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区域报告:保定清苑区利好傍身 品牌房企新战地

2017-03-26 23:30:07 来源: 搜狐焦点网

前言:随着保定不断收紧主城区新增用地,地价不断攀高,开发商面临“无地可拿”的窘境,不得不从投资成本和竞价成本上考虑开始转战新三区。再加上北京、环京地区、保定的连环限购令投资需求不断外溢,投资客和改善客将流入新三区。

其中,清苑区利好不断,最受瞩目。清苑区近年来抓住城市发展契机,加速与主城区对接基础设施、积极配套城市功能、看齐城市品位、加快项目建设,提速融入“大保定”。

距搜狐焦点网上次实地观察清苑区已时隔2年,此番再次调研分析,清苑区发生了哪些改变?小编将为关注清苑区房地产市场动向的网友献上排名前列手置业建议。

清苑区行政地图(来自网络)

一、区域楼市现状

摘要:清苑区面积约为867平方千米,是保定市面积较大的区域,且区域内新建楼盘较少,这就意味着清苑区可利用土地资源多。加上近年来利好不断,清苑区已跃身成为最受开发商和购房者关注的区域之一。

但是,商业配套是清苑区发展的短板,区域内配套及周边环境仍待开发,区域整体发展呈现“待完善”状态。

1、楼盘:西北部为主要居住区 房价或将猛涨

相较于主城区,清苑区楼市发展起步较晚,新盘数量较少,产品性价比较高,但由于此前规划并不完善的短板,导致清苑区楼市一直不温不火。

清苑区在建楼盘

西北部品质大盘

较成熟楼盘

相较于徐水区和满城区,清苑区房地产市场比较规范,一直紧跟主城区步伐进行严格管理。2016年10月19日,清苑区人民政府官网发布了《保定市清苑区人民政府关于进一步规范房地产市场秩序的通告》,同时,清苑区住建局公开了该区域内五证齐全楼盘。桃李苑1期、和谐小区四期、东方紫园、公园风景城、阳光国际、屹立君庭、官苑9号、阳光新城2期、文源阁、东方骏景、御景国际、御景佳苑、檀香园、和谐住宅小区五期、龙泽苑B区项目及部分楼座具备销售资格,直观地为购房者提供了可靠的置业选择。(详情如图)

清苑区房产项目可谓少而精,目前,清苑区楼盘总量不多,在售楼盘数量更是少之又少。据搜狐焦点网显示,清苑区在售楼盘仅有2个,分别是建业阳光国际和公园风景城,全部为住宅产品。随着政策利好“袭”来,清苑区楼盘逐渐成为市场的“香饽饽”,在此其中不得不提项目本身品质的提升。

公园风景城门口

沿发展中街向西行走,可见高楼林立的景象,清苑区多数刚需楼盘聚集于清苑区西北部,是清苑区域中最屈指可数的宜居板块。阳光国际、公园风景城、尚层名筑等品质楼盘均位居此地。另外,近日清苑区挂牌的土地中,3宗位于发展大街北侧,1宗位于发展大街南侧。可见发展大街两侧仍是未来清苑区房地产开发的热门地段。

发展大街

2015年,搜狐焦点网调研时清苑区楼盘较高价为尚层名筑4900元/平;不到两年时间后的今天,清苑区目前楼盘较高价为建业阳光国际8980元/平,直指9000元大关。清苑撤县划区的重大机遇令房价上涨近一半。目前,清苑区楼盘均价约为7500元/平。随着更多规划建设落地,以及政策利好的影响,清苑区房价或将不断攀高。

另外,清苑区楼盘吸引的置业人群由单一的刚需客,有望变得更加多元。尤其是主城区限购后,清苑区凭借其面积大、价格低的优势,有望吸引大批改善客和投资客。

2、土地:可利用土地多 两大热门区域促成楼市新贵

2016后半年以来清苑区政府征收大批土地及土地集中挂牌出让也预示了清苑区楼市的升温。

清苑区中冉

自2016年10月28日至今,清苑区共征地3次,总面积达87.0237公顷,合1305亩。征地范围包括保定高铁站附近的孙庄乡和朝阳北大街附近的中冉。显然,这两个区域日后将有重大规划建设落地,其中,孙庄乡大堤口村土地征收或与白洋淀科技城建设相关;中冉土地征收或与清苑新城规划建设相关。这两块区域未来将带动清苑区房地产市场的崛起,清苑区有望成为保定房地产市场新贵。

清苑区近期征地梳理

2017年3月22日,3.19保定限购后的首次土拍在清苑区上演。此次土拍主要涉及清苑区内12宗地块,其中,3宗地块为住宅用地,其余地块均为商住两用地。挂牌总面积为298070.32㎡,合447.11亩。最终,8宗地块成功出让,4宗地块择日再拍。隆基泰和、民生、华中、红杉、大桥等知名房企参与抢地。足以见得,清苑区的价值逐渐显现,房企的脚步逐步向清苑区转移。

清苑区土拍结果梳理

二、区域发展要素分析

1、城建规划:一线房企合作建设  重点项目支持

清苑新城建设

清苑新城建设合作仪式

11月18日,清苑区政府与碧桂园集团北京区域在清苑宾馆签署清苑新城项目合作备忘录,助力京津冀协调发展,为清苑区的整体提升注入新鲜活力。

清苑新城预测位置

据资料显示,清苑区与碧桂园集团合作,以中冉村整村拆迁改造为突破口,建设总投资500亿元占地9177亩的清苑新城区。项目分6年6期建设,集房地产开发、行政办公、金融、教育、医疗、公园及基础设施等为一体。据悉,清苑新城大概位于中冉附近,紧邻主城区朝阳大街,未来建成后可通过朝阳北大街直通主城区。清苑新城的建设势必会带动周遭房地产进行新一轮“革命”。

