起底2017-030地块 揭穿保定“双限双竞”真面目

引言：和5月底保定变幻莫测的天气一样，在暴热中突然袭来的一场冷雨后，保定楼市迎来了降温之旅。5月22日下午，保定市人民政府网发布了《关于加强房地产市场管理的意见》，《意见》（下文均简称如此）在十一方面分别作出规定，力度空前，史上最严。其中最令人咂舌的是“限售10年”“双限双竞”等内容。

什么是双限双竞？

双限双竞即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需要。

5.23楼市调控意见关于双限双竞的内容

《意见》中着重指出了对于“双限双竞”地块及商品房的调控意见，经过搜狐焦点网梳理，《意见》中关于“限售”“双限双竞”的内容如下：

1、严格商品住房交易管理。对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目，商品住房由公证机构现场摇号销售。

2、对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。

3、严格商品住房价格管理。对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目，市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。销售过程中严禁调整备案价格。

4、严格土地出让管理。结合地块实际情况，灵活确定土地竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”，超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。土地出让成交价格由市公共资源交易部门函告市住建、统计、物价部门。

关于2017-030号地块

实际上在保定祭出调控重拳的前一日，即5月21日，另一则轰动全国的消息让保定已经成为全国焦点。保定市政府针对2017-030号地块的出让方式作出明确规定，内容规定竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；较高土地限价1100万元/亩；较高房屋销售限价13000元/平方米；竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售。

消息一出便引起了全民讨论，各大社交平台热度急速攀升，其中夹杂不少疑虑，焦点主要围绕以下几点：

1、网友：保定为什么实行“双限双竞”？

搜狐焦点网：“双限双竞”在一些人眼里并不算良策，既不算短鞭，也不算长策。谈其短，可限售时间长达10年；说其长，可的确算不上楼市调控的长效机制，不是稳定楼市的长久之计，但保定实行“双限双竞”确实有其必要性，它产出于京津冀一体化持续推进、雄安新区成立、全国掀起限售潮、保定房价高歌猛进的复杂背景中。具体内容如下：

首先，雄安新区成立。4月1日下午6点，新华社发布消息《中共中央、国务院决定设立河北雄安新区》说：日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。随后，大批炒房者“袭入”雄安及周边地区。虽然政府通过一系列遏制炒房的措施令雄安及周边市场逐渐恢复理性，但保定市区、雄安新区及周边范围内的投资客仍暗潮涌动。另外，《河北日报》曾告诫炒房客，雄安新区坚决驱逐投机资本。如今看来，这话的确不是空穴来风。

其次，保定房价飙涨。雄安新区成立以及近年来一系列利好政策落地，令保定房地产市场“火烧火燎”，房价地价都急速攀升，房价已达到刚需群体难以接受的高度，“地王”频频易主。政府也通过限购、加大土地供应等措施试图稳定市场，但效果并不如意，反倒越推越高，购房热情不减。

第三，避免房企哄抢土地。此次2017-030地块在消息释出前也被众多开发商寄予厚望，作为罕见的净地，且位于未来高速发展的体育新城区域，房企们本该为此拼个你死我活，但一纸文书从天而降不得不令房企们量力而为，针对2017-030地块出让开出如此严苛的条件，对产品类型和价格上限制较严，所以地价越高，利润空间越窄，房企竞价会相对谨慎。

第四，紧跟中央及省政府步伐。5月的保定正处于全国限购限售的热潮中。尤其是河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，保定及各地区应紧跟步伐，规范楼市。

第五，效仿先进城市。保定并不是排名前列试行“双限双竞”的地区。该政策在2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》已经提及，在保定之前，深圳等地区率先实行，但在全国保定也处先进位置。结合雄安新区成立，中央屡次强调去房地产化的情况，搜狐焦点网认为，保定积极探索新的房地产开发模式，或为雄安新区奠定良好基础。

2、网友：限售10年合理吗？

搜狐焦点网：10年，究竟是给谁的时间？投资客有机可乘的根本原因是利用了购房者的慌张。10年时间，是否能改变居民房地产投资观念？只有根本上解决问题，才有可能在政策取消后，市场仍稳定运转，房价还能持续稳定。一切都是未知的。

