区域报告：稳健布局西部区域 竞秀区大有可为

从竞秀公园航拍竞秀区

前言：打开搜狐焦点楼市地图，穿过主城区的京广铁路成了竞秀区与莲池区最明显的界限；铁路自南向北直至东风路，以西为竞秀区，以东为莲池区；后以瑞祥大街为界，直至创业路，以西为竞秀区，以东为莲池区；北二环以北区域以阳光大街为界，西为竞秀区，东为莲池区。本区域报告主要分析竞秀区。

2015年5月，经国务院批准，新市区更名为竞秀区。竞秀区下辖5个街道、5个乡，行政区域总面积131.3平方千米，2010年常住人口为46万。乐凯胶片公司等大型国有企业及保定国家高新技术产业开发区均坐落在竞秀区。2014年地区生产总值完成137.9亿元。

竞秀区虽然在五个区中面积最小，但是发展劲头一点不小。观察搜狐焦点楼市地图，近两年竞秀区北部、西部房地产市场发展火热，新建楼盘较为集中。具体分析看，朝阳大街沿线以商业业态居多，七一路与西二环交叉口新盘云集。据搜狐焦点网监测的楼盘数据，竞秀区在售新建楼盘均价为12900元/㎡（3月底数据）。一直被冠以价值洼地的西部区域房价已经后来居上，受大势影响，整个区域的房价处于普涨状态。

下图为竞秀区楼市地图，蓝色标点为商业项目，红色标点为住宅项目。从图中很明显的能看出来，朝阳大街沿线蓝色标点较为集中，即多为商业业态；而乐凯大街以西红色标点居多，即多为住宅项目。

（一）区域发展要素分析：

交通：

作为都市生活景观轴，城市发展的主轴线，朝阳大街在竞秀区发展过程中的作用不言而喻，朝阳大街北延打通之后，从北三环向北可直达大王店工业园区，更是加速了北部新城的发展。此外，横线北二环、七一路、五四路、东风路，纵向阳光大街、向阳大街、乐凯大街西二环辅助运行，路网四通八达。但因朝阳大街沿线，及高开区办公场所众多，所以在上下班时间仍会造成交通拥堵。

朝阳大街高新区路段

火车站——保定火车站处于竞秀区、莲池区交界地带，火车站西广场的开通更加便利，同时也加重了百花路、阳光大街的交通压力。

客运西站——由于客运中心、保定东站位于主城区东南方向，对于竞秀区的市民来说，去客运中心站、高铁站乘车，则需要穿过大半个保定市，保定西部目前急需客运中枢站。因而位于七一路与西三环交口附近的客运西站倍受期待，客运西站主要面向保定西北、西南两个方向运营，但是已经竣工近三年的客运西站至今一直没有被启用。不过，为了解决距离远出行难的问题，2016年保定多条公交线路调整，开往保定东站的公交线路已经有所增加。

保定西站——除了客运西站，在交通方面竞秀区还有一利好消息，在官方公布的在规划图中我们可以看见，京石城际铁路赫然在列。图中显示，该铁路位于西三环西侧，与其平行，西站广场即设立在七一路南，西三环西侧。据悉，京石城际铁路，是京津冀地区连接北京市与河北省石家庄市的一条重要城际铁路。项目已进入环评阶段，计划2018年上半年开工建设，预计2020年建成并投入使用。

配套：

朝阳大街日益浓厚的商业氛围，使该区域成了继裕华路之后的另一新兴商业圈。与裕华路不同的是，朝阳大街新建城市综合体在该区域逐渐占据了主导地位。融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等功能于一体的城市综合体，更能满足大众一站式消费的需求。目前以购物娱乐为主的万博广场、北国先天下以及保百购物广场等业态已经较为成熟。此外，朝阳大街沿线，以至高开区范围也是商务办公的理想之地。除已经运营的大学科技园、保定中关村创新中心外、康泰国际以及鸿悦国际等外，诸多高品质商务写字楼正在建设当中，例如汇博·上谷大观、电谷中央时区、金冠·朝阳SOHO高品质商务写字楼，以及盛泰·中国中国。

朝阳大街保百购物广场、北国先天下、移动公司……

该区域竞秀公园、人民广场仍是保定市民休闲娱乐的重要场所。相对于这两个场所来说，一直在建设中的北湖公园还没有形成规模，所以居住在北部新城的市民还是倾向于前往植物园。

在教育医疗方面，由于新建社区大多都会配建幼儿园，所以对于学龄前儿童上学较为便利，但是一些教育条件良好，或者离家近的幼儿园还是供不应求。此外，学区划片仍使学区房的热度高居不下。高新区小学、北京八一小学保定分校、新市场小学等仍是家长一心向往的重点学校。除此之外，多所新建学校正在规划建设中，比如复兴路小学、青年新城北侧小学，以及北京师范大学保定实验学校。

复兴路小学已经盖至3、4层

区域内，保定市妇幼保健院（西院）、保定市排名前列中心医院（西院）、保定市第二中心医院等基本可以满足市民需求。虽然儿童医院即将搬迁至位于莲池区的新址，但是对北部新城的市民来讲也是一大利好。