白洋淀科技城建设

白洋淀科技城清苑区启动

白洋淀科技城规划面积385平方公里,其中清苑区规划面积120平方公里,核心区35平方公里,起步区32平方公里。现已依托华夏幸福基业,完成了白洋淀科技城中央大道、公园及周边土地转包2500多亩,将启动实施大堤口村进行整体迁建,新增土地储备1000亩。提到华夏幸福又不得不说到,其孔雀城的选址基本定于大堤口村或附近,可见华夏幸福与清苑区的合作节奏已非常明朗。

作为保定市承接北京非首都功能的重要节点和政府的“一号工程”,白洋淀科技城占据清苑区临近高铁站部分土地,将会为清苑区发展带来少有的机遇。

另外,清苑新城和白洋淀科技城是清苑区分别碧桂园和华夏幸福的合作,似乎也为一线房企真正的入驻打下了良好的基础。

2、交通:内外兼顾 直通主城区更便利

资料显示,清苑区自古就有“北临三关,南通九省”之称。京港澳高速公路、京广铁路、107国道及保衡公路、保新公路、保沧公路等多条省级公路贯穿全境。

朝阳南大街 保定——清苑区

除外部交通便捷,区内也四通八达。其中朝阳南大街、清苑北路、建设北路、团结北路南北贯穿;发展大街、和平大街、迎宾大街东西交错,构成了区内交通网络,居民出行方便。

另外,清苑区公交线路较多,不论在区域内部还是去往主城区的公交应有尽有。但是公交场站仍相对较少,未来或将继续完善。

除了本身的便利外,清苑区近年来在交通上的利好也不少。内部交通方面,强力推进开发区“九通一平”基础设施配套建设,总投资1.1亿元的团结路、富强路、曙光路等5条道路今年将竣工通车。

外部交通方面,京石城际铁路将于2018年上半年开工建设,连接北京与石家庄,线路途经清苑区;廊涿固保城际铁路也开工在即,预计2020年前投入运营,开通后将直通北京新机场,途经清苑。另外,主城区也在加速打通与新三区相连的多条道路,推进乐凯大街、长城大街、东三环、西三环南延。其中,乐凯南大街正在加速施工中,南延工程将与22条道路交叉,由北向南依次为三丰路、建国路、南二环、保沧高速、清苑发展街、清苑和平大街等,贯穿清苑,将成为朝阳大街、莲池大街外第三条直接将主城区与清苑区相连的南北方向街道。区间距离缩短,将为清苑区赢取更多发展契机,也将吸引置业人员的目光。

3、教育&医疗:承接京津冀一体化  探索新方向

教育方面,清苑区现有院校,基本上是各乡镇所设的学校,相对规模较小,教育资源稀缺。未来清苑区将建设教育新城,项目总投资10亿元,由学校和配套商业住宅两部分组成,总占地约760亩。其中学校总占地约480亩,总投资约8.66亿元元,集高中、初中、小学、幼儿园为一体,将借助京津教育资源,全力建设全国百年名校。教育配套“一跃升天”。

医疗方面,河北排名前列城市级“网络医院”在清苑试运行。由保定市卫计委与阿里巴巴集团在医疗健康领域的旗舰平台——阿里健康合作运营的保定市网络医院一期工程,在清苑区投入试运行,开始探索“互联网+医疗”新模式;另外清苑区中医院成为保定市第三中心医院协作医院,满足广大保定及清苑区居民的就医需求,使保定市各项医疗惠民政策惠及更多的家庭。

除此之外,清苑区将建设清苑医疗健康城。据悉,项目总占地475.7亩,分为住宅区、三级综合医院区和休闲公园区,建成后将切实解决群众看病难、看病贵、看病远问题。可见清苑区医疗配套的完善也指日可待。

4、商业:区域短板 有待完善

从区域现状来看,清苑区目前发展较大的问题就是商业配套。

该区域内尚无大型商业板块,更没有品牌商家入驻。相对于两年前,清苑区在整体配套方面没有太大改善,仍然是以小区底商为主,少数商场围绕人民广场散布。总体来说,商业配套比较少,四周零散着一些商铺、餐馆等初级商业形态。这些配套对于最基本的生活需求有一定帮助,然而不能解决根本问题。预计随着品牌房企入驻及大量投资客改善客流入,带动清苑房地产市场更大程度的开发,大型品牌类产品或将入驻,商业配套也将日渐完善。

三、置业建议

市场关注度与认可度不断提升,借力于清苑“三区两城”建设以及其他利好叠加作用,清苑区将实现华丽的转身,摆脱掉只有“低价”的帽子,开发商的蜂拥进驻将该区域的未来价值诠释淋漓。

有人说,昨天买不起保定,明天买不起清苑。未来的清苑区,随着规划建设逐渐落地,清苑这颗新星正在强势崛起,房地产市场或将大有可为,房价上涨或成必然,因此建议购房者停止观望,及时下手。另外,清苑区房地产市场仍未限购,且距离市场饱和还很远,房价较低,产品品质可圈可点,因此是购房者不错的选择。当然,在选购房源时要保持理性,选择五证齐全的产品。

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