首先，10年，是打击投机炒房客的时间。

限售10年，是保定实行“双限双竞”基础上的升级。据搜狐焦点网统计，全国范围内限售地区已达30个，包括北京（企业产证满3年）、承德、青岛、保定白沟、保定徐水、济南、西安、杭州、福建闽侯、福建长乐、福州、厦门、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖、成都、长沙、广州、珠海、惠州、东莞、海南、郑州、高碑店、开封。限售俨然成为此轮楼市调控的新趋势，意在拉长交易周期，可以有效抑制炒房投机。

这些限售政策大多要求新购商品房在两至三年内不得转让，其中保定白沟限售5年，徐水限售2年。如今保定主城区部分商住房10年的限售期，也创下了目前中国楼市限售期最长的记录。新建商品房从购房到拿到不动产证一般需要一两年的时间，如果限售使得该房产获得不动产证后10年才能上市交易，那么这套房产从购买到出售需要等上十几年，这对短线投资者来说，是致命的打击。

10年内不能交易，将令投机炒房基本绝迹，投资主流由短线投资转变为长线投资；杠杆压力增加，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，所以买房前需仔细衡量；另外，10年时间房地产市场情况是未知的，不能保证10年后的房地产市场上涨或下跌，因此投机倒把可以彻底歇歇。

另外，10年，也是楼市调控长效机制酝酿产生的时间。

政府需要时间研究长久稳定楼市的政策。不动产登记需要时间继续落地，房地产税法也亟需推进。若想从根本上稳定房价，让市场平稳发展，必须进行长效机制调控。

3、网友：为什么由2017-030为开端？

搜狐焦点网：2017-030地块，位于西二环西，七一路南，为居住用地，地块处于体育新城中心地段，紧邻体育馆和安置区，占据了未来保定城市的黄金地段。据悉，已有多家房企有意参与此次土地竞拍。

下面，搜狐焦点网为您提供一组数据：2017-030地块楼面价为7500元/平，加上建设成本、税收费用、财务管理费用等，较低以3500元/平计算，保守估计成本达11000元/平，按较高销售价格13000元/平，不算车位、地下室及其他门槛类利润，最终开发商利润空间仅剩2000元/平。按照房地产圈内经验，房屋售价一般为楼面价的2.5倍，双限后的2017-030地块利润空间锐减已在所难免，限价有利于稳定未来的房价预期，企业拍地或更加理性。

从地块所在区域周边项目的较新房屋均价来看，某项目近日报价为17000元/平，远远超过2017-030地块较高售价，足以体现体育新城片区此黄金地段的房价水平已经非常高。若没有限价措施出台，随着各项建设落地，房价破两万指日可待。因此“双限双竞”短期内在维护市场稳定、打击短线投资方面是非常必要的。另外据了解，目前保定房地产市场内在售楼盘限制的房价也是13000元/平，2017-030地块的较高限售价是基本符合目前保定房价水平。以2017-030号地块出让为开端，政府通过调控之手控制房价继续飙涨。2017-030将作为政府探索保定房地产调控的试验田。

4、网友：2017-030地块是保障房用地吗？

搜狐焦点网：此前，被“限价”的地块一般建设保障房。但此次并未提及。

对比2016年底，博创城市建设开发有限公司拿下的两块保障房用地——2016-031、2016-032，这两地块限制日后销售价格限制为7015元/平，地块位置位于朝阳大街西、太行路附近。两地块出让从最初即确定为保障房用地。2017-030地块限价13000元/平，作为商品住房用地出让，位于大热的体育新城。从这组数据可以看到区位对房价的影响、半年来房价水平的提高以及两宗地块的不同属性。据悉，2016-031、2016-032两宗地块首次竞拍出现熔断，多家房企争抢。由此我们不难看出，虽然2017-030还被加上“限售10年”的标签，但作为更加优质的地块，在开拍之日仍避免不了一场血拼，不过房企势必会更加理性和谨慎。搜狐焦点网预测参与竞拍的房企应多为资金周转没问题的大型品牌房企。

针对2017-030地块属性，很多人谈到，是响应政府一直以来加大住房保障力度的措施。的确，在新一轮调控政策里，我们也看到了“进一步扩大保障房的保障范围，加大限价商品住房供应量。”等内容，但2017-030地块从公布出让讯息开始，并未提及保障房属性，依据保定土地挂牌经验，应该不是作为保障房出让。搜狐焦点网认为2017-030地块是保定排名前列个限价商品住房地块，问题的确认还要看政府日后的规划建设。

请和搜狐焦点网共同关注2017-030地块的出让信息，保定房地产市场日后还将有怎样的变革，敬请期待。