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碧桂园欲造"长租城市"3年供应100万套

2017/12/21 07:44 来源: 21世纪经济报道 作者: 张晓玲;丁杰英 评论
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​12月20日,酝酿已久的碧桂园正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并宣布未来三年要提供100万套租赁房源。

炙手可热的长租公寓市场,引得地产巨头纷纷卡位。万科、龙湖、招商蛇口等先行者目前分别已拥有数万间公寓,但这并不足以构成护城河,后来者强势入局,战争才刚刚开始。

12月20日,酝酿已久的碧桂园正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并宣布未来三年要提供100万套租赁房源。这一目标和速度,大超市场预期。

已经稳坐地产销售冠军宝座的碧桂园,今年销售达5000亿后,如何在租赁市场后发先至?碧桂园集团总裁莫斌提出了“长租城市”概念,未来将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地拓展长租房源,结合自身全产业链优势,并辅以金融手段,实现百万套公寓快速落地。

碧桂园长租公寓目前已获得中信银行、建行等金融机构的大力支持,他们将为碧桂园提供一揽子租赁金融服务,各方共同推进租赁金融创新。

莫斌表示,做长租是微利的,首先是响应十九大住有所居、租购并举的精神,尽到社会责任。作为上市公司,在尽社会责任同时,也会对股东负责,将来会考虑扩大盈利。

“长租城市”模式

与龙湖类似,碧桂园也以高举高打的姿态,进军长租公寓,并宣布在2020年将落地100万套的目标。

提及碧桂园进军租赁的初衷,莫斌表示,做长租是响应房住不炒、租购并举的精神。他强调,碧桂园做长租并不是转型,而是传统经营业务的结构性深化及多元化发展,使其为主营业务服务、为地产板块增值。

碧桂园早已关注长租业务。自2015年万科发布泊寓品牌以来,在碧桂园副主席杨惠妍带领下,对其思考总结、观摩体验、模拟操盘等从未停止。

孵化良久之后,碧桂园长租业务终于亮相。“碧桂园是前十强房企里唯一一家产业链全覆盖的企业。”莫斌表示,虽然碧桂园步入长租相对较晚,但将利用其造城优势和规模优势,后发先至。

100万套长租公寓如何落地?碧桂园计划,其中40万套自主开发,60万套靠创新模式拓展。

自主开发主要是盘活存量,盘活自身的非销售型物业,以及整合社会存量资源;创新模式包括推动农村集体建设用地入市,以及与银行、第三方共同持有物业经营等。

真正的杀手锏则是“长租城市”。莫斌透露,碧桂园要做长租城市,在一个地方一建就是十几二十万套,那么可能几个城市就是100万套。碧桂园计划围绕一线城市和强二线城市房价比较高的地方,和当地农民一起把建设用地来做租赁,农民入股,他们也有资金收益;另一方面,和政府配合好,把周边配套做好,真正满足美好生活的居住需求。

碧桂园集团副总裁程光煜进一步补充,碧桂园每年的建设规模已经突破1亿平方米,未来要用新的土地政策和金融政策,加上企业开发实力建设和开发长租城市,解决三年100万套的问题。

程光煜称,碧桂园做长租的思路是“轻重并举”。轻资产主要是在早期比较多,盘活存量资产,注入运营管理和服务去起步;未来重资产的比重会越来越多。

目前,碧桂园已成立长租事业部,重点在上海、广州、深圳、厦门等一、二线城市布局;预计三个项目将于今年12月底开业,另2家年后开业。

产品线方面,现在以青年公寓为主,未来还计划推出单身公寓、情侣公寓、家庭公寓、旅游度假公寓、养老公寓等,提供多层次产品。

运营方面,碧桂园将找寻专业团队,搭建高效率、精准的运营体系,建设并完善IT系统来完成效率和成本控制的信息化。

探索租赁金融

诸多涉水长租公寓的机构均坦言,长租生意要做持有运营,对资金的占用比较大,需要跟金融机构合作来实现现金流的快速周转;而越能获得低成本资金,越可以在这个市场中胜出。

作为龙头房企,碧桂园做长租获得了诸多金融机构的支持。最早合作的是江苏银行,10月25日,碧桂园在上海的首个长租公寓项目获得江苏银行2500万元融资,拉开了长租融资的序幕。

与建行的合作是重头戏。如与广东分行的合作中,碧桂园可通过建行“CCB建融家园”平台向市场推出租赁房源。此外,广东分行还为碧桂园等33家房企和其租户发放共2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。

与建行上海分行的合作,则由建行上海分行向碧桂园上海区域提供200亿授信额度,重点用于长租公寓建设运营。

碧桂园还与中信银行达成了长租公寓的战略合作。中信银行表示,将为碧桂园提供300亿元的长租住宅保障性基金,提供综合化金融服务,具体融资方式将包括但不限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。

目前碧桂园与金融机构都是一揽子式的战略合作,不只是传统的贷款,而是提供全周期的创新型融资解决方案,特点是长周期,相对低成本。

据碧桂园相关人士介绍,目前部分合作项目已经落地,例如荣汇项目,与建行合作的长租贷已放款,上海玻璃博物馆项目的装修融资也已放款。

“碧桂园这样的大企业一年几千亿的销售,拿一部分做租赁,除了社会责任以外,也是因为房企目前和租购并举的政策关联性在于租赁市场,仍然有利可图。企业如果不讲利润,不讲回报,就不是企业了。”建行广东省分行行长刘军表示,租赁住房要盈利、达到5.5%的租金回报率有两种方式,第一要用集体土地来做,这是未来住房租赁很重要的变化;第二是自持方式。目前银行测算房企做自持,只要土地价格低一点,未来就能够达到5.5%的收益水平。

刘军说,未来要和碧桂园这类资金实力雄厚、土地资源比较多,特别是土地成本比较低、运营能力特别强的企业合作。

对房企来说,地价下降、收益率上升,租赁住房业务就有了资产证券化的基础。以REITs形式将资产证券化并打包上市,打通租赁住房运营的完整商业闭环才是最终的出路。而这,将极大考验房企持有运营的能力,也对租赁住房的相关政策提出了要求。

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责任编辑:纪晨辰  JN1613
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