现。在保定，主城区依旧受购房者青睐，其中选择竞秀区的占比更高。

3.1消费者购房优选业态类型：小高层是优选

图 4-5反映了2018年排名前列季度保定消费者优选商品房类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比36%居首位，高层住宅产品占比31%居第二位，多层住宅产品占比17%居第三位，其他业态占比总和为16%。

多层住宅、小高层住宅、高层住宅三种住宅类型中，多层住宅规格整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞，但是价格较高；高层住宅虽然相对来说价格偏低，但公摊面积较大；相比之下，小高层住宅因房型好、得房率高、污染程度低等优点而较具性价比，所以最受购房者欢迎。高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以目前市场上仍是小高层为最广泛的业态。

图 4-5 消费者购房优选类型

此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言，高端住宅很难大众化。并且，由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，从而使高端住宅项目土地供应少，市场范围狭窄。

在2018年排名前列季度，隆基泰和的正誉国际金融中心、中诚·碧桂园·璟公馆、碧桂园·悦公馆、等公寓类项目或拿证或入市。面对住宅类产品的高价，公寓产品因户型面积小总价低而有一定的优势，但受传统观念的影响，公寓产品因为使用年限较短，因此在目前的市场上来看占有率较低。

3.2消费者购房优选户型：中等户型较受欢迎

通过图4-6我们发现，2018年排名前列季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米和120-140平方米，分别占受访者的29%；

28%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型；9%消费者倾向140-200平方米的户型；消费者在购房时倾向60平米以下的占比为4%；1%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见，90-140平方米的中等户型对于保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型需求。多数人认为，比起大户型相对较高的总价，中小户型因其总价较低，低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

图 4-6 消费者购房优选户型

搜狐焦点网根据调查分析，120-140平方米户型多为三室，青睐三室户型的人群多为孩子或老人共同居住而考虑。这部分人群多属于改善型住房人群，而在购房者中改善型刚性需求占比较大，所以在选择户型时，对居住感受的需求大。这也使得户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的大户型受到消费者的青睐。

3.3消费者能承受的房屋单价：选择单价10000元以下的同比减少

图 4-7反映了2018年排名前列季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示，59%的消费者在购房时能承受10000元以下的房屋单价；38%的消费者在购房时能承受的房屋单价为10000-15000元；有3%的购房者能承受15000元以上的购房单价。

图 4-7 消费者所能承受的房屋单价

由图4-7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价在10000元以下，这部分人群相对来说资金承受能力较低，并不能负担保定现阶段的房价水平。仅有3%的购房者能承受15000元以上的房屋单价，表明仅有少数购房者的购买能力与房价水平相符。

去年排名前列季度，消费者能承受的房屋单价在10000元以下的占比共88%，数据显示今年同比下降，可见最近一年，市民的购买能力有小幅提升。

3.4消费者购房优选付款方式：住房公积金贷款最受青睐

图4-8反映了2018年排名前列季度保定消费者购房优选的付款方式。调查中，48%的受访者选择了住房公积金贷款，27%的受访者倾向于商业银行贷款，8%的受访者倾向于一次性付清，13%的受访者选择了分期付款，3%的受访者选择了民间借贷。

这项数据与去年同比无大差异。公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势，还具有首付低、利率低等优势，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。随着房价的攀升，居民购买力下降，公积金贷款越来越受购房者青睐。

图 4-8 消费者购房优选付款方式

搜狐焦点网分析认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。

民间借贷这一选项占比最小。分析认为，部分刚需购房者因没有公积金和商业贷款的资格，但住房需求迫切，会考虑依靠民间借贷的方式购房。但搜狐焦点网认为，民间借贷的风险性较大，且利率较高，建议这一部分购房者谨慎选择付款方式，依据自身条件和需求合理选择住宅产品。

3.5消费者所能承受的月还款额：2500元以上占比最多

图 4-9反映了2018年排名前列季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在2500元以上的占42%，受访者月还款额在 2000-2500元之间的同样占23%，月还款额在1500-2000元之间的占18%，受访者月还款额在1500元以下的占17%。

图 4-9 消费者购房时所能承受的月还款额

由此可见，月还款额在2500元以上的购房者所占比重较高，这一数据与去年同比增加了10%，搜狐焦点网分析，2018年购房者的资金承受能力有所提升。

3.6消费者购房优选区域：竞秀区受青睐

图 4-10反映了2018年排名前列季度保定消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示，购房者仍然更倾向于在莲池区和竞秀区购房，其中选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的32%；在竞秀区买房的消费者占据了受访者的59%，在徐水区买房的消费者占据了受访者的6%，在清苑区买房的消费者占据了受访者的1%，在满城区买房的消费者占据了受访者的2%。

图 4-10 消费者购房优选区域

研究数据可以发现，保定购房者仍然更倾向在主城区置业。从数据来看，选择在竞秀区置业的购房者占比首次超过了莲池区。

置业区域的选择跟购房者的生活、工作、家庭等因素息息相关。分析认为，竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力，竞秀区高新产业云集，西部体育新城规划建设蒸蒸日上，四通八达的交通网，购物、美食、休闲等设施分布密集，既方便出行又方便生活娱乐，不仅是购房者的优质选择，也是开发商青睐的投资区域。莲池区东部和北部发展势头迅猛，城市建设利好规划不断，东部临近保定高铁站，教育资源丰富，建设规模初具雏形，发展潜力无限。因而，保定购房者更青睐主城区项目。

