区域报告：保定莲池区 新城与旧城碰撞出的宜居区

编者按：2015年5月13日，保定行政区域正式划分调整，三区变五区，市区面积由原来的312平方公里增加到2531平方公里，扩大了2219平方公里。其中，北市区和南市区合并为莲池区，行政区域总面积173平方公里。

打开搜狐焦点楼市地图，穿过主城区的京广铁路成了竞秀区与莲池区最明显的界限，铁路自南向北直至东风路，以西为竞秀区，以东为莲池区；后以瑞祥大街为界，直至创业路，以西为竞秀区，以东为莲池区；北二环以北区域以阳光大街为界，西为竞秀区，东为莲池区。本区域报告主要分析莲池区。

合并后的莲池区，平均房价在五区中基本上位居前列，但莲池区依旧保留着原北市区和南市区的旧有特征，南北发展差异明显。

莲池区北部：

范围：东风路以北区域。

一、区域发展要素分析

先天区位优势发展潜力大 配套设施待完善

1.交通：对外交通快捷便利 市内公共交通设施有待完善

莲池区北部凭借自身得天独厚的先天优势，东与清苑县相接，东北距首都北京140公里，距天津市145公里，地处环渤海经济圈和京津冀都市圈中心区域，是保定市“东扩北移”，拓展发展空间的重要区域。我市2011年启动“城市向北”发展策略，2013年又着手建设“东部高铁新城”。

北部新建住宅区远离市中心，是保定市区内较早开发的区域之一，交通方面，由于有着已经较为完善的道路交通网，比如复兴东路、七一东路等路段，路面宽阔平坦，堵车现象虽时有发生，但并不及市中心严重。东部高铁新城虽然地理位置有些偏远，但因为坐拥京港澳高速公路和京广高铁站这两个重要的交通枢纽，承接着莲池区乃至保定市区对外连接的交通重任。

公共交通设施有些配比不均，植物园附近公交线路有30路、52路、62路、105路，能够基本满足附近居民的乘车需求，但到达京南一品的公交线路最近的却只有33路和57路两个线路，线路相对较少。东湖区域公交线路虽多，4路、27路、29路、39路……基本都可直达市中心繁华街道，但由于大学城学生众多，遇高峰期时满车的学生加上附近的上班族，公交车可谓供不应求，可以想象将来社区群形成，入住率提高后，公共交通设施的缺失问题将会凸显。目前东湖公交场站已得到政府划拨用地，预计4月底开工，建成后将会大大增加附近的交通运输能力。

2.文教&医疗：重点学校聚集地 医疗规划未成形

莲池区北部教学资源良好，这里有保定市两所著名的重点小学——前卫路小学和保师附校，据悉，保师附校附近居住用地将扩建为学校用地，以缓解北部城区义务教育的压力。保师附校东湖校区的相关规划目前已经确定，该校将位于东湖片区规划三路以南、规划二路，占地面积大概有30亩，预计今年内开工。建成后将解决东湖区域内中小学教育资源短缺的问题。七一东路上，河北大学、保定学院、保定第十七中学三所学校肩并肩，形成了一个保定东部密集的教育体系。另外，河北大学新校区承接的容大体育场项目正在以较快的速度紧张建设中，预计4月份容大排名前列个新主场比赛时投入使用。

即将投入使用的容大体育场

东湖边上，关汉卿大剧院和博物馆、保定市新图书馆也为该区域增加了浓浓的文化气息。军校广场、东风公园、滨河公园是保定大型的休闲娱乐场所，是众多保定市民健身娱乐的好去处。位于北二环的保定植物园，被誉为保定的“城市绿肺”，北边的大型游乐场绿溪谷乐园亦是保定市民游玩的新选择。

关汉卿大剧院

医院方面，作为京津冀一体化背景下排名前列推行公立医疗机构跨省托管的医院——北京市儿童医院保定医院目前已经完工，新妇幼保健院也正在紧张建设中。五四路与长城北大街交叉口处有保定市排名前列中心医院西院，五四东路上有保定市排名前列中心医院东院，还有百花东路上的252医院等，均在保定市民心中有着重要的地位。但因高铁新城还未成形，具体医疗规划尚不明朗，该区域内的医疗设施有待完善。

北京市儿童医院保定医院

建设中的新妇幼保健院

3.商业：商业形态丰富 发展前途宽广

北二环附近因发展起步早，已经形成了庞大的社区群，商业配套也日趋完善，虽与市区内繁华的商业地带不可比拟，但也能满足周边住户基本的生活需求。比如植物园附近的时代商厦阳光超市、保百正和超市，尤其是北二环与复兴路间，一幢幢的住宅楼形成的庞大社区群下数不清的商铺门脸，更是给周边住户相当丰富的消费体验。

