总结 | 通过预售看市场 前7月保定楼市如履薄冰

前言：2017年1-7月，保定楼市调控加码，商品房预售审批更加严格，购房者观望情绪不减，开发商战战兢兢如履薄冰，拿证速度明显放缓。据保定房地产交易中心数据，搜狐焦点网统计，2017年前7个月，保定市共核发39个预售证，批售32个房地产项目，所有项目总套数为6349套，总预售面积为724547.45平方米。

一、数据解读

1、从与2016年同期对比情况来看

2017年开发商预售供应量远低于去年同期。2017年1-7月保定共核发39个预售证，同比2016年的50个减少11个；2017年前7月预售面积724547.45平方米，相比去年的2056763.2平方米，暴跌64.8%；2017年前7月预售套数为6349套，较去年同期锐减13999套，下跌率68.8%。

2016-2017年前7月预售套数和预售面积对比情况

2016年前7月保定房价高歌猛进，新产品不断入市，在售产品也销售喜人，政策红利不断袭来，虽然4月起掀起严查风，但是与“限购限贷限售”等力度相比确实是小巫见大巫。2017年前7月，保定房地产市场经历彻底洗牌，市场供应量锐减，违规房企纷纷关闭，房地产市场不再是“时晴时雨”，而是彻底“变天”。从预售审批情况便可得知一二，2017前7个月预售审批量的下跌，意味着保定政府有意控制市场供应量，控制房价。

2、从不同月份获批预售情况来看

2017年1-7月，保定楼市预售整体情况不容乐观，从月份对比情况来看，楼市供应量与预售证发放量成正比。1月份主要受返乡置业需求的影响，应市场所需，楼市推出了一定数量的预售楼盘；2月份受春节影响，楼市异常冷清，预售供应量也进入谷底，仅66套领证。3月开始，排名前列波保定限购政策来袭，预售证仅下发2个；4月，雄安新区横空出世，利好政策空前，但随之而来的炒房风暴令政府对房地产市场实施了更加严格的管控，受其影响，预售供应量再次跌至谷底。5月开始，受一系列利好政策影响，预售供应量也一路飙升，直到6月，达到上半年较高峰，共推出2817套；7月，预售面积再次回落。

2017年前7月不同月份预售情况对比

7个月内，保定迎来密集的楼市调控，限购、限贷、限售、楼市严查等政策直接对楼市进行了收紧调控，对投机性购房进行了“截流”。在这种市场环境下，证件审核速度明显放缓，导致市场供应量下滑，入市新盘量较少。不管是拿证还是补证，审批降速，意味着不能保证市场供应量，不能及时满足市场需求，供需矛盾升级。另一方面，政府设置房价红线，控制房价，因此即便供应量减少，房价水平也未见飙涨。

综上所述，政策直接影响保定房地产市场运行，调控加码导致预售审批放缓，市场收紧。搜狐焦点网预计后5个月，政府或加快证件审批速度，加快证件审核速度，通过“开源”满足市场刚需需求，真正起到调控房价的作用。

3、从不同区域获批预售情况来看

2017年前7个月，莲池区预售面积386617.917平方米，预售套数3224套，占预售供应总量的50.78%，成为供应量较大的板块，其中云溪九城预售面积最多，单次获批预售面积为109070.81平方米；其次是紫金府项目，三次获批预售总面积为97664.61平方米。 竞秀区预售面积337929.5376平方米，预售套数3215套，占据总套数的49.2%。

2017年前7月不同区域预售情况对比

由以上数据可知，两个区域预售供应面积相当，但莲池区相对较大。这源于莲池区楼盘数量较多，因此新盘和补证楼盘也相对较多。莲池区新增预售楼盘主要集中在东湖片区、北部新城等新锐发展区域，如紫金府、云溪九城、溪杉樾等；另外，南部成熟商业区也有不少项目获预售证，如东方云顶、裕华铭珠等项目。竞秀区新增预售楼盘主要集中在体育新城、北二环以北、朝阳乐凯向阳大街沿线等热点区域，如万和奥城、万和悦都、府上等项目汇聚于西部体育新城片区；朝阳首府、国宅华府、城市印象等位于重点干道两侧。

分析可得，市场上较活跃的楼盘多分布在保定发展较快的热点区域。

4、从不同性质项目预售情况来看

根据搜狐焦点网统计，2017年前7月，住宅项目预售套数4591套，占总套数的78%；商业项目获批预售套数1285套，仅占总量的22%。可见，住宅与商业项目的预售供应量悬殊较大，住宅仍是保定房地产市场的顶梁柱。

2017年前7月住宅与商业项目预售情况对比

在当前限购限贷限售的严厉背景下，显然商业地产发展环境更放松，空间更大，但为什么住宅仍然是房地产主体？住宅，是为了满足人们基本的居住要求，在政府把关筛掉投资需求的情况下，刚需和改善需求日渐成为住宅购买的核心群体，人必须住有所居，保证了基本的购房需求；而商业地产相比住宅而言开发难度较大，对于区位要求也很苛刻，因此市场上，住宅的供应量明显是大于商业地产的。

另外，在6月土拍中，商业用地供应量较大，搜狐焦点网预计2017年后5个月，商业地产预售审批情况或稍微向商业地产倾斜。

二、与“预售”相关的政策：

1、5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》称，房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证；取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

2、5月22日，保定楼市出台史上最严调控政策，其中第四点明确指出，严格商品住房交易管理，未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或变相收取任何价金，不得参加任何展销活动。

焦点解读：预售政策从严，可以在一定程度上杜绝捂盘惜售、哄抬房价等行为，后5月，市场监控力度或更加严格，保定房地产市场规范化正在加速度。