另类地产商华夏幸福：PPP模式的盈利路径

　　“致力于中国城镇化发展”的华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福，600340.SH），在2016年房地产市场火热的行情下，却凭借产业地产成为销售增速较快的房企之一。

　　根据华夏幸福发布的经营简报，2016年度，该公司销售额为1203.25亿元，同比增长 66.43%。

　　有分析认为，华夏幸福业绩的快速增长，有赖于其在业务模式和核心能力上的创新和升级。华夏幸福此前公告，预计2016年年度归属上市公司股东的净利润，将同比增加30%～40%。

　　华夏幸福创立于1998年，核心业务是PPP模式（Public—Private—Partnership，政府和社会资本合作），围绕国家战略重点区域，该公司业务以京津冀区域为主的同时，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”和珠江三角洲。

　　在其官网上，华夏幸福自我介绍以秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。

　　通俗地说，产业新城是工业地产的升级，从产业类型来看，有媒体产业园、创意产业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、旅游产业园、大学科研产业园，汽车产业园……

　　截至2016年6月底，华夏幸福为各地产业新城累计引进签约企业超1100家，包括京东方科技集团股份有限公司（京东方A，000725.SZ）、德国百年企业TIXBO汽车零部件自动化加工有限责任公司、中国航天科技集团等，招商引资额近2800亿元。

　　2017年1月3日，华夏幸福2017年合作伙伴大会在河北廊坊大厂产业新城召开，吸引了来自工程施工、材料设备、咨询服务等领域的近300家合作伙伴代表的参加。随着企业规模的迅速增长，华夏幸福的2017年度招采额预计将达到530亿元，同比增幅近80%。

　　可复制的园区

　　当中国城镇化脚步加快、PPP成为供给侧改革重要概念之一时，华夏幸福业务增长迎来爆发。

　　仅2016年12月，华夏幸福就与南京市江宁区取得合作——湖熟街道新市镇开发PPP项目；与广东省惠州市惠阳区人民政府签署《关于整体合作开发建设经营广东省惠州市惠阳区约定区域的合作备忘录》；与浙江省湖州市德清县人民政府签署《关于整体合作开发建设经营浙江省湖州市德清县约定区域的合作备忘录》；以及分别与浙江省嘉兴市嘉善县天凝镇、安徽省巢湖市、广东省四会市、安徽省合肥市肥东县签署《合作备忘录》……

　　以南京湖熟街道新市镇项目为例，项目位于湖熟街道东片区，东至梁台河、湖熟街道古镇东侧，南至湖熟街道赤山东路、X202，西至宁杭高速，北至规划三环、和进村、规划沿江城际铁路线等；总面积7.61平方公里。

　　华夏幸福与江宁区人民政府授权的南京江宁城市建设集团有限公司合资成立项目公司，南京江宁城建集团仅占股10%。华夏幸福投资回报方式则包括：土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%； 对当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%；对规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。

　　华夏幸福简报显示，2016年1-12月，产业新城开发建设销售额为901.24亿元，同比增长51.95%，占总销售额的75%。其中，华夏幸福园区结算收入同比增长达81.7%。

　　华夏幸福相关负责人告诉澎湃新闻，“这得益于公司战略的提前布局和可复制性，第二梯队园区快速崛起使得新的销售和盈利增长点不断出现，区域梯队式发展更趋均衡”。

　　具体来看，2016年1-12月，河北香河（北京城市副中心布局）、永清（首都新机场布局）、霸州、怀来，浙江嘉兴嘉善（环上海布局）等第二梯队园区实现销售额达华夏幸福总销售额30%以上。

　　其中，嘉善园区实现销售面积52.72万平方米，占该公司总销售面积6%。而在2015年，嘉善园区签约销售面积11.91万平方米，仅占总销售面积1.5%。

　　香河、永清园区和霸州园区分别实现销售面积73.82万平方米、103.7万平方米和48.88万平方米，分别占该公司总销售面积8%、11%和5%，并成为环北京区域继固安、大厂之后的重要销售贡献点。

　　2016年10月，华夏幸福在河北廊坊的固安高新区及在江苏南京溧水区的产业新城项目双双入选国家第三批政府和社会资本合作示范项目。

　　华夏幸福与固安县政府的合作已持续有10多年，2015年固安产业新城不仅入选国家发改委首批13个示范项目，更是获得国务院表扬。该年度，华夏幸福旗下无锡南长滨河新城、嘉善高铁新城，也入选江苏省、浙江省推广PPP模式的示范项目。

　　华夏幸福正式介入固安产业新城，最早可追溯到2002年。华夏幸福执行总裁叶珺在接受新华社旗下政经新闻周刊《了望》采访时表示，“产业园区建设的特色是，前期投资大、后期投资小；前期回报小、后期回报大。”叶珺分析说，“产业地产以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群的新型产业形式，具有投资大、周期长、回报慢的特点。”

　　另一方面，在房企布局全国扩张业务的时候，华夏幸福的城市地产只是以河北廊坊市及北京为主。2016年，该公司在城市地产、物业、酒店的销售收入，只有300多亿元。这个数字乍看并不亮眼，但同比增长也达到了132.57%。

　　市场分析认为，在前期投资大、投资时间长的PPP模式下，华夏幸福的城市地产等业务起到为其PPP业务输送现金流。

　　另一个风口：特色小镇

　　“特色小镇”也是中国新型城镇化重要组成之一，它成为房地产企业另一个风口。

　　2016年2月25日，国家发展改革委规划司副司长陈亚军表示，新型城镇化未来要以新生中小城市培育和特色镇发展为重点，着力补齐城镇体系的短板，开拓城镇化增长的内生空间。