同比去年排名前列季度数据，选择新三区的购房者占比有所下降。近一年来，调控政策不仅限于主城区，周边新三区的政策也未有丝毫上升，不少购房者青睐主城区的发展。但搜狐焦点网认为，随着新三区利好规划不断，配套设施不断完善，发展空间大，后劲足，市场需求旺盛，房价相比主城区更具有性价比，房地产市场不断规范，房地产开发企业和广大购房者可将置业目光多向新三区靠拢。

3.7消费者购房考虑要素：区域地段受关注

由图4-11可以看出，2018年排名前列季度区域地段是影响保定购房者选房的首要因素，均占比17%；其次，价格因素占比15%；证件情况和周边配套各占比14%；户型因素占比13%；开发企业品牌和物业情况各占比10%；期房现房要素占比7%。综合来看，与去年排名前列季度数据相比，今年消费者购房时考虑的要素更加全面和均衡。

图 4-11 影响消费者购房的要素指数

区域地段是保定消费者购房时考虑的首要因素。随着保定房价的飙升，人们更关心住宅的性价比，例如地段和周边环境是否好，体现了保定消费者审慎的购房观念。选择证件的购房者占比与去年同比没有变动，消费者在购房时对五证的要求没有提高的表现。户型、交通、配套等因素与购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系，但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高，出行不再是难题。从调查中可以发现，消费者对企业品牌、物业以及是否现房的要求仍旧较低。

通过对保定购房者的调查数据分析，今年一季度保定消费者的资金承受能力有所上升，区域地段是影响保定购房者选房的首要要素，其次才考虑房价问题。综合来看，各选项的数据差别并不大，表明保定购房者在购房时考虑的因素更加全面，对住房体验和舒适度的要求也有所提高。

4.消费者的市场预期：预判政策将放松 六成人处于观望期

提要：2018年排名前列季度保定消费者的购房意愿仍不迫切，六成人处于迷茫阶段，观望心态较强。从整体来看，多数受访者认为楼市政策将会适当放松，对于楼市成交量的判断，购房者们各持己见。

4.1消费者预期购房时间：多数持观望态度

如图4-12，在2018年排名前列季度的调查中，有22%的受访者表示一年之内买房，9%的受访者表示将在半年之内购房，另有8%的受访者表示会在三个月之内购房，61%的受访者表示对于何时买房的问题很迷茫，可见保定购房者购房意愿不强烈，六成居民处于迷茫之中，购房时机有很大的不确定性。

图 4-12 购房者预期的购房时间

此调查结果为，有购房意愿的消费者多长时间内买房的数据调查。分析认为，有明确买房意愿的购房者仅占39%。打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者，但投资者可能占比较小。这部分受访者购房意愿较为明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。但更多地受访者虽然有买房的意愿，但是何时下手仍旧徘徊，对于时机的把握并不果断。

处于迷茫阶段的居民占比同比去年上升了13%。分析认为，随着政策的收紧，房价走势尚不明确，越来越多的购房者对购房时机无法把握。

搜狐焦点网认为，随着房地产市场的不断规范，楼市走向也越来越明朗，购房者应在明确自身购买能力的情况下，合理把握购房时机。

4.2消费者对政策走势的判断：政策将适当放松

图 4-13显示的数据出自针对2018年排名前列季度保定购房者对房地产市场政策走势的调查。33%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有25%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；28%的受访者表示下阶段政策会持续收紧，出台新的房地产调控政策；剩余14%的受访者认为未来政策走势不能妄下定论。

图 4-13 消费者对下阶段保定房地产政策走势的判断

2018年排名前列季度，更多的保定购房者认为下阶段保定房地产政策将会适当放松。搜狐焦点网分析认为，经过近一年来的调控政策的落实，保定房地产市场已经趋于平稳，购房者的购房行为已经回归理性，不少购房者认为下阶段，保定对楼市的调控将会放松。

4.3消费者对保定房地产成交走势的判断：各持己见

如图4-14所示，2018年排名前列季度38%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升；38%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降；12%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳；另有12%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

图 4-14 消费者对下阶段保定房地产成交走势的判断

2018年排名前列季度，认为下阶段保定房地产成交量稳中有升与下降的购房者占比数量持平，这一调查结果相对去年排名前列季度发生了改变。去年一季度，多数购房者认为下阶段保定楼市成交量将稳中有升。据搜狐焦点网分析，去年一季度，保定楼市未经历大规模调控和严查，不少购房者会认为楼市将延续以往的火热状态，成家量稳中有升。但是经历了一年的密集调控和市场严查，楼市经历了冷冻期，不少购房者会对楼市的下阶段有不太乐观的判断。搜狐焦点网认为，目前是楼市理性发展的过渡期，成交量会出现下滑情况，但长远来看来看，当楼市回归到健康发展的道路上，成交量也将稳中有升，因而我们应保持乐观的态度看待未来房地产市场的发展。

房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。搜狐焦点网建议开发企业理性判断未来房地产市场走势，切实根据实际情况谨慎推出新产品，切勿盲目跟风涨价。同时杜绝违法违规销售现象的存在，在市场中公平竞争，维护我市房地产市场秩序的稳定，维护房地产市场的购房氛围。另一方面，消费者应理性分析本地的房地产市场，根据自身购买能力、购房需求等因素综合考虑，把握合适的时机，合理购房。