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珠三角楼市样本:城市群正在影响楼市变化

2017/04/20 07:06 来源: 21世纪经济报道 作者: 张晓玲 评论
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城市群正在成为影响楼市变化的一个重要因素。佛山是个样本。

  城市群正在成为影响楼市变化的一个重要因素。佛山是个样本。

  广佛地铁作为国内最早的跨城市轨道交通之一,佛山深受广州楼市溢出的影响。而在以广州、深圳为核心的珠三角城市群中,佛山楼市俨然一幅价值洼地的姿态,备受青睐;楼市投资在经历了深圳、珠海、东莞、惠州、广州的轮动之后,终于出现在佛山。

  2016年,佛山新房成交超2000万平方米,超过了广州、深圳成交面积之和;整体均价则升至9463元/平方米,同比增11.3%,创历史新高。

  2017年,广佛同城规划进入第八年,佛山房价“补涨”效应明显。

  3月份,佛山全市新房均价突破万元大关。此外,由于二手房不限购,部分区域的二手房价反超新房。进入4月,在广佛楼市调控加码之下,佛山新房供应量增加,而价格相对保持稳定;二手房价格则面临高位盘整。

  21世纪经济报道的调查显示,由于实施结构性限购政策,部分区域限制外地人购买新房,而二手房完全不限购,以及购房即可落户的政策,令佛山楼市上涨,尤其是二手房房价难以抑制。目前,佛山市住建局已关注到该现象,并称将视具体情况采取措施。

  同城化效应

  得益于广佛同城化的推进,2015年全面放开限购后,佛山成为广州乃至珠三角市民重要的购房目的地,承接了一线城市的楼市溢出需求,房价也开始上涨。

  世联行佛山分公司数据显示,2016年,广佛交界桂城、北滘等8个板块成交量达529.39万平方米,占全市的25%;成交金额765.28亿元,占全市的38%。

  2016年底,广佛同城正式纳入佛山未来十年城市发展总体规划,广佛都市圈效应不断叠加。

  据佛山市交通局透露,到2050年佛山将建14条线路,其中9条与广州对接,2020年前将同时启动8条地铁建设,涉及佛山禅城、南海、顺德多个片区。

  地铁对房价的刺激显而易见。据21世纪经济报道调查,在广佛交界的南海区(桂城、里水、大沥)、禅城区(亚艺湖景路、魁奇路、季华路)、顺德区(陈村、北滘、乐从),过去一年房价都大幅上涨;而较远的三水和高明区,房价也明显上涨。

  以广佛地铁沿线湖景路板块的招商臻园为例,去年初洋房售价约为14000元/平方米,目前新品预期价格已升至25000元/平方米。

  如,规划中的广州地铁7号线将延长至顺德北部片区陈村、乐从、北滘三镇,该区域已汇聚保利、万科、中海、碧桂园、泰禾、招商、合景等品牌开发商,一手房均价已涨至18000-23000元/平方米。

  在方圆资产管理首席分析师邓浩志看来,作为广佛地铁沿线最为核心的区域,南海千灯湖板块相当于是广州的一块“飞地”,已与广州融为一体,但限购宽松;千灯湖产业、人口和配套可比广州广钢新城,。

  广佛同城而房价远低于广州,佛山已成房企兵家必争之地。除了较早进入的碧桂园、保利、万科、金地等之外,2016年,龙湖、融创、泰禾、金茂等开发商也纷纷加码佛山,它们的触角,已遍布规划中的广佛地铁沿线片区。

  “不设防”的二手房

  面对不断升温的楼市,佛山自去年10月以来已连续收紧楼市调控,但目前来看, 佛山二手房房价上涨之势未减。

  4月初,21世纪经济报道记者亲历了一场业主坐地起价。位于湖景路上的某小区一套113平米3房挂牌,报价200万,低于市价约25万。

  业主黄先生同时约了七八家中介带客看房,几十人挤满了屋子,现场竞价,不到15分钟,加价50万,从而一举将该小区单价推高至23000元/平方米。一年前,该小区成交单价则仅为12000元左右。

  这只是佛山二手房交易中的一幕。4月13日,佛山市住建局最新数据显示,3月佛山共成交二手房12656套,环比涨幅近250%。

  价格方面,部分区域一二手房出现了倒挂。3月南海区二手房成交均价为11466元/平方米,环比增长5.88%;禅城区为11265元/平方米,环比增长 8.08%,均超过了新房。

