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泰禾集团多元化之路丨开发商的2017

2017/12/27 07:41 来源: 第一财经日报 作者: 罗韬 评论
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泰禾在多元化之路上不断布局的同时,其住宅主业同样在凶猛扩张。

“我经常给我的团队说,做医疗一定要耐得住寂寞,要做好十年不赚钱的准备,泰禾投资计划未来五年在医疗产业投资共计500亿。”泰禾集团董事长黄其森告诉记者。

过去的一年,泰禾正不断进行多元化布局。泰禾投资收购香港大新人寿,并加强医疗、教育投资,同时不断扩大自己的城市布局。从很多角度看,这家企业正在急速发展,与之而来的是发展中出现的各种质疑。12月末的一个上午,黄其森带领泰禾一众高管,和数家媒体进行了一次交流,坦述了泰禾的发展逻辑。

围绕客户多元化布局

“中国未来经济的发展依靠的是拉动内需,也就是消费的拉动。那么从目前情况看,很多人都实现了不愁吃喝,因此未来对于健康、教育的需求将进一步增加,从这一点看这些都是有前景的行业。”黄其森指出。

第一财经记者梳理发现,泰禾通过收购和合作的方式已经在上述领域进行了多方布局。

今年11月,泰禾投资将其此前收购的香港大新人寿更名为“泰禾人寿”,此前,泰禾投资斥资106亿港元完成收购香港新金融集团旗下的寿险业务(包括大新人寿保险有限公司与大新保险服务有限公司),并与旗下大新银行有限公司签订了15年独家银保协议。

去年,泰禾投资完成对爱莱恩斯医疗服务公司收购,成为了这家美国上市医疗企业的控股股东。

在教育板块,泰禾联手北京师范大学新标准体系幼儿园入驻北京泰禾昌平拾景园,并计划与英国莱普顿学校合作设立中学教育。

“我做教育只在北京、上海做,我希望是引入国际顶级教育资源,重点是给业主提供全生命周期的服务。”黄其森说。

按照泰禾规划,未来将在医疗、养老、教育、旅游等行业进行布局。黄其森认为,优质的医疗、教育依旧是短缺产品,而通过给业主提供这样的高品质服务,可以实现集团的协同发展。

“我要求团队一开始做医疗、教育都别赚钱,更多的是考虑如何提供更多的服务。有了这些好服务的背书,房子多卖1000块,不就回来了吗?”黄其森笑着说。

在收购保险方面,黄其森认为保险有很强的协同效应,在养老、医疗可以互相补充,进一步完善这些布局。

在黄其森看来,泰禾的多元布局均是围绕客户的生命周期痛点,这样的服务将进一步增加其住宅产品的溢价。“买房子就是买一种生活方式,不仅仅是周边的配套,更是开发商可以给客户提供的不一样的产品和服务。中国已经从短缺经济走向过剩经济,好的产品和服务才能在未来市场获得溢价。”黄其森指出。

规模扩张与负债降低

泰禾在多元化之路上不断布局的同时,其住宅主业同样在凶猛扩张。

从土地端看,泰禾虽很少参与公开土地拍卖,但是在收并购市场展示出极强的魄力。“我们今年约花费450亿进行拿地,其中并购占了大多数。”泰禾总裁助理李斌介绍。

黄其森认为,并购可以大大降低泰禾的土地成本,并增加泰禾的土地储备。泰禾的模式是,约70%的收购土地都选择合伙模式,其中提供土地的合伙方依旧在项目占有股权,未来可以享受产品销售溢价带来的超额分成。“这样一来就可以用更低价格获取土地,同时也更容易并购土地。”黄其森说。

广发证券研究指出,2017年前三季度泰禾表现通过招拍挂以及收购的方式,大量补充的土地资源,新增土地储备683.9万平方米,计容建筑面积938.3万平方米。

从拿地方式来看,公司前三季度主要采取股权收购方式拿地,并购项目力度较去年明显加大,前三季度公司通过招拍挂拿地4次,投资资金73.9亿元,新增土地储备54.7万平方米,而通过投资29个并购项目新增土储629.2万平方米。

从泰禾的投资城市看,公司2017年以来招拍挂和并购项目主要分布在江苏、福建、山东、广东的二三线城市。2017年前三季度二线城市拿地占比65%、三线城市占比33%,除公司传统优势区域福建之外,目前在长三角、珠三角地区获取资源的力度也逐步加大,2017年前三季度在长三角拿地占比30%,珠三角占比12%。

不过,快速发展同时,泰禾的净负债指标以及回款指标开始成为业内质疑的焦点。从泰禾三季报看,2017年三季度净负债率为403%,较中期上升6.8个百分点,较2016年增加104.7个百分点。前三季度短期负债规模占货币现金的比例为233%,较中期上升 46.6个百分点,较2016年上升57.7个百分点。

同时,泰禾今年前三季度实现销售回款208.1亿元,销售回款率44%,相对偏低。

“回款主要是我们很多项目销售都是商办,回款确认比住宅要慢很多。同时,我们第四季度很多项目预售证才拿到,回款要2018年才能到账。”黄其森提到。

针对负债问题,李斌认为,大量低价的土地储备是泰禾对抗风险的有效形式,他认为土地本身在市场是稀缺品,流动性也非常好,因此这些土地实际可以化解泰禾的负债压力。

不过,泰禾也同样意识到自己负债较高问题,在产品端也开始提高周转速度。目前泰禾拿地原则要求6~8个月实现开盘,提高自己的周转和现金使用情况。

“明年计划将负债降低到75%左右,很多人都说这是房地产下半场,我觉得这倒是泰禾的上半场。”黄其森说。

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责任编辑:纪晨辰  JN1613
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