保利地产全产业链介入城市运营 成都开启高端定制

当土地成本成为房企难以承受之重，房地产行业整体面临天花板时，改变作战策略成为地产商们共同的选择。

3月9日，成都保利宣布，2017年将推出“两院、两悦”系列定制化产品，从大众过渡到高端。同时，公司从前“快速开发，占据市场规模”的发展策略也将改变，保利将深度了解城市居住需求、实现全系产品升级。

作为保利地产六大区域之一西部区域的核心，成都公司的业务转型和思考，一定程度上也反映了保利地产对于房地产产业链、城市运营商的布局和实践。

其在2017年仍将快速增长。3月8日晚间保利公告称，2017年1-2月，公司实现签约面积218.15万平方米，同比增长22.77%；实现签约金额288.08亿元，同比增长25.85%。

在最近的一次投资者电话会议上，保利地产透露，今年公司将拓展470万平方米土地资源，共计144亿元。今年新推盘货值在2500-3000亿元左右。

成都保利的“二次创业”

自2007年进入成都，保利已连续7年蝉联成都市场排名前列。2013年，保利成为成都排名前列年销售额破百亿房企；2016年成都保利获认购金额达150亿。

10年来，保利在成都累计运营项目达35个，销售住宅超10万套，销售面积近1100万平方米，销售总额超过750亿。

除了规模增长，保利在成都也不断尝试新的业务模式。2014年，成都保利将综合产业视为转型的突破口。实现成都“全域、全线”布局后，成都保利将产品线布局从刚需向改善转移，提出介入商业、养老、休闲度假、文化产业等领域，打造全产业链的复合地产。

2016年，成都保利宣布迈入城市运营商的第二次转型阶段，以全生命周期服务体系为核心，深入挖掘上述领域。

2017年是保利进入成都第二个十年的开端，成都保利提出“二次创业”，以互联网思维“定制”进入高端市场，从产品创新、生活营造以及物业服务等实现全方位定制。

用保利地产成都公司营销总监邹小乔的话来说，成都保利原来“在主流的区域，以主流的价格，将主流的产品卖给主流的人群”的发展模式，将转变为“深度了解城市居住需求，回归产品本身，创新产品落地实现全系产品升级”。

保利地产成都公司董事长吴章焰直言，土地价格升高是选择“高端化路径”的最主要原因，但更重要的是全面放开二孩政策、成都限购限贷升级也使保利必须提档升级。

保利的整体思路是跟随城市发展，做复合型城市运营商。将教育、医疗、养老等产业与房地产相结合、突破地产产业化制造。

近期保利地产的并购中，也有涉及位于成都的商业/文体娱乐类项目。2月15日，中航地产宣布向保利出售的旗下9大资产包完成资产过户，其中就包括成都航空科技文化博览中心项目。

全产业链融合发展

在行业整体呈下滑趋势，限购限贷日益收紧、开发销售模式带来边际利润降低的背景下，上述成都保利一系列的转型之举或是保利地产未来发展的缩影。

去年，保利地产进入两千亿房企阵营。公告显示公司2016年实现销售金额2100.9亿元，同比增长36.3%；实现销售面积1598.7万平方米，同比增长31.2%。但净利润为124亿，同比增长仅0.54%。

正如吴章焰所说：“我们需要思考的是，如何寻求销售额和利润之间的平衡，这是一个必须权衡的问题。”

保利地产董事长宋广菊指出，房地产经营的外延正在不断拓展，围绕房地产开发主业上下游就有健康养老、社区商业、物业服务等细分市场的经营，行业集中度强化带来整个产业链的挑战。

保利地产早在几年前便提出“地产＋”相关多元化的战略。公司首先进入的是养老产业。2016年中报显示，保利地产已完成健康养老平台公司的设立，并正在推广养老机构“和熹会”，在北京、上海、广州、成都等核心城市规划或投入运营养老项目共11个。

商业领域也是保利地产的重要组成部分。在上述中航的并购案中，保利也拿下不少商住与纯商业项目。另据公开资料显示，保利地产旗下的全资子公司保利商业公司拥有保利MALL、N+酒店等七个品牌，涵盖购物中心、酒店、社区商业三大核心业务。

金融产业也是保利地产的重要业务，这大大助力了其房地产主业的扩张。截至2016年中期，保利旗下的信保基金管理规模稳步提升；保利资本顺利完成排名前列房地产基金的发行，并完成对滴滴出行股权投资，与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券。

目前，保利已形成涵盖商业、消费、教育、养老、社区金融等板块的布局。

而近期，从保利地产密集的人事调动中，可见其转型的步伐正在加快。其中一项就是，今年3月，曾将广东保利推向高峰的广东保利董事长余英卸任，升任保利地产集团副总经理，管理重心由华南转向全国。

保利地产内部人士告诉21世纪经济报道，余英现在分管集团品牌中心、研发中心，以及特色小镇、产业地产等前瞻性板块。

据接近保利的人士分析，目前保利开展O2O社区、打造特色文化小镇，深入涵盖全生命周期的各式产业，这些新兴的战略需要更富有创造力、有能力的人推动，此次调任也意味着保利的战略规划、产业布局有新的变化。

此外，据21世纪经济报道了解，在公司业务层面，保利地产将城市群和都市圈布局放在了战略层面。集团成立城市群战略事业部，还推出“别动队”，即在浙南、苏北、京津冀等三个区域另外成立三个独立的平台公司，在拿地、开发项目等各方面，这些平台公司与区域公司将展开竞争，可能引发鲶鱼效应。

申万宏源研报指出，保利地产将形成以房地产开发经营为主，以社区消费服务和房地产金融为翼的“一主两翼”业务板块布局。房地产开发经营继续全国化布局，并依托核心城市优势向周边城市圈扩展，社区消费服务与房地产金融将助力公司主业规模扩张及业绩增长。