《保定市物业管理办法》出台 3月1日起正式实施

据保定晚报官方微信显示，《保定市物业管理办法》已经2016年12月29日市政府第三十五次常务会议通过，现予公布，自2017年3月1日起施行。高新区、白沟新城管委会也将执行本办法。

《保定市物业管理办法》中明确了各部门管理职责，街道办事处为属地管理主体；与钱有关的事，《办法》规定更具体；建设单位和物业企业的权责更明确；危及房屋及人身安全，启动应急维修程序；不交物业服务费或将影响个人信用；物业管理区域内规划的车位不得改变用途；并且明确指出了物业管理区域内的禁止行为以及罚款数额。

具体内容如下：

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同约定接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三） 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

未办理房屋权属证书的继受人、业主书面授权的代理人，依法享有前款规定的除被选举权以外的权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务，遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）遵守有关房屋装饰装修的法律、法规、规章和政策规定；

（五）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）法律、法规、规章规定的其他义务。

业主大会是什么？

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会的选举、备案工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居（村）民委员会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送有关筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面申请后30日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组应当自组建之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）制定物业服务内容、服务标准以及物业服务收费方案；

（五）改变共有部分的用途；

（六）选聘和解聘物业服务企业；（在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标选聘具有相应资质的物业服务企业。）

（七）利用共有部分进行经营以及对所得收益进行管理和分配使用；

（八）归集和使用住宅专项维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主委员会是什么

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，每届任期5年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。

业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持有关材料到物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的归集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）对物业服务企业和业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；

（十）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当按照议事规则召开业主大会定期会议，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、恶意拖欠物业服务费用等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员和业主委员会委员。

业主大会、业主委员会工作经费和委员的报酬由全体业主承担，也可以从物业共有部位经营所得收益中列支。工作经费和委员报酬的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

《保定市物业管理办法》七大亮点

亮点一 明确各部门管理职责 街道办事处为属地管理主体

出现擅自搭建建筑物、侵占绿地或毁坏绿化、占用堵塞消防车通道、物业乱收费或加价等违法违规行为，不知道该找哪儿？

《办法》明确了政府相关部门在物业管理中的具体职责，公安、环保、规划、公用事业、城市管理、市场监督、质监等行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。

小区业委会成立难或运作不规范，业主的合法权益该如何有效维护？

《办法》规定，街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内的物业管理工作，组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会的选举、备案工作，协调相关部门解决物业管理工作中出现的重要问题，调解物业管理活动中的矛盾纠纷等。

亮点二 与钱有关的事 《办法》规定更具体

1、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。具体物业服务收费标准应当在物业服务合同中约定。

2、实行酬金制的物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务资金和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，接受价格行政主管部门和业主委员会、业主的监督。

3、物业服务企业可以根据物业服务合同的约定预收物业服务费，但是预收物业服务费的期限最长不得超过一年。

4、业主对房屋进行装修的，物业服务企业可以依照有关规定向业主收取装修垃圾和渣土清运费，但不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。

5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

亮点三 建设单位和物业企业的权责更明确

业主入住后，如果发现房屋质量存在缺陷、配套设施不健全等问题，该找谁？

《办法》规定，建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房的承接查验工作。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当由业主大会依法讨论决定，并依法办理有关手续。业主委员会执行业主大会的决定，监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，组织和监督住宅专项维修资金的归集和使用等。

亮点四 危及房屋及人身安全 启动应急维修程序

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当由业主表决通过。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才能使用住宅专项维修资金。

发生下列危及房屋安全及人身安全情形，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修和更新、改造的，可以按照应急维修程序使用住宅专项维修资金：屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者居（村）民委员会核实的；共用电梯运行存在安全隐患的；消防设施出现故障，公安机关下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的；危及房屋使用安全的其他情况。

按照应急维修程序支取住宅专项维修资金的，在安全隐患处置妥当后，应当在物业管理区域内向业主公示住宅专项维修资金使用情况。

亮点五 不交物业服务费 或将影响个人信用

已竣工但尚未售出或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；已竣工并交付物业买受人的物业，物业服务费由业主承担。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。物业所有权发生转移的，业主应当与物业服务企业结清物业服务费及其他应当由业主负担的费用。

业主和建设单位未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定记入个人信用档案。

亮点六 物业管理区域内规划的车位不得改变用途

物业管理区域内规划的车位、车库由业主或者房屋使用人用于停放车辆，不得改变用途。物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

违反以上规定的，改变物业管理区域内规划的车位用途的，由规划部门和城市管理部门依据各自的职责责令限期改正；逾期不改正的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处1万元以上5万元以下罚款；不将车位、车库出售给业主或者出租给房屋使用人用于停放车辆的，由县级房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

亮点七 物业管理区域内禁止下列行为

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏物业承重结构、主体结构，改变房屋套型、将房屋进行分割搭建；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备；

（五）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方；

（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪音；

（八）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意丢弃垃圾、在公共场地放置私人用品；

(九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违反消防法律、法规的行为；

(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

违反以上规定的，由县级房地产行政主管部门和公安、环保、规划、城市管理、市场监督、质监等有关部门责令限期改正；逾期不改正的，给予警告，并予以罚款。

个人处3千元以上1万元以下罚款；单位处3万元以上10万元以下罚款。