上海“类住宅”供应崛起 未来两年上市300万平

2016年上海住宅与类住宅市场的格局变化，或对2017年房地产市场走势埋下伏笔。

受2016年上海“325”楼市新政对住宅限购影响，类住宅市场成交量提升明显，尤其是3月份以后持续在20万平方米、3500套去化水平线浮动。以1-7月数据为例，全市类住宅去化127.17万平方米，卖出22065套，均超过历史上任何一个年份。

一名业内人士预测，若按此趋势，2016年类住宅成交面积将突破200万平方米、成交量突破37000套，两个数据均会比2015年翻番。

据同策咨询研究部统计，2016年商品房销售面积季军被类住宅项目夺得，该项目为顾村板块的龙湖北城天街，全年成交2775套，合计12.65万平方米。

2016年类住宅作为“过渡性住宅产品”，销情突飞猛进，而住宅交易四季度下滑明显。21世纪经济报道记者调研发现，其中原因主要在于限购等政策以及土地交易市场变化。2016年10月“沪六条”新政之后，办公产权的类住宅迎来火热局面。

宅地供应减少

类住宅与住宅产品在市场变化中互为影响。由于宅地供应下降、套均价差拉大，2012年-2016年类住宅与住宅同比变化呈正相关，且变化幅度较住宅剧烈。两者的相关性可以从土地供应、土地价格、小户型住宅与类住宅价差三方面分析。

在2013年上海市建设用地即突破2020年用地指标的大背景下，上海市住宅供地（含保障房）2014-2015年来持续降低，2014年宅地计划供应较2011年下降42%。而2014年完成了计划供应的80%，实际供应量仅563公顷。一名房企投资部人士认为，这对于超过2500万常驻人口的上海来说，是远远不够的。

2011年2月1日上海对已拥有2套及以上住房的家庭暂停售房。反映在土地市场便是土地供应计划逐年缩减。2011年上海成交的纯宅地可建面积达1385.84万平方米高峰后，在2012年下滑近4成至855.78万平方米。2016年1-7月纯宅地成交量仅为290.53万平方米。

宅地供应减少也意味着成本增加。2014年，在上海拿住宅地较多的是葛洲坝集团，两幅地总建筑面积34.54万平方米，拿地总价35.33亿元；当年闽系房企开始进入上海，正荣集团31.85亿元拿下两幅宅地，总建筑面积28.55万平方米。

2015年宅地成本大幅提高。首次在上海拿地的华发，与华润联手以158.47亿元买下上海闸北两幅地，总建筑面积43.33万平方米，均价3.65万元/平方米。当时业内人士指出，二者联合体的两次出手，开启了上海房价新一轮上涨周期。

值得一提的是，信达地产在2014年开始涉足上海市场，以23.6亿元买下3幅地，总建筑面积28万平方米，彼时拿地均价8000多元/平方米。而该公司2016年在上海拿的地块楼板价已达3.7万元/平方米。

住宅供应缩减，带动拿了商办项目的房企寻求产品规划转型，类住宅产品的开发热度空前。2013年上海商办土地成交出现较高峰，达到940.7万平方米。

同策咨询根据当前可售、潜在供应量合计，2017-2018年类住宅上市总量可达到306万平方米。

政策的意外影响

类住宅的兴起还有政策因素影响。

“7090”政策的实施间接带动类住宅与商品住宅总价差拉大。统计显示，2009年70平方米以下项目推出量越来越少，2014年以来70平方米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。2016年1-7月，两者价差达315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格，同期类住宅套均总价，占小户型住宅总价的60%。

此外，2016年楼市调控也令房企考虑在商办土地的投资有所加码，拿地排行前七位的房企一共拿了总建筑面积为115.12万平方米的商办用地，同比2015年相差无几。主流房企为宝龙、龙湖、绿地、旭辉、陆家嘴等。

同年2月下旬，上海出台《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。对于商办类用地，自持要求较以往大为提高，同时，部分地块对办公出售的最小分隔面积也有限定，无形中大幅减少了此后类住宅上市量。

同策咨询指出，从2010年开始，类住宅与小户型住宅成交套数差距逐渐缩小；2013年开始，类住宅基本占市场一半份额；2015-2016年类住宅市场占小户型住宅市场比重还在增加。