恒大转型元年:加速多元化 降债增效|开发商的2017

2017年，注定了是中国恒大公司发展历程中的一次重大转折。自从这家曾经在高速车道上狂奔了近10年的企业在2016年夺下行业年度销售桂冠后，其掌门人许家印就在心底深处对公司的发展路径进行了一次颠覆性的修正。

今年年初，该集团流传出的一份内部资料，暴露了恒大即将切换车道的战略意图。这份资料显示，许家印在内部会议中提出，公司发展战略将由“规模型”向“规模+效益型”转变，发展模式由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。

伴随着公司资本结构和财务策略的调整，中国恒大的经营业务也悄然发生着改变。一方面降低公司所持有地产业务的权益比重，另一方面大力扶植多元化业务的发展和增长。虽然地产集团依然是恒大帝国主要的业绩贡献者，但从其整体布局来看，一个复合型企业集团已初步成形。

截至目前，中国恒大的棋盘下，拥有恒大地产(63.46%权益)、恒大金融(100%权益)、恒大旅游(100%权益)和恒大健康(75%权益)四大主要业务板块，以及多个上市平台。

降杠杆为核心的资本运作

毫无疑问，许家印堪称资本玩家中的高手，恒大今年一系列资本运作堪为佐证。

2016年，恒大资产负债表上，高达1160亿的永续债，使得这家规模登顶的公司面临投资者的拷问：规模虽然上来了，但利润呢?数据显示，该公司当期净利润仅有约50亿，与中海、万科等公司的收益水平比较起来还差了一大截。

为了实现战略转型，恒大从资本结构的层面进行了根本调整。一方面赎回融资成本较高的永续债;另一方面便是为下属公司恒大地产引入战略投资。在时间上，这两项工作是同时进行的。

1月初，恒大首轮引战工作启动。当时市场上流传的恒大引战路演材料显示，中国恒大旗下之恒大地产总资产9268亿，但总负债8655亿，扣除预收账款后的负债率82%，计入1160亿的永续债后的净负债率445%。

在引战条件中，恒大对投资者的收益进行了适当的锁定：一是2017~2019年三年合计实现净利润888亿，较低分红比例不低于60%(第二轮引战后，分红比例上调为68%)，如果业绩无法达成，会给予投资人相对优渥的补偿条款，以及相应的股权回购机制。

前两轮引战工作，为恒大地产带来合计700亿的战略投资，这只是开始，之后的第三轮引战时，恒大地产的估值也相应大幅度提高。

11月6日，该集团发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿。第三轮投资者将按照第三轮增资前人民币3651.9亿元的定价，向恒大地产增资人民币600亿元资本金，占恒大地产扩大股权后约14.11%权益。

第三轮增资完成后，战略投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元资本金，共将获得恒大地产扩大股权后约 36.54%权益，而原来持有恒大地产100%权益的凯隆置业的持股比例将下降至 63.46%权益，恒大地产将继续为恒大公司的附属公司。

参照前两次引战条款，第三轮引战协议中，凯隆置业及恒大地产向投资者承诺，公司在2018 年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币 500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。三年合计盈利总额1650亿，远超过此前公布的2017~2019三年总利润888亿的承诺。同样是三年，业绩承诺翻了近一倍，只是时间有一年错位。

引入1300亿战略投资后的中国恒大，顺利偿付了1160亿永续债，公司债务负担大幅下降。有机构测算显示，第三轮战略投资引入后，恒大的资本金得到较大充实，使得其净负债比率从2017年中期的约300%下降至150%左右。该公司还表示，其中短期目标是，将净负债比率下降至70%左右。预计在2018~2020年实现。

多元化布局提速

三次战略投资者的引入，使得中国恒大的资产包发生了微妙的改变。在此之前，中国恒大上市平台下持有恒大地产100%权益，地产业务也是该公司的主要业绩来源。

数据显示，中国恒大2016年的集团总收入为2114.44亿，但来自房地产开发的收入为2038.90亿，占集团总收入的约96%。2017年中期，该集团总营业收入为1879.8亿元，来自房地产开发的收入为1833.6亿元，占集团总收入的约97.5%。

今年，恒大的房地产业务仍旧小步快跑。数据显示，截至11月底，该集团实现合同销售金额4704亿，同比增35%，预计全年销售突破5000亿为大概率事件。

对于地产业务规模十分庞大的恒大而言，地产之外的布局虽然已经开展了两三年，但放到大集团的资产包中，仍旧显得十分不起眼。

资料显示，恒大金融集团是集银行、保险、互联网金融等多元业务为一体的金融控股集团;集团持有盛京银行17.28%的股份，为排名前列大股东，恒大人寿上半年原保费收入人民币155亿元，同比增长462%，占总保费收入的比重为72%;期交新单保费收入人民币28.9亿，同比增长56倍;总资产人民币886亿元，同比增长99%。同时，该集团推进互联网金融业务，旗下恒大金服平台注册用户数已超1710万人。

恒大旅游集团是以童世界为主打产品的综合旅游地产发展及营运商。集团共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州，共计8个文化旅游项目，总旅游用地储备建筑面积2664万平方米，总在建面积1188万平方米，上半年合约销售人民币139.9亿元。

恒大健康集团(00708.HK)已在香港联交所上市，母公司中国恒大集团持有其74.99%股权。据官方介绍，恒大健康涵盖健康地产、国际医院、社区医养和医学美容及抗衰老等业务领域。该集团中期业绩报告显示，今年上半年实现营业额5.75亿港元，较去年同期大幅增长215.2%，新增收入主要来自于养生空间及美容手术两项业务。

恒大健康在原有业务基础之上，公司于近期发布了进军养老产业的计划，依托“养生谷”项目的打造，打通原有地产、医疗保健的关联，抢占银发产业的市场。12月22日恒大健康竞得江苏省镇江市扬中市5宗地块使用权，总面积21.39万平方米，总代价8.4亿元。

自此，恒大对于旗下四大板块的定位已基本清晰，如何实现偕同增长并实现多个板块的盈利，将是该集团下一步的运作目标。有消息显示，许家印已对地产之外的多元化业务提出盈利要求，金融、健康、文旅等三大产业要在2017年实现盈利。