  佛山链家、和记地产、合富置业等多家中介人士称,在去年10月份调控升级后,市场经历了短暂的观望,随后二手房开始明显上涨,今年3月25日限购新房后,供应进一步减少,优质二手房更加奇货可居。

  进入4月,二手房报价继续上涨,千灯湖片区报价大多超过3万元/平方米,湖景路片区超过2万元/平方米。

  与一线城市和其他城市不同,佛山的“3·25新政”规定,仅在禅城全区和南海、顺德部分区域限购新房,而二手房则不受限制。

  “不设防”的二手房吸引了来自广州、清远、深圳乃至广东以外的投资客。而购房入户政策和佛山优质的教育、医疗资源,共同推动了房价上涨。

  在湖景路片区,记者遇到了多个非佛山户籍购房者,其中多为广州客。他们表示,附近的佛山实验学校和环湖小学、华英中学都是优质学区,此外还有正在修建的地铁,可联通广州。

  佛山合富辉煌市场研究部总监曹绍林认为,禅城、顺德、南海多个热点区域一手房供应量不足,是3月二手房成交旺盛的主要原因。另一方面,3月底佛山楼市新房限购加码,也进一步刺激了二手市场的交投。

  压力之下,佛山二手房是否会加码调控?对此,佛山市住建局回应称,二手房交易情况已引起了政府相关部门的关注,市政府将视具体情况,适时采取措施。

  珠三角调控一体化?

  事实上,在这轮房价上涨之前,佛山房价已连续三四年阴跌。2012年入手金地九龙壁小区的林茗(化名)告诉记者,他买入的单价是毛坯11000多,直到去年年底才涨到17000多,目前是20000左右。

  而在过去的几年中,珠三角城市群中的深圳、珠海、东莞、惠州乃至中山,房价都已翻了两三倍,佛山却是波澜不惊。

  2015-2016年中,佛山全面放开限购,并允许购房落户,佛山的业主们终于尝到了房价上涨、资产升值的滋味。

  而伴随房价上涨,调控亦如影随形。4月以来,珠三角城市群中的广州、珠海、惠州、东莞纷纷出台限售政策,包括二手房在内,取得房产证后2-3年才能转让;与此相比,佛山的调控政策相对宽松。

  与广佛房价的同步上涨相对应,著名房地产研究机构总监严跃进认为,珠三角和广佛楼市调控也应该整体统筹,未来实现一体化。

  佛山中原市场研究部经理黄志兴则认为,广佛是否一体化调控,应结合当地楼市的实际情况,两地楼市发展差异大,处于不同阶段。广州地少、供应少,价格比较高,楼市进入存量房时代,而佛山依然是新房主导的市场,量大,价格洼地明显;二手房是否需要限购,要观察其成交量,是否持续放大,价格是否持续走高。

  据不完全统计,4月佛山共有67个项目有推货计划,其中南海拟推29个,顺德和禅城分别有16个、12个,三水、高明也有新盘推出,整体供应量在不断加大。

  黄志兴指出,全国楼市调控的大环境下,佛山楼市难独善其身,短期之内限购区域的成交量将会下滑,价格上涨受到抑制。但佛山与广州一衣带水,交通进一步对接后,佛山仍是广州外溢客重要的目的地,从长远而言,房价会保持稳定。

