高端项目难取预售证 多个豪宅开演拖字诀

从今年3月以来，业内盛传单价超过8万元/平方米的项目很难取得预售许可证，在迟迟未入市的各豪宅项目上或已得到了验证。从去年开始，中国玺、昆仑域、葛洲坝樊家村项目、懋源璟岳等内城多个高端项目的网络推广信息屡出不断，但是据了解，时至今日上述楼盘均在等待预售审批中，入市时间尚未确定。

懋源璟岳项目迟迟未入市

据悉，懋源地产夏家胡同“地王”项目原计划2016年年中入市，但延期近1年后至今仍未能确定推出时间。信报记者向懋源地产品牌负责人询问其项目入市时间。该负责人表示：“目前节点没定，我们公司从红玺台开始都是现房销售，夏家项目还在工程施工呢。”

据了解，懋源地产早在2013年7月初经过与15家房地产公司激烈竞争后获得了夏家胡同地块，总代价17.7亿元，相较地块13.1亿元挂牌出让起始价溢价35%，同时要求配建3.8万平方米公租房。2016年开始，懋源地产为夏家璟岳项目做了一系列预热。2016年1月公布了夏家胡同地块案名为懋源·璟岳，据媒体报道称此项目2016年年中会正式亮相。

当时据测算，考虑到配建公租房部分通常由政府成本价回购，因此总地价分摊至商品住宅建筑面积，夏家胡同地块成交楼面价高达4.66万元/平方米。彼时，有业内人士预计，夏家胡同地块打造的产品售价可能达到10万元/平方米以上。

尴尬的是，如今北京市监管部门在新楼盘预售证审批上，8万元/平方米报价或已成不可逾越的红线。

业内熟悉此项目的一位负责人表示：夏家胡同项目迟迟未能入市，主要是受到预售审批的限制，北京市住建委去年下半年以后对高端项目预售价格卡得很严，很多高端项目如果打算及早推出，意味着要牺牲价格。据相关公开平台上较新消息则显示，懋源璟岳预计开盘时间已改成了2017年下半年。

多项目难取预售证

事实上，面临着预售价格调控而遭遇尴尬的豪宅不止这一个，去年开始推广的多个内城豪宅项目都遇到这种定价红线难逾越的难题。

去年，豪宅项目井喷亮相，以丽泽商务区为核心的顶豪爆发区最为亮眼，两三公里半径内汇聚了中国玺、龙湖西宸原著、泰禾西府大院、懋源璟岳、昆仑域及北京单价地王葛洲坝樊家村项目等多个高级楼盘，引发业内和市场的瞩目。而目前这些项目今年都还没有明确的开盘销售时间出来。

如在2015年初，招商华润九龙仓平安联合体以87亿元拿下位于丰台区亚林西居住区的两宗土地，其中就包括由华润置地操盘的昆仑域项目。2016年7月，在华润置地新北京大区举办的“城市·昆仑”新品发布会上，昆仑域作为华润置地位于三大一线城市的高级产品之一出现，分别为北京昆仑域、上海静安府及深圳湾悦府。目前，上海静安府和深圳湾悦府已经陆续开盘，而只有北京昆仑域项目，在拿地两年多后迟迟未能入市。同时，与昆仑域紧邻的中国玺项目折合楼面价近5万元/平方米，由招商蛇口负责操盘。目前拿地也有两年多时间了，虽然数次传出入市风声，但中国玺仍是“千呼万唤难出来”。

“北京对报批均价8万元以上的高端项目发放预售证非常谨慎，过去数月内几乎停止，批准发放预售证项目拟售均价都在8万元/平方米以下。单价8万元已经是北京高端项目取证的隐形红线。”一位北京房企高管告诉记者。

被动或主动延期开盘

北京多个原计划卖到10万以上的豪宅，如今无法以企业期望的价格拿到预售证。在项目本身的成本压力及开发商对产品的价值考量下，一些项目只能主动或者被动地采取了延缓入市的手段。

中原地产首席分析师张大伟指出，预售证审批价格限制对这些高端项目构成了极大的挑战，“这些之前高地价项目拿地时间比较早，位置相对核心，当时地价也比较高，因此开发企业对溢价有较高的预期。预售价格受限，这些高端项目定价非常困难。”

懋源地产品牌负责人对信报记者表示：“我们公司做产品的时候在前期比较下功夫，老板对产品品质要求很高，按照公司卖现房的策略，入市时间应该是工程结束之后，政府验收审核完毕我们就会向市场推出。”

“从政府的角度来讲，希望开发商维持一个理性的房价，因此才会在预售证的审批上严格限制。”亚豪机构市场总监郭毅如此说，她表示，目前来看，开发商大多面临两种选择：要么按照政府能认可的价格来报批预售证，要么就只能继续观望。