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解读 | 下半年地市或井喷 新模式能否推广成谜

2017/07/28 18:10 来源: 搜狐焦点网 评论
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2017年过半,回顾上半年土地市场,供应呈井喷状态,吸金71亿。

2017上半年土地供应情况

概述

根据保定市中心城区2017年度国有建设用地供应计划可知,2017年保定中心城区土地供应总量约合8402亩,其中住宅用地供应面积约为 2420亩,商服用地供应面积约为907亩。

上半年土地供应完成情况

根据搜狐焦点网统计,2017上半年保定主城区实际供应3868.6亩,供地计划剩余4533亩未完成,占比54%,这意味着按计划而言,保定仍有超过一半土地未供应。

各用途土地实际供应情况

商品房、商服用地实际供应情况

其中,商品房用地计划供应1711亩,上半年实际成交405亩,这预示着2017年后半段,保定商品房土地市场仍有较大缺口。搜狐焦点网预测,后半年保定土拍市场将以清违项目补证为主。另外,商服用地计划供应907亩,上半年实际供应约合408亩,完成45%。

2016-2017上半年土地供应情况对比

由上图可知,2017上半年比2017上半年成交面积上涨了2.98倍,土地市场呈井喷状态。

2017年上半年,土地供应及成交主要集中在6月。6月保定土地市场集中放量30宗地块,最终21宗地成功出让,2宗地无人报价,7宗地或因故暂停出让。成交总面积545759.4平方米,约合819亩,成交总价705699万元。

1、2017上半年土地市场数据解读:

1.1 供应方式:划拨用地占比77%

从供应形式看,2017上半年,通过招拍挂形式供应土地22宗,涉及面积877.4亩,协议出让1宗,涉及面积10.3亩,划拨87宗土地,涉及面积2980.9亩。显而易见,划拨用地所占比重最大,其面积占比77%。

2017上半年不同方式土地供应情况

查阅数据可知,2016上半年划拨土地20宗,涉面积约518亩,对比发现,2017上半年划拨面积暴涨4.75倍。2017年上半年划拨土地面积史无前例,据悉,划拨土地一般用途公共基础设施建设,受政府重点扶持。

1.2 土地出让金:总收入达71亿元

从土地出让金看,2017上半年,保定土地收入达到712574万元。协议出让揽金4240万元,土拍吸金708334万元。其中,商品房用地出让金达247559万元,占比34.9%;商服用地出让金455480万元,占比64.3%;工业用地和科教用地分别吸金2635万元和2660万元,共占比不足1%。

2016-2017上半年土地收入对比

与2016年上半年吸金28644.54万元相比,2017上半年土地收入暴涨23.88倍。

1.3 成交楼面价:商服地块成交均价猛涨1.5倍

2017上半年,住宅用地成交楼面均价约为2053元/平,最高楼面价地块为2017-030地块,楼面价高达7499.9元/平,由隆基泰和竞得;商服用地成交楼面均价为2803元/平,最高楼面价地块2017-002,楼面价为5976.1元/平,另外2017-001地块楼面价约为5752元/平,一定程度上拉高了上半年商服用地价位。

另外,工业用地平均楼面价210元/平,科教用地平均楼面价1735元/平。

回顾2016年三年,仅有2016-003号1宗住宅用地成功出让,且以亩价650万元/亩,再次刷新了保定市地价新纪录。此地块楼面价为3490.7元/平。(因只有1宗地块成交,其均价数据与2017年不具有可比性)。商服用地出让3宗,成交楼面均价为1123.5元/平,相比之下,2017年上半年商服地块成交均价上涨了1.5倍。

1.4 拿地房企:隆基泰和成最大赢家 掷金36.8亿

拿地房企方面,隆基泰和是上半年保定土地市场拿地金额和拿地面积双料冠军,一举拿下体育新城两宗热门地块,涉及面积282.56亩,掷金逾36.8亿。最值得关注的是,2017-030地块作为保定市场首次面市的双限双竞地块,经过数轮争夺最终仍花落隆基泰和,隆基泰和的造城能力依旧不可小觑。目前,隆基泰和已释放两宗热门所在地建设项目案名为万和春天,项目目前处于前期蓄客阶段。

房企拿地金额top5

碧桂园是上半年保定土地市场拿地金额和拿地面积双榜眼,拿地1宗,涉及面积69.97亩,拿地耗资11.15亿。垂涎保定市场许久的碧桂园终于在保定拿地,成功引发关注。目前,项目案名碧桂园·悦公馆已释放,预测项目即将进入蓄客阶段。

房企拿地面积top5

另外,入榜保定上半年土地市场拿地金额、拿地面积top5的房企还有浙商、天业、秀兰、安信、东城。

2、2017下半年土地市场预测

2.1 下半年持续放量 项目补证成趋势

虽然近几年供地计划完成情况每况愈下,但是按照上半年的供应势头,以及当前保定市场环境,搜狐焦点网认为,目前,保定土地市场仍有较大缺口,政府重点工作为稳定房价,因此,为了防止因土地供需关系紧张而造成房价高企,下半年政府仍将持续放量。

另外,2017上半年,保定共挂牌出让21宗住宅和商服地块,其中9宗地块涉及项目补证。搜狐焦点网预测,为了进一步规范保定房地产市场,以及缓解市场供应不足,清违项目用地将陆续供应,待开发商补证。项目补证仍是下半年土地市场的主趋势。

下阶段的保定市场或将迎来补证项目和新入市项目的集中放量,对2018年市场造成一定程度上的冲击。

2.2 双限双竞模式或将沿用

双限双竞即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价,选择满足条件的开发企业,以满足中等收入阶层的住房需要。

2017-030地块是保定首个采用“双限双竞”模式的地块,自6月16日至7月3日,经过4次激战、2轮熔断,最终由隆基泰和竞得。此地块最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价10000元/平。双限双竞模式将成为政府抑制房价的重要手段。

搜狐焦点网认为,为了抑制房价,规范土地市场,防止地王诞生,双限双竞模式仍将沿用,但只针对特殊地块,短期内不会得到普遍性推广。

2.3 实力房企入驻保定 脚步加快

2017上半年,阳泉天峰、世通盛祥、河北保利、碧桂园、华润置地、K2等房企参与到保定的抢地大战中,成功引发关注。这其中很多房企是初来乍到,还有一些可谓“窥探”已久。其中,碧桂园111500万元成功摘得2017-002号宝地,正式宣布入驻保定。

K2、碧桂园的入驻彻底打开了保定房地产市场,随后,K2的玉兰湾、碧桂园的悦公馆将陆续走进购房者的视野,外来房企的优势将逐步显现。这给诸多外来房企也带来的好的效应,由此推之,2017下半年保定土地市场绝不会平淡,实力房企将会加快进驻保定的步伐,同时也期待已经踏入保定的房企则会交上一份漂亮的答卷,带动整个保定房地产市场水平的提升。

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责任编辑:马莉  JN394
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