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前2月全国土地出让收入增36% 热点城市蔓延至20个

2017/03/17 07:32 来源: 21世纪经济报道 评论
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3月15日,财政部披露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收入情况中,地方政府性基金本级收入6727亿元,同比增长32.3%,其中国有土地使用权出让收入6196亿元,同比增长36.1%。

3月15日,财政部披露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收入情况中,地方政府性基金本级收入6727亿元,同比增长32.3%,其中国有土地使用权出让收入6196亿元,同比增长36.1%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,一二线市场的限购、土地价格一路走高,导致去年三四线城市成为房企争抢的地盘。东部一些三四线城市,与土地出让热度有一定关联。

同策咨询研究部数据显示,2016 年全国住宅用地成交楼面地价为 2088 元/平方米,较2015年大幅上扬 47%。楼板价上涨很明显:一线城市为16578元/平方米,上扬44%;二线城市为4192元/平方米,上扬85%;三四线城市为976元/平方米,上扬21%。

到了今年2月,全国住宅用地成交楼面地价为2609元/平方米,环比、同比分别上扬7%、71%。

张宏伟认为,土地收入增长要与去年同期对比,去年的基数低的话也有可能是正常增长。前年下半年到去年年初,有十个城市楼市非常好;去年下半年,行情开始蔓延至20个左右城市,结构性变化因素有可能是地价收入上涨的主要原因。

36.1%背后:

土地市场结构性变化

2016 年土地市场的回暖大概从 5 月份才开始,一线城市房价稳步上扬、人口导入充足、土地资源稀缺以及城市规划利好等,导致众多房企涌入一线城市争抢拿地,甚至“面粉贵过面包”,房企也在所不辞。

与此同时,二线城市则出现分化。部分热门城市土地成交额直逼一线城市,而三四线城市价格普遍表现低迷,虽然基本面有所好转带动地方政府积极推地,但成交价格却持续低位徘徊,普遍以底价或者是低溢价成交。

一名房企投资人士透露,2016年初,公司拿地目标锁定在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。到了2016年下半年,拿地范围又新增了无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都、青岛、南昌、石家庄等地。“热点城市不断出现,每个城市的周期有错开,但都处于上升周期”。

一年时间内,热点城市仿佛接力点燃行情,从去年的10个左右,到去年下半年的16个,如今已经涌现了20个左右。一名闽系房企相关人士则认为,今年年初出现的土地价格上涨,只是短期“噪点”,目前业内不少公司已经将全国市场扁平化看待,从某程度上来说,也就是“不划重点,广撒网”,未来各城市房价会按照城市量级与市场规模逐渐走向均衡。

2017年2月,第三方机构监测的36个二线城市共成交宅地214幅、979万平米,成交面积环比下滑33%,同比则上扬28%;成交楼面地价为5193 元/平方米,环比上扬36个百分点。

近期不少房企明确在各地寻求土地合作的机会,也是基于热点城市蔓延的逻辑。

热点城市的蔓延,尤其是三四线城市的地价崛起,成为了年初地价收入飙涨的主要推动力。

从楼面地价看,2016年三四线城市平均楼面地价为753元/平方米,较上一年上扬15%,为2010年以来的最高值。从溢价水平看,自2012年起,三四线城市商办类地块的溢价率就维持在10%以下,2015年为6%,与 2014年持平,而2016 年高达13%,为2011年以来的最高值。

再比如,徐州市成交63幅地块,建设用地面积315.54万平方米,在地块数量和建设用地面积上均领先其它城市。除徐州外,威海在2月份成交宅地建设用地面积157.19万平方米,是另一个成交面积超百万平方米的三四线城市。

上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出,虽然1~2月份受到传统春节推地较少因素的影响,各类城市土地成交均出现了一定程度的下滑,但是可以看出三四线城市受到波动更小,二线城市土地市场降温的幅度更大。

热点城市蔓延

从历年走势来看,一线城市宅地楼面地价从 2012年起呈现较大幅度的攀升态势,2012年、2013年、2014 年的攀升幅度分别为15%、61%、55%,2015年在出现了2个百分点的小幅下滑后,2016年由于一线城市高价地不断,地价上扬幅度高达40%。

二线城市的涨幅更为明显。邵明浩指出,不论二线城市还是三四线城市,土地市场整体表现依然大幅优于去年同期。从成交价格来看,二线城市价格惊人,不论是楼板价还是环比涨幅均创出历史新高,可见一线土地市场降温对二线城市的拉动作用显著。而三四线城市受到较为宽松的货币政策和地方政府托市政策的影响,土地市场整体出现企稳的态势。

2016年,房价涨幅并不明显的重庆,成交339幅宅地、合计成交面积达1937万平方米,在地块幅数和地块面积上都领先于其他二线城市。但从楼面地价看,厦门以28761元/平方米的平均楼面地价居首,一名当地有项目在售的房企负责人指出,地价上涨或间接推助了厦门当下房价的上涨。

从各个城市溢价情况看,35 个有宅地成交的城市中,有 33 个城市宅地出现溢价,平均溢价率达58%,其中合肥的溢价率高达 227%,另外,武汉、成都、杭州、福州、济南、南宁、天津、南京这八个城市溢价率均超过 50%。

据同策咨询研究部数据统计,2016年潍坊市以362幅、1414万平方米的宅地成交量居三四线城市之首,也成为唯一一个成交面积上千万的三四线城市。

合肥土地市场在过去一年高价地频现,2016年前三季度,其九区四县一市共成交土地134宗,同比上扬 35.4%,土地成交总面积11055亩,同比上扬 26%,累计揽金1148亿元,创历史新高,同比上扬 130%。

3月以来,不少城市已启动限购升级,包括杭州、嘉善、青岛等,但仍有一些城市的楼市呈现明显过热。上述业内人士认为,在热点城市蔓延的现状之下,调控“补丁”措施密集出台、新一轮调控升级也会是大概率事件。

责任编辑:纪晨辰  JN1613
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