产权保护应注重统筹安排

我国在产权保护领域存在明显的制度欠缺，这与大量的社会财富积累是不相匹配的。

11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。应该说，此次发布的意见内容，明显是以现实问题为导向的，从中可以看到未来落地的制度细则大致的取向。

笔者认为，未来出台的产权保护制度主要应做好两方面的统筹，一方面要立足于与产权保护本身相关的现实性问题，稳定产权所有者的预期，另一方面，也要考虑地方财政、国内房地产行业转型、城镇化的推进等国家层面的经济诉求。只有如此，才能确保产权保护制度落地并具有牢固的根基。

首先，解决现实问题，特别是住宅土地用地使用年限具有一定的紧迫和复杂性。住宅产权保护首先是要解决好《物权法》遗留的问题。目前，在关于住宅用地使用年限续期的关键问题上，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但关于如何续期则缺乏细则，而现实问题正在出现——土地使用年限期满的私有住宅已经在某些地方零星出现，而未来30年，部分使用年限为50年的住房将大量到期。

实际的情况可能更加复杂。我国商品房的设计使用年限理论上为50年，但住建部副部长仇保兴曾经表示，我国的建筑实际上只能维持25年到30年的使用寿命，这意味着大量住房将在目前通行的70年土地使用年限之内出现问题，面临修缮、重建或者拆迁再开发。由于房产是所有者安身立命的经济根基，更是重要的财产性收入来源，因此，政策制定者应考虑上述现实问题，做出合理安排。

其次，房地产作为我国重要的经济支柱，近年来在地方财政收入、城市化发展、居民收入增长上扮演着重要的角色。

未来，随着房地产行业自身的发展进入新阶段，国家现有房地产政策也面临调整。产权保护制度的落地作为政策调整的一部分，不仅要与以往的政策逻辑自洽，还应为土地财政转型、农村城镇化等变革方向上做好“铺路”工作。

应该看到，随着房地产行业进入周期性调整，土地财政逐渐淡出、开征房产税、遗产税已经是大势所趋，后者也是符合国际惯例的做法，不过二者过渡期间存在着一些内在矛盾。合理的产权制度应该在一些税、费的征收上要做好统筹改革和管理。此外，未来我国面临着农村城镇化破题，在农地、农房流转等现实性的障碍上，产权制度应该做出符合城镇化方向的探索。

目前我国在产权保护领域存在明显的制度欠缺，这与大量的社会财富积累是不相匹配的。未来，产权制度的安排应该着眼于产权所有者合理权益的保护，在此基础上为既有的财政、产业政策的变革铺路，两者能否统筹得当，将关系到民生福祉和社会、经济的稳定繁荣。