在复兴东路上，有支点·汇智国际中小企业创业基地，七一东路两边，有未来石和未来城国际中心、未来金融港，既有办公用地，也有商铺门脸。未来石旁，大型建材馆居然之家为附近的住户提供了既优质又便利的家装条件，未来还将提供娱乐、餐饮、高端影院、商业百货等一系列商业配套设施。综合来看，莲池区北部商业配套高端并且较为完善，只是目前多个商业项目均在建设中还未投入使用。

未来城国际中心

秀兰步行街

值得一提的是，作为保定对接京津的重要支撑“白洋淀科技城”项目，就有部分规划区域坐落在莲池区的高铁片区，规划中提到，“到2020年，高铁片区科技研发与生产将形成规模，创新链和产业链趋于完整，总产值将达到1000亿元”。白洋淀科技城的建设将对高铁片区的商业发展产生巨大的促进作用。

白洋淀科技城建设办公室

二、区域楼盘现状分析

开发商重点投资区域 新建优质楼盘多

正是由于有着得天独厚的优势，莲池区北部备受众多开发商青睐。早年北部开发时，荣联、秀兰、卓正等纷纷拿地，建设了一批高质量楼盘，比如荣联天下城、维多利亚夏郡、京南一品、秀兰尚城、丽景蓝湾等，早已家喻户晓，不再赘述。

当高铁新城的开发规划提上日程后，隆基泰和自2010年以来，先后在东湖片区拿下12宗地块，总面积达866.39亩，总投资金额达25.93亿，成为东湖地区较大“地主”，重金打造了未来石、未来城、未来花郡、未来微墅、未来像素、未来金融港、紫金府等一系列项目。除此之外，秀兰集团也建造了秀兰森活里品质社区。至此，东湖区域内屹立了一批隆基泰和、秀兰等大房企打造的高端精品楼盘社区。目前这些楼盘均已五证齐全。

未来花郡

秀兰森活里

随着京津冀一体化的发展，近年来保定区域位置的优势受众多一线房企青睐，从而扎根入驻保定。例如位于东风东路与长城北大街的绿城·诚园项目，就是绿城集团与红杉集团合作重磅打造的品质住宅。

三、置业意见：适合高收入人群 是投资置业佳地

莲池区北部的发展受到保定政府的大力支持，常常是购房者心中理想的置业佳地。但由于北部新城发展后劲不足，新建楼盘不多，据了解目前市场上该区域内所售的多为二手房，建议高收入资金实力强的刚需购房者购买。有投资意向或并不急入住的购房者可选择东部东湖、高铁附近发展后劲大、升值潜力大的区域置业。总体看来，莲池区北部的确是投资置业的宝地。

莲池区南部：

范围：东风路以南区域。

一、区域发展要素分析

城区老旧发展缓慢 基础设施质量待提高

1.交通：市容依旧待提高 发展势头向好

莲池区南部，目前主要由客运中心承担着对外的交通任务。自从保定火车站改扩建以来，火车站东广场的动向就倍受广大市民的关注。据悉，火车站东广场目前主体已完工，内部装修基本结束，目前处于设备安装阶段，预计2017年6月份可交工，将与火车站西广场共同承担人员出入任务。保定这一标志性注脚又将回归。

保定火车站东广场现状

市区内，依旧保留着南市区原有的特点，老住宅区大多集中于此，街道窄小颠簸，临街的商铺破旧不堪，管道老化明显。只要是有中小学的地方堵车现象几乎每天都在发生着。比如二中分校、二中、一中分校、一中所在的天威中路、红旗大街等路段，都是堵车重灾区。因为莲池区南部经常有大货车载着重物来来往往，造成了多处路面被压的坑坑洼洼不平坦。

保定的汽车工业落户莲池区南部，这使得三丰路变成了汽配、汽修的集散地，还有家居建材市场和众多建材装饰门脸，加上有保定市著名的天惠果品批发市场，三丰路上可谓热闹繁华。相比往年商贩们占道经营、果皮菜叶散落满街的交通状况，现在的三丰路虽然宽阔干净了许多，发展势头向好，但依旧掩盖不了老城区的沧桑感。

三丰路

但老城区也有老城区的优势。除了路面、交通环境不太尽如人意外，其他配套设施还是比较完善的，比如教育、医疗、商业等等。

2.文教&医疗：教育资源雄厚 医疗配套完善

对于购房者来说，教育是重点关注的问题之一，能够买上学区房，是一家人最欣慰的事情。在老城区莲池区南部这个地方，教学资源相对丰厚，学校分布非常集中，有名的小学比如永华南路小学、六一小学、红星路小学、联盟西路小学、保师附校（南校区）、卫生路小学、青年路小学等等。中学方面，保定二中分校、保定二中等重点中学，教学条件优越。

