未来几年房地产投资要合理增长

我们估计，2017-2021年间城镇化和改善性需求有望创造60亿平方米的住房需求。城镇化和改善性住房需求将能维持房地产投资于未来5年内以5% 的实际速度增长。然而，过度的房地产投资可能导致中国经济再平衡和产业升级的规划脱离正轨。因此，我们认为，有必要出台房产税以抑制投机需求。房产税是任何长效机制中不可或缺的要素，较好以收入中性的方式实施。

过去二十年中国房地产投资快速增长，推动居民居住条件显著改善。上世纪九十年代出台的住房改革政策使得根据商业原则进行住宅开发和销售成为可能。过去二十年，住宅房地产开发投资年均增速达19.2%（按名义值计）。结果，城镇居民人均住房建筑面积由1996年的17平方米增加到2016年的36.6平方米。按照人均住房面积每年增加约0.8平方米的速度，中国与欧洲人均住房面积的差距将在5年内逐渐消除。

中国房地产行业已发展到大而不能倒的地步。2016年房地产投资占经济总量的比例超过10%。此前IMF估算，如果将房地产上下游产业包括在内，2013年房地产业和建筑业对中国GDP增长的贡献达到33%。2016年银行对房地产行业发放贷款的余额为26.7万亿元，占银行总体信贷余额的四分之一。此外，房地产被广泛用作企业贷款的质押品，房地产市场的重大调整可能会导致质押品市值缩水。

房地产行业出现泡沫迹象，促使政府自2016年四季度以来接连出台楼市收紧措施，预计短期内房地产投资将放缓。在经历了2015年股市调整之后，2016年一线城市房价同比大幅上涨约30%。2016年底以来各地政府因城施策以抑制房产泡沫，增强调控力度，实行了限购、限售、限价和限贷等措施。近几个月房价增长已经放缓。

然而，真实居住需求可维持房地产投资稳健增长。每年城镇化将吸引约2000万人口进入城市地区。许多已经进城的农民工居住环境差。中国现存的上世纪九十年代前建成的住宅多数缺乏现代设施，因此改善性住房需求仍然强劲。2017-2021年期间，我们估计城镇化和改善性购房需求将创造至少60亿平方米的住宅需求。

我们预计，未来五年住宅房地产投资至少每年增长5%。上述需求将通过现有住宅库存的消化和新建商品房及保障性住房得到满足。截至2016年底，待售住宅建筑面积约4亿平方米。从过去三年平均数据看，我们预测每年将完工650万套保障性住房。我们的计算显示，未来五年约44亿平方米的居住面积需由开发商完成以满足住房需求，据我们构建的住宅房地产投资模型显示，未来五年，开发商新开工建筑面积年均增长需达到6%，每年施工建筑面积增长需达到约5%。

但挑战在于，投资需求或导致过度建设。鉴于中国资本账户相对封闭，住宅仍是居民优选投资工具。经风险调整后的房地产投资收益一直大幅超过证券和银行存款等其他投资方式，这推动了居民持有多套住宅的意愿。这人为地导致住宅需求上升，抬高房价并刺激房地产投资。

然而房地产投资过度可能会导致中国经济再平衡和产业升级规划脱轨。建造住宅并将其空置至少意味着自然和人力资源的浪费。更重要的是，随着资源过度流向建筑行业，中国在创新和高端制造业领域成为全球领导者的雄心壮志或将遭受挫折。此外，房地产投资和房价增长过快已导致财富集中，加剧社会不平等。

应对中国房地产泡沫的风险需要采取多维度的措施。政府已承诺出台长效机制确保房地产市场健康发展。我们认为长期解决之道应包括：实行偏紧的货币和信贷政策， 增加供给以满足居住需求，以及更重要的是在全国范围内引进房产税，抑制房地产投资需求。房产税的出台还将有利于房地产业以外的其它行业。每年征收房产税将增大房地产资产的持有成本；作为专属地方税，将有助于提高地方财政的可持续性；同时，房产税作为对财产征收的直接税，将有助于降低财富的集中程度。

确保收入中性将降低房产税出台的阻力。地方政府普遍不愿出台房产税，担心会影响房地产投资的积极性和放缓经济增长。对居民而言，由于居民买房时仅获得70年土地使用权，在目前已经高企的房价之上再增加房产税将会使居民负担加重。因此，房产税需谨慎设计，并配以其他措施，以便确保顺利实施。

以下几个因素非常重要：首先，应定义人均最小居住面积并予以免税，以减轻大部分人口（主要是低收入群体）的税收负担；其次，将目前已存在的一些房地产相关税种合并；再者，所得税、增值税和消费税等的税率可以下调，以抵消房产税带来的加税影响，使得总税收收入原则上保持不变；最后，在出台房产税的同时，应授予住房持有者更大的财产权，换言之，应保障70年土地使用权到期后居民对房屋的财产权利。