70年内只租不售 那可售的商品房是不是还要涨

最近的房地产市场，表面上看着风平浪静，但小水花还是一直在冒泡。

本周三，上海推出了4幅租赁住房用地，总建筑面积接近20万平米。四块土地分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四个核心商务区，都是妥妥的黄金地段。业内推测，仅土地价值可能就接近200亿。关键在于，四块土地的用途是租赁住房，只租不售。

在妥妥的黄金地段，不卖商品房了，一平米也没有。这是什么新路子？

一夜之间，各地政府都在鼓励租房市场

其实，上海“只租不售”的模式，最早出现在今年7月。

7月24日下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，买主分别是上海张江有限公司和上海嘉定新城发展有限公司，都是国有企业。

土拍价钱异乎寻常的低。被拍得的两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，成交楼面单价分别是5569元/平米、5950元/平米。要知道，嘉定新城这块地周边的新房是4万/平，张江新区这块地周边的新房是6万/平。两块土地都必须精装交付，而且租金不能高于市场同类房源。

在最近的土地出让中，住宅用地已经普遍规定，要有一定的自持比例。不过在上海，自持比例达到100%还是首次。而根据上海未来五年的供地计划，“十三五”期间上海供应住房用地5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷，从供地面积来看，租赁租房面积占住宅供地总面积的比例达30.9%。

这只是今年住宅租赁土地市场的一个缩影。

北京未来五年供地计划显示，今后五年北京供应住宅用地6000公顷。另据新京报报道，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。这就意味着，北京未来五年租赁住房面积占了住宅供地总面积的21.7%。

广州的情况也如出一辙。未来五年，广州全市计划供应住宅用地3200万平米，其中租赁住房用地计划供应825万平方米，占比达25.8%。

除了北上广，其他多地也开展了类似做法。据不完全统计，已经有超过8个省份、超过20个城市，累计超过30个省市出台了有关住房租赁的政策。特别是今年7-8月，各地开始密集发布有关政策。

机构化、专业化和规模化是各试点城市培育租赁市场的重要手段。不少城市还对租赁企业进行量化考核，比如，沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家，武汉要求试点企业不少于20家。

在供应主体方面，国有企业受到少有的鼓励。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司。厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

大家都有房子租，楼市要变天？

一时间，很多人展开了一场关于“楼市要变天”的大讨论：大家都有房子住，政府会租给你的，这下，可以彻底杜绝炒房了。

在表示乐观之前，有必要讨论一下，为什么各地政府现在要这么做？

如果持续关注房地产市场，就知道中央从2015年就开始加速推进租赁市场了。2015年，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，目标都是促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

从背景出处上来看，各地政策的密集出台，应该是响应中央号召+跟进其他城市。作为力度特别大的一线城市来说，出台相关政策也非常正常，毕竟这里的租房需求更大。

但值得注意的是，一线城市的租赁住房有着明确的针对性。

以上海为例。嘉定和张江两个地块未来的租赁对象都目标明确，那就是引进的人才。张江高科技园区是我国排名前列批高级高科技园区，有数据称，从业人员达到36万，但博士以上的高端人才7000人左右。所以，不同于廉租房、公租房这样的保障房，这两幅地块上建成的项目，可能更接近人才公寓。上海通过损失一部分土地出让金来扶持产业发展，从长期来说，不亏。

而从买房市场的角度看，问题又来了：市场上并不缺租赁房源，你看到谁租不到房子的？有吗？政府建这么多租赁住房，租金还是随行就市的，干嘛非要租你的房子呢？

更何况，对于没有所有权的东西，国人有一种天然的恐惧型排斥。租来的房子不算财产，只有买来的才是。婚姻、户口、孩子落户、就学，方方面面都离不开房子，不买房，只有两个原因：买不起，买不到。

最核心的是，只租不售，无法避免国人对贫富分层固化的恐惧。1998年房改到现在，把所有人分为有房居民和无房居民两大阶级。社会财富的一个主要分配形式，就是通过改进公共服务，推高有房居民的物业价值，而无房居民的财富很难赶上有房居民。只要公共服务改善，住房就会继续升值，进入有产阶级的门槛就会升高，贫富差距就会进一步加剧。

等到你不租房想买房了，却发现，到处都是租赁住房，而鲜有商品房，物以稀为贵。既想有很多公租房可以租，又想商品房很便宜，这是绝无可能的。

这一轮调控，“有点像回到1998年”

上个月，郁亮在接受新华社采访的时候打了个哑谜。他说，2017年对于中国房地产来说，有点像回到1998年左右。

1998年，中国楼市发生了什么？

那一年的房改，为中国楼市开出了一剂正确的药方。彪炳中国改革史的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，较低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

这几乎可以原封不动地用来作为今天的房地产“新政”。但问题是，后来的中国楼市为什么越来越偏离文件精神？经济适用房沦为了权力寻租的工具，直到渐渐消失，取而代之的是以商品房为主的住房供应体系。

毫无疑问，政策的出发点都是好的。但市场总是较大化程度在趋利。

这一波住房租赁政策同样如此。我们不妨问问，如果以市场价出租，开发商要怎么算这笔账？

上海在这周推出了两宗租赁住房用地后，媒体联系到了两家拿地企业采访，两家都非常默契地以“刚刚拿地，还没想好”为由，拒绝了有关为何拿地、未来是否有可能盈亏平衡的提问。

倒是上海市嘉定区规土局副局长周建斌在采访中说了句大实话，“它的投资回收，我们也做过测算，周期确实比较长，四十几年才能全部收回投资成本。”

四十年才能收回成本的事，有几个人愿意去做？之前那些要求开发商自持部分面积的土地，目前来看有不少开发商已经选择了各种变异模式。

影响较大的应该算北京万科。去年12月，万科竞得海淀区两个地块，其中住宅部分需要100%自持出租。怎么回本？最便捷的方式就是一次性出租70年，这就和卖房子没区别了。于是，万科找到了小米定向开发成员工宿舍，小米出面购买房屋使用权，内部员工认购70年租赁权，认购价格5.5万/平，而周边二手房房价是8万/平。

本来应该公开给全社会的租赁房源，结果企业内部消化了。政府一看不得了，你们竟然这么干，必须打击。最后，政府限定最长租期10年，严堵开发商“以租代售”。