2016年卖地版图:千亿城市达9个 热点或将转向二线

　　中国某研究院院长黄瑜认为，2017年全国土地市场分化或将持续，一线城市受调控影响入市地块量减少，二线城市将接棒成为土地市场交易主力，同时，三四线城市继续面临去库存压力。

　　2016年，房地产市场的火爆直接带动了土地市场。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2016年，全国卖地总额超过千亿的城市达到9个，刷新了历史较高纪录。这9个城市分别为苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳。

　　2015年，全国卖地总额超过千亿的城市数量只有3个，2013年为5个。

　　在一线供地有限、成交回落的市场行情下，二线重点城市成为房企竞逐热点。

　　分城市来看，一线城市因土地资源稀缺致供地受限，土地市场供需矛盾较突出，同时受政策影响交易热度有所降低，北京、广州土地出让金降幅明显；二线城市成为市场关注重点，地价与土地出让金同比涨幅均领跑，下半年在政策积极影响下走势趋稳，市场理性回归；三、四线城市继续推进去库存，供需仍处低位，出让金同比略增。

　　北京因受政策控制影响，土地供应量明显减少。旭辉集团副董事长林伟在接受21世纪经济报道专访时表示，“对于北京与上海市场，我们很纠结，每个开发商都很纠结。尤其是北京，很难有连续的行业老大，因为受供地波动太大了，拿地是个问题。”

　　千亿卖地城市

　　2016年是土地市场“丰收”的一年。尽管从一、二、三线城市整体来看，土地出让数量和面积处于减少状态，但土地出让金仍然在增长。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2016年，全国卖地总额超过千亿的城市达到9个，刷新了历史较高纪录。

　　统计数据显示，2016年，全国300个城市共成交土地22808宗，同比减少8%；成交面积85885万平方米，同比减少3%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6377宗，同比减少6%，成交面积28052万平方米，同比减少3%；商办类用地4124宗，同比减少6%，成交土地面积11074万平方米，同比减少6%。

　　然而与此同时，2016年全国300个城市土地出让金总额为29047亿元，同比增加31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为22606亿元，同比增加41%；商办类用地出让金总额为4537亿元，同比增加4%。

　　300个城市中，40个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共10个同比倍增，长三角区域表现较突出；一线城市因土地资源稀缺，供应与成交量均走低，仅深圳出让金高于去年，北京、广州则跌至历史同期低位。

　　21世纪经济报道记者发现，2016年全国40个大中城市土地出让金同比涨幅前十名的城市中，较高的是无锡市，达到491%；而土地出让金跌幅较大的是北京，跌幅为57%。

　　地价的上涨显而易见。2016年，全国300个城市成交楼面均价为1904元/平方米，同比上涨40%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3349元/平方米，同比上涨53%；商办类用地成交楼面均价为2035元/平方米，同比上涨21%。

　　地产机构分析师杨科伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“卖地比较多城市的共性是楼市火爆，企业也都愿意在这几个城市投资、拿地，地方政府供地量比较大。除上海之外，其他二线城市土地出让金基本都在以同比百分百的增幅增长，相比2015年都在翻倍。这主要是企业竞争比较激烈、地价比较高的原因。”

　　开发商拿地“纠结”

　　2016年土地市场的火爆很可能无法延续到2017年。

　　2016年12月，土地市场降温迹象就已非常明显。中原地产数据统计显示，2016年12月，土地成交额超过10亿的土地共有109宗。但在这些土地中，溢价率超过100%的只有23宗，相比之前高溢价率地块频繁出现，有明显的降温。

　　2016年12月6日，武汉市土地市场网发布公告称，“为落实国家关于房地产市场宏观调控的政策，按照上级主管部门指示，2016年11月8日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》（2016年第19号）中，P（2016）124号地块的挂牌出让予以撤牌。”该地块位于武汉汉正街，是一宗起拍价为126亿元的“准地王”。

　　中原地产分析师张大伟表示，土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因。包括北京、深圳成交的数宗全限价或持有出租住宅用地，大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。

　　张大伟认为，从土地市场情况看，一线城市已经进入城市化末期。整体看，市场已进入二手房周期，新房供应高端化，改善化。楼市调控导致成交下调，将为此前高价拿地的企业带来巨大风险。

　　中国某研究院院长黄瑜认为，2017年全国土地市场分化或将持续，因一线城市受调控影响入市地块量减少，二线城市将接棒成为土地市场交易主力，同时，三四线城市库存大、销售慢的现状仍未改善，2017年将继续面临去库存压力。通过公积金等相关制度改革释放新需求、鼓励农村人口进城购房等方法或将成为主要突破口。

　　另外，随着调控力度的加码，热点城市被调控挤压的市场需求不断向周边城市外溢，环北京区域、长三角的无锡、常州，珠三角的东莞、佛山、广州远郊的从化和增城等地，成为承接各自区域内热点城市外溢需求的重要目的地。2017年，重点城市会继续加强市场调控，目前面临的外溢效应将会持续。

　　而开发商对于未来拿地相当“纠结”。

　　林伟表示，未来北京、上海市场是拿地最纠结的城市。“北京、上海，我们积极争取，是招拍挂市场的‘劳模’。但每次都去，结果经常是‘打酱油’。”

　　林伟认为，这主要是因为，北京、上海土地市场供应量越来越少，但争夺的人越来越多。而且争不过央企、国企，甚至一些“疯狂”的民企。“问题是，别人疯狂了一下，市场机会就被挤掉了。哪怕他土地捂了好几年，最后也很难受。央企、国企与民企思维模式不同，也导致拿地心态不同。作为民企，不能为了不‘断顿’，就去拿一块算不过账的地块。”

　　林伟表示，未来在土地市场的策略是加大合作；另外，在业务类型方面，其将在北京、上海市场做出调整，比如增加一些持有型物业，做一些存量市场。