　　2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》。 “《指导意见》明确提出在推进特色小城镇和特色小镇的过程中，一定要遵循五大原则，即创新探索、因地制宜、产业建镇、以人为本、市场主体。”陈亚军提出，在特色小（城）镇建设过程中，尤其要充分发挥企业和市场主体的作用。

　　本就“以产业建镇”的华夏幸福自然不会错过。2016年11月4日，华夏幸福与南京市溧水区政府及法国智奥会展集团签署合作协议，联手打造南京空港会展小镇。南京空港会展小镇项目占地两平方公里，建筑面积50万平方米，计划打造成为亚洲空港的专业会展中心，预计每年将为区域贡献15亿元的会展收入。

　　据新华社报道，叶珺表示：“华夏幸福将充分发挥已有的PPP模式经验，将其引入特色小镇，探索特色小镇PPP模式。”

　　此前，华夏幸福在河北廊坊市大厂、香河，浙江嘉兴嘉善等地打造的影视小镇、机器人小镇和人才创业小镇等，已初具规模。

　　其中，定位于“中国专业化影视排名前列镇”的大厂影视小镇，通过建立影视产业生态圈，吸引了相对论、base FX、金海岸影视等龙头企业在内的40余家企业签约入驻，覆盖项目孵化、前期拍摄、后期制作、宣发交易全产业链；位于嘉善的上海人才创业小镇，一期已建成6.4万平方米，已有超过30家企业入驻，小镇格局已初步完善，路网畅通，嘉善规划展示馆、云湖公园、上海人才创业园、新西塘水街等项目串联成丰富的小镇亮点。

　　此外，华夏幸福还在谋划足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等一系列特色主题小镇。

　　据澎湃新闻了解，有些特色小镇要求投资至少30亿元。除了政府出政策给补贴，企业如何盈利、何时盈利始终是绕不过去的话题。

　　于华夏幸福而言，其建设特色小镇的所在区域，大多有相对应的产业园区，比如大厂影视小镇对应有大厂影视创意产业园。但华夏幸福建造影视创意产业园，引入龙头项目，打通拍摄、制作、交易、发行产业链闭环的获利模式，又要如何套用在特色小镇上呢？这在华夏幸福的年报上尚未有所体现。

　　国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟告诉澎湃新闻，“特色小镇不是靠镇盈利的，而是靠实业盈利。国家并不鼓励房产商来开发。” 也就是说，国家推行特色小镇的目的，是为了发展实体经济，并依靠实业带动小镇经济发展。

　　2016年底，世茂集团原商业管理有限公司总经理吴艳芬加盟华夏幸福，同样任商业总经理。市场认为，华夏幸福此举正是为开发经营特色小镇。

　　华夏幸福董事长王文学并不差钱，在2016年10月发布的胡润百富榜上，王文学以485亿元位列第22位。

　　不足50周岁的王文学，同时任华夏幸福排名前列大股东华夏幸福基业控股股份公司（华夏控股）董事长。官网介绍，他还历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表。根据2015年年报，王文学100%持股的廊坊幸福基业投资有限公司（廊坊幸福），持有华夏控股26.5%的股份。而他也是资本运作的高手。

　　华夏幸福2016年11月16日公告，与知合资本管理有限公司、黑牛食品股份有限公司（黑牛食品，002387.SZ）签署《合作框架协议》。

　　知合资本拟发起设立一支河北新型显示产业发展基金，其中知合资本作为显示基金的普通合伙人拟出资0.01亿元，华夏幸福作为有限合伙人出资29.99亿元，其余份额由知合资本负责募集。显示基金设立完成后，将主要投资于黑牛食品及其子公司投资建设的新型显示项目。

　　该公告同时提醒：知合资本、黑牛食品与华夏幸福为同一实际控制人王文学控制的公司。

　　黑牛食品创立于1998年，总部位于广东汕头，是全国大型的豆奶粉生产企业和国内较具核心竞争力的营养麦片生产企业之一，是知合资本通过资本运作在2015年底购入的，并在一年不到的时间转型为电子元器件生产企业。

　　来源：企查查

　　“知合系”是王文学手中一个相对独立的投资平台——知合控股有限公司→知合资本管理有限公司→拉萨知合企业管理有限公司。

　　自2015年底以来，一年多时间，知合系先后收获黑牛食品、江苏玉龙钢管股份有限公司（玉龙股份，601028.SH）、西安宏盛科技发展股份有限公司（*ST宏盛，600817.SH）等三家上市公司的控制权。

　　三家公司所处行业各异，相同的是壳资源的身份。有资深投行人士接受上海证券报采访时表示，“作为壳资源买家，收购目的无非是两类：一类是作为掮客引荐资产，重组完成后全身而退；第二类是向上市平台高价注入旗下产业，实现财富增值，继而长期滚动运作。”该投行人士表示，有产业储备的买壳者的优选模式一定是后者。

　　以黑牛食品为例，王文学在入主后，先是清理了陕西黑牛、黑牛食品（苏州）、辽宁黑牛100%股权及部分生产设备，其后改选了董事会。2016年9月黑牛食品公告定增方案，募资不超过180亿元，用于进军OLED（有机发光显示器件）产业。

　　而在华夏幸福的产业版图中，电子商务、电子信息正是其中要大力发展的产业集群。

　　值得一提是，华夏幸福是王文学在2011年借壳*ST国祥上市的。据钱江晚报的报道，2003年12月上市的国祥股份是当时国内排名前列家台资控股的上市公司。但由于盲目扩张导致连续两年亏损，2009年5月，国祥股份被披星戴帽，成为*ST国祥。

　　在*ST国祥实际控制人陈天麟将所持有的超过21%的股权转让给华夏幸福之前，与华夏幸福为一致行动人的鼎基资本已通过大宗交易买入部分*ST国祥股权。