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责任编辑:李艳  JN387
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<em>待定</em></p> <p class="tag">竞秀区</p> <a class="detail" href="http://bd.focus.cn/loupan/440207.html" target="_blank">查看详情</a> </div> </div> <ul class="loupan-list"> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://bd.focus.cn/loupan/440019.html" target="_blank">北河新城</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://bd.focus.cn/loupan/440019.html" target="_blank">北河新城</a> <p>平均价格 : <em>5558元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>北河镇原植物油厂对面</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 61424</em></p> <a class="btn" href="http://bd.focus.cn/loupan/440019.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">定兴县</em> <span class="loupan-price">5558元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://bd.focus.cn/loupan/20040058.html" target="_blank">假日云鼎中心</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://bd.focus.cn/loupan/20040058.html" target="_blank">假日云鼎中心</a> <p>平均价格 : <em>10000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>七一路与西二环交叉口西北角北行300米路西</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 10204</em></p> <a class="btn" href="http://bd.focus.cn/loupan/20040058.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">竞秀区</em> <span class="loupan-price">10000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://bd.focus.cn/loupan/20039347.html" target="_blank">秀兰山庄生态园</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://bd.focus.cn/loupan/20039347.html" target="_blank">秀兰山庄生态园</a> <p>平均价格 : <em>6800元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>台鱼乡东柏山北</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 10188</em></p> <a class="btn" href="http://bd.focus.cn/loupan/20039347.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">顺平县</em> <span class="loupan-price">6800元/㎡</span> </li> </ul> </div> <div class="item last "> <div class="top clearfix"> <a class="loupan-img" href="http://bd.focus.cn/loupan/20039996.html" target="_blank"> <img src="http://imgs.focus.cn/thumb/180/bd/39487/b_394864818.jpg" alt="易水湾"/> </a> <div class="info"> <h4><a href="http://bd.focus.cn/loupan/20039996.html" target="_blank">易水湾</a></h4> <p class="ave-price">平均价格 <em>6800元/㎡</em></p> <p class="tag">易县</p> <a class="detail" href="http://bd.focus.cn/loupan/20039996.html" target="_blank">查看详情</a> </div> </div> <ul class="loupan-list"> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://bd.focus.cn/loupan/440712.html" target="_blank">翠园公寓</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://bd.focus.cn/loupan/440712.html" target="_blank">翠园公寓</a> <p>平均价格 : <em>14500元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>翠园街与风帆路交口西北角</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 96768</em></p> <a class="btn" href="http://bd.focus.cn/loupan/440712.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">竞秀区</em> <span class="loupan-price">14500元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://bd.focus.cn/loupan/440026.html" target="_blank">京南一品</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://bd.focus.cn/loupan/440026.html" target="_blank">京南一品</a> <p>最低价格 : <em>25000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>复兴中路999号,秀兰城市花园东北角</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 90608</em></p> <a class="btn" href="http://bd.focus.cn/loupan/440026.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">莲池区</em> <span class="loupan-price">25000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://bd.focus.cn/loupan/20025806.html" target="_blank">景秀江山</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://bd.focus.cn/loupan/20025806.html" target="_blank">景秀江山</a> <p>平均价格 : <em>7300元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>中兴路与博陵街交口东南角</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 10359</em></p> <a class="btn" href="http://bd.focus.cn/loupan/20025806.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">定州市</em> <span class="loupan-price">7300元/㎡</span> </li> </ul> </div> </div> </div> <script type="text/javascript" src="//static2.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/suggestion.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static4.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-detail.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static1.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-slider.js"></script> <script> ;$(function(){ changeHref($("#zyb")); function changeHref($element){ //element是jQuery对象 if(!$element){ return } $element.find("a").bind("click",function(){ var $ele=$(this); if($ele.attr("data-init")!=="true") { var href="http://go.focus.cn/url="+$ele.attr("href"); $ele.attr("href",href); $ele.attr("data-init","true"); } }); } var action = "detail"; var form_id = ""; if(action == 'preview'){ $( '#j-pagination-news a').bind('click', function(event){ var $a_link = $(this); var href = $a_link.attr('data-href'); if( form_id.length == 0 || href.indexOf('news.focus.cn') == 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href="http://bd.focus.cn/egoufang/" target="_blank">e购房</a></dd> </dl> <dl class="f-dl3"> <dt>房产资讯</dt> <dd><a href="http://news.focus.cn/bd/" target="_blank">房产新闻</a></dd> <dd><a href="http://bd.focus.cn/daogou/" target="_blank">楼盘导购</a></dd> <dd><a href="http://bd.focus.cn/group/yezhu.php" target="_blank">业主论坛</a></dd> <dd><a href="http://bd.focus.cn/common/modules/zixun/zixunlist.php?category_id=34&class_id=383&type_id" target="_blank">楼盘动态</a></dd> </dl> <dl class="f-dl4"> <dt>商业/产业</dt> <dd><a href="http://shop.focus.cn/view/tlist/index.html" target="_blank">商铺</a></dd> <dd><a href="http://chanye.focus.cn/" target="_blank">产业资讯</a></dd> <dd><a href="http://office.focus.cn/park/search.php" target="_blank">写字楼</a></dd> <dd><a href="http://chanye.focus.cn/tlist/index.php" target="_blank">企业选址</a></dd> <dd><a href="http://shangye.focus.cn/" target="_blank">商业地产</a></dd> </dl> <div class="f-dl5"> <p> 爱家热线: <em class="c"> 0312-3150240 </em><br /> 工作日9:00-18:00 法定节假日休息<br /> 电子信箱:<em 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