（二）区域楼盘现状：

航拍竞秀区

据搜狐焦点网监测（3月底数据），竞秀区五证齐全在售楼盘共22个，新建项目以朝阳大街较为集中，且商业项目居多，如汇博上谷大观，项目公寓和写字楼均在售，目前有特价房源推出。住宅项目均体量较小，但是因地理位置优越倍受青睐，如华中·国宅华府（西院、南院、东院），据悉，西院已经售罄；南院仅剩小部分房源在售，且都是三室；东院正在施工，还没有下发预售证。此外，植物园旁天业地产的香溪名门项目售楼处已经对外开放，现VIP卡发售中，开盘在即。

朝阳大街盛泰·中国中国项目

向阳大街沿线，向阳驿已经五证齐全，正在施工中。项目规划为12万平方米的城市综合体，以商街为基础，集合酒店、写字楼、公寓等业态，并与5000平米大型超市、餐饮、娱乐的全系配套融会贯通。向南，七一路与向阳大街交叉口的玉兰花园项目，自大榕树集团与绿城战略合作以来，虽然没有进一步的动作，但是倍受期待。

乐凯大街新建住宅项目较多，沿线可以看到直隶新城正在加班加点施工中，其附近由源盛城发集团与北京师范大学合作，斥资七亿打造的北京师范大学保定实验学校已经正式开工，预计2018年9月正式开学。向南，假日丽城项目现场围挡竖起，已取得三个证件，博鑫翰城同样获发3个证件；赢佳立源3#5#住宅已经下发施工证；和美鑫苑虽然部分楼座已经交房，但目前证件不全。区域内，位于乐凯北大街和银杏路交叉口的复兴路小学，已经建至三层左右。据悉，学校实行8轨制，总共将吸纳 2160名学生入学。学校规划出来之后就引起市民高度关注，学区房的概念倍受渲染，但是学校划片范围目前尚未确定。

在建楼座为赢佳立源，复兴路小学在其西侧

近两年，新建项目正在逐渐向西转移，但是均集中在西二环与七一路交叉口西北侧，区域内万和悦都、府上、假日云鼎、万和奥城、上林熙园以及假日丽舍，多个项目鳞次栉比，且均处于施工阶段。住宅项目中万和悦都、假日丽舍均已售罄，上林熙园仅有少量房源在售。府上目前尚未开盘，项目新亚洲主义建筑风格颇具特色，在众多楼盘中独树一帜。此外，2016年年底西二环东、七一路南侧有土地出让，共75.67亩安置房用地由保定连兴房地产开发有限公司竞得，或将用于西湖体育新城棚改集中安置区建设项目，目前正在清理现场。

西二环东侧为大片农庄、田地，西侧已经高楼林立

西部区域由于政府提出的体育新城规划，发展利好不断：

2016年3月22日，云南城投置业股份有限公司公告宣布拟与保定军安房地产开发有限公司联合竞买并合作开发保定市体育新城住宅地块。

2016年下半年体育新城片区共征地约1661亩，涉及颉庄乡大车辛庄村、郎庄村、小车村，江城乡江城东队村、徐庄村、许家庄村，南奇乡蛮子营村、北章村等8个行政村。

2016年7月28日，保定市政府与世界体育总会亚太区总部、国际举重联合会分别签署战略合作协议，积极谋划建设体育新城。

2016年8月9日，保定泽众房地产开发有限公司关于西湖体育新城棚改集中安置区建设项目简介内容释出

2016年10月18日，保定市城乡规划管理局公布了9月份建设项目选址意见书。从中我们可以看到位于七一路与西二环附近的保定市竞秀教育城、竞秀体育活动中心均在规划之列。

2016年12月15日，西二环东、七一路南侧两宗安置房用地成功出让，共75.67亩。

此处安置房用地2016年挂牌出让

竞秀区天威路以北区域

除乐凯大街沿线楼盘，与西二环附近楼盘外，乐凯大街与西三环中间仍以村庄与大片农田为主，新建楼盘极少，但是2016年区域内已经在大范围征地，体育新城及其他规划建设或将有进一步发展。

竞秀区天威路以南区域

哈罗城已经成为片内标志性建筑，中诚晶典五证齐全已经售罄，朝阳花园证件齐全目前仍有房源在售。此外，有多个项目证件不全或产权性质尚不明确。与中心城区相比，该区域虽然人口集中但是城市建设较为落后，而西南区域越来越成熟的农业生态园已经成为市民休闲娱乐的常去之所。

天威路

置业意见：

交通条件的改善，使出行更加便利，城区的范围也随之变小。如果不是有特殊需求，一般成熟社区基本生活所需都可以满足。朝阳大街优势明显，但是可选住宅房源很少，单身可以考虑小公寓，较住宅便宜。乐凯大街以北区域商业氛围欠缺，住宅楼盘较多。

对于刚需来说，目前可能对住宅区域的要求在逐渐降低，因为高居不下的房价已经让刚需购房者没有太多选择的余地。而且区域内新建楼盘较少，可预售房源更是少之又少，所以二手房也成了众多购房者的优选。眼前买你能买的起的房子，以后再想置换的事。此外，近期，异常便宜的小产权房又适时冒了出来，与动辄一万大几房价相比，确实很诱人，但是搜狐焦点网提醒广大消费者，买房认准五证齐全，产权不明的房子谨慎购买。