保定不动产登记中心解读房产遗留问题相关实践

随着不动产统一登记工作的深入开展，一些历史遗留问题逐渐显现。例如，在房、地分散登记期间，有部分房和地的权属、性质、坐落、用途不一致的房屋得以进行房屋登记、获得了房屋所有权证（以下简称“房本”）。在房、地分散登记时期，由于房屋登记对土地的相关信息兼顾不够，这些房屋可以顺利办理转移、抵押等业务。但不动产统一登记以后，这些已经颁发房本的房屋由于房、地权利信息不一致，不能进行不动产转移、抵押等登记，若不谨慎处理，将可能影响百姓切身利益， 甚至造成百姓不满情绪，给各地政府尤其是不动产登记机构带来巨大压力。

在目前房价高涨的情况下，房屋作为百姓的重要资产，其合法权益理应得到保障，因历史遗留问题导致无法进行不动产登记的问题应尽快解决。对此，河北省保定市进行了一些探索。

历史遗留问题的主要类型

保定主城区范围内因历史遗留问题而无法办理不动产登记的情况主要有三类。

已颁发房本的房屋所占土地的登记资料、法律效力可能存在问题，在这些土地上建造并已颁发房本的房屋不能正常落宗，无法办理不动产登记。

已颁发房本的房屋所占土地没有国有土地使用证，留存的土地权属资料不齐全，导致该宗土地无法确定所有权人和使用权人，土地登记信息缺失而不能办理不动产登记。

已颁发房本的整幢房屋超出了原宗地界址，实际所占土地为两宗或两宗以上土地。由于不能明确房屋应落宗在哪一宗土地上、该如何分摊土地面积，因而不能办理不动产登记。

历史遗留问题的解决思路

对这些历史遗留问题，保定采取“尊重历史、正视现实，如实登记、选项填证，权籍调查、后续更正，制定政策、依法办理”的原则，在符合政策的前提下因地制宜，开拓创新，敢于担当，创造性地开展工作、解决问题。

“尊重历史、正视现实”指的是尊重在房屋土地分开登记时期发生的房屋、土地登记信息不对等、沟通不及时的历史现象，正视因为十几年来积攒的大量房地登记信息不全，房屋无法正常落宗，土地性质、用途和房屋性质、用途不一致等问题而导致的不动产登记难题，进而引发百姓不满的客观现实。按照《不动产登记暂行条例》第4条“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”的规定，对百姓依法取得的不动产进行登记。在现阶段，应充分采纳以前的登记成果并如实记 载于登记簿上，非有证据证明以前登记成果有错误的不做改动。

“权籍调查、后续更正”指的是，在开展登记发证、解决百姓当务之急的同时，启动不动产权籍调查。权籍调查应以政府为主导，国土部门具体实施。通过权籍调 查，对土地房屋信息不一致的宗地和地上建筑物形成权籍调查成果，按法定程序加以确定。不动产登记机构根据调查成果通知权利人申请更正或启动依职权更正，最 终达到更正、完善不动产登记簿内容的目的。百姓手中持有的信息不完善的不动产权证书等到补、换证或发生转移等不动产权利变动时再在新证中予以添加。

“制定政策、依法办理”指的是，针对这些特殊情况，应按照文件出台程序，加快立法或政策调研，有条件的较好出台地方性法规，暂不具备条件的，也应出台当地政府规范性文件，明确解决措施，指导不动产登记机构依法办理。

具体解决办法

按照保定市已颁发房本的房屋的登记档案中土地权属来源和审批资料齐全、合法，则将该宗土地认定为国有土地。在办理不动产转移、抵押等各项登记业务时将房屋落宗于该宗地上，不动产登记簿中如实记载原有土地信息，土地面积分摊，不动产权证书上注明土地、房屋信息。

对于已颁发房本的房屋所占土地没有国有土地使用证，土地权属资料不齐全或没有土地权属资料的，由国土部门根据土地权属资料等相关信息核查、认定。

根据土地权属资料等相关信息核查、认定为国有土地、集体土地或土地权属未确定的，将房屋落宗，不动产登记簿中如实记载原有土地信息。属于国有土地的，按国有土地编制不动产单元代码，进行面积分摊，不动产权证书上注明土地、房屋信息。属于集体土地的，按集体土地编制不动产单元代码，土地面积不分摊。

此外，整幢房屋所占土地为两宗或两宗以上，房屋和所占各宗地的权利人均为同一权利人，各宗地用途相同但使用年期不同的，若权利人未将土地合为一宗，应将 房屋落宗于使用期限最短的宗地上。房屋落宗后，不动产登记簿中应如实记载原有土地信息，土地面积分摊，不动产权证书上注明原有土地信息，其他宗地的不动产 登记簿做好相应标识、注记，并与房屋信息关联。

整幢房屋所占土地为两宗或两宗以上，房屋权利人和所占各宗地权利人之一为同一权利人的，应将房屋落宗于房屋权利人和其中一宗土地权利人一致的宗地上。整 幢房屋所占土地为两宗或两宗以上，房屋权利人和所占各宗地权利人中任何一个均不为同一权利人的，若房屋所占各宗地的用途都相同，则将房屋落宗于面积比例较 大的宗地上；若房屋所占各宗地用途不同，则将房屋落宗于用途类型多的宗地上。房屋落宗后，不动产登记簿中如实记载原有土地信息，土地面积分摊，不动产权证书上不注明土地信息，其他宗地的不动产登记簿做好相应标识、注记，并与房屋信息关联。

【来源】《中国不动产》2017年第8期

【作者】保定市不动产登记中心  刘鹏 李建新 陈英