保师附校（南校区）

相对于北部新城的都市气息，南部氤氲着浓厚的人文气息。大慈阁、直隶总督署、古莲花池、圣保禄教堂、清真西寺、淮军公所，还有保定市最早的动物园也坐落在此。在众多古迹的映衬下，这片老城区更显历史的厚重感。

综合来看，莲池区南部的医疗配套较为完善，坐落于裕华东路的河北大学附属医院和裕华西路的保定市排名前列中医院，附近的市急救中心，三丰路上的保定市中医院、保定市脑血管医院均可满足居民的就诊需求。

3.商业：商业繁荣但形态陈旧 负面影响较大

莲池区南部区域最值得一提的便是它的商业配套。虽然在这里，商业形态传统，写字楼较少，但在老城区里，商业配套提升了它整体的区域价值，最著名的便是裕华路商圈。从保百大楼到北国商城，从青年路四通广场到裕华小商品城，以及较新的银座（华创国际广场），高端购物商场、品牌专卖店、大型便民超市、数码广场……多年来，裕华路商圈的影响力辐射到整个保定，承载着莲池区乃至整个保定市区的客流量。

裕华路商业街一角

但超负荷承载的客流量带来的是交通的拥堵、环境的污染等一系列负面影响。市民随手扔掉的食品包装袋和瓶瓶罐罐让街道脏乱差，烤串、水果摊等小商小贩占道经营以及过多的客流让交通拥堵不堪……在巨大的经济效益背后，裕华路商圈所承受的是市容市貌的损失，大家在满心希望能有新的商圈来分担它的繁荣与痛苦的同时，又对这个承载了代代人情感的老商业区充满留恋与期待。

二、区域楼盘现状分析

老城区改造项目多 价值洼地中也有宜居区

在莲池区南部，城中村比较多，发展相对落后，2008年政府提出了改造计划，保定市的三大片区改造就有两个片区位于这个区域内。府河片区安置房府河美岸项目目前一期已经入住，二期还在建设中。但清真寺片区回迁安置房目前因为各种因素还没有实现顺利回迁安置，现在依旧可以看到小区内裸露的土方被绿色的纱网覆盖。

府河片区安置房 府河美岸项目一期

府河片区安置房 府河美岸项目二期

清真寺片区

莲池区南部的老旧特点导致它成为保定市区内的价值洼地，但其中的个别区域又有相对高的价值，较适宜居住。比如繁华的裕华路商圈内，经济比较发达，且本身就有成熟的小区，所以相对于莲池区北部来说，各项配套也都比较完善，更具有成熟的宜居氛围。其次，天威中路与三丰路路段间，因为有河北农大、保定一中、二中、址舫头小学等学校，教育资源丰富，保师附校老校区、保定二中，以及繁华的商业配套，导致附近住宅价值相对较高。附近新建楼盘比如维多利亚上院、新一代E区，以及玉兰大街上的秀兰绿荫里等，都是莲池区南部品质较高的楼盘。

新一代E区

秀兰绿荫里

在莲池区东南部，正孕育着一个体量巨大的城市项目，这里也是莲池区较具价值潜力的区域之一。2016年4月，全国排名前列安防和智能交通科技型产业基地深安·智谷（保定）智慧园区项目在莲池区正式开工。深安·智谷（保定）智慧园区北起大清河，南到环堤路，西起东三环路，东到京港澳高速，占地3000亩，总投资100亿元，建筑面积200万平方米，计划将这2.5平方公里打造成为一座融研发、生产、生活、娱乐于一体，以科技、创新、总部经济为特色的高新技术产业集群。从长远来看，这片区域具有极大的发展潜力。

三、置业意见：

谨慎挑选宜居区 高性价比适合低收入刚需族

莲池区北部不断攀升的房价超出一般工薪阶层能承受的范围，南部就更显高性价比，建议收入不高、资金不充裕但又迫切需要置业的刚需购房者可以将目光锁定在价格相对偏低的莲池区南部。但是购房者在选房的时候也要谨慎选择，上段中提到的发展势头良好、有一定的升值空间、基础设施更加完善的区域才是适宜居住区。而高收入的投资者，除了投资住宅外，亦可抢先挖掘市场少有点，在有利地段开发办公写字楼，弥补南部写字楼缺失的不足，又或者有更长远投资意向的人群，可将目标规划至莲池区东南部区域。