保定房价7260元/㎡？备案与销售价格相差甚远

　　根据百城房价系统的调查数据显示，保定10月份住宅均价7260元/㎡，环比上月涨1.78%。然而根据搜狐焦点的监测数据显示，10月保定主城区及新三区住宅均价为9682.43元/㎡，而仅仅新三区的住宅均价就已达8072元/㎡。

　　备案与销售价格缘何相差甚远？

　　搜狐焦点网所监测的房价数据，均为各楼盘内部提供的销售价格。而百城房价的数据来源为各楼盘预售备案价格。那么，为何销售价格与备案价格相差这么远呢？我们发现，百城房价在数据统计中将保障性住房同时统计在内，这就在一定程度上拉低了整体房价。

　　那么，仅仅是保障性住房就能将数值差拉的如此之大吗？

　　百城房价的统计数据样本来源于开发商办理预售许可证前到物价部门备案的价格，即已获得预售证的楼盘项目才会被百城房价统计在内。但凡了解保定房地产市场的人都能感知到，近一段时间的保定房价肯定要高于7260元/㎡。

　　从上图看，依照房价备案制度可知，备案后开发商在实际销售过程中不得随意提高销售价格。而实际情况是，开发商“一房两价”的现象并不少见。据悉，经常用于规避备案制度的方式有两种：一是“价外价”；二是“高开低卖”。

　　“价外价”指的是，当开发商认为备案价较低，但是又没有到监管部门规定的可以调价的日子的时候，开发商就跟客户硬加价。这种情况下，政府统计的房价虽没有上涨，但房价实际上却是上涨了。

　　“高开低卖”指的是，由于有些地方没有明确的备案价格标准，开发商就将备案价格抬高，以留出实际售卖时坐地起价的余地。

　　通过观察可见，保定目前或许就存在着“价外价”的卖房手段。

　　早在2010年国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就明确规定，房企要严格按照申报价格明码标价对外销售；2011年，发改委又出台《商品房销售明码标价规定》，重申要严格按照申报价格明码标价对外销售，并规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。

　　房价备案制度虽好，但实际执行情况却很不乐观。出现这样的情况，应是谁的责任？购房者该如何维权？

　　保定房价三级跳 “副都”之后扶摇直上

　　根据百城房价的统计数据显示，自2015年8月起，保定房价已连涨14个月。我们将数据整理成一个表格便可看出一二。

　　（注：2013年11月至2014年10月数据省略）

　　据百城房价统计显示，2013年10月，保定房价突破五千大关。2014年，在保定成为北京政治副中心的传闻满天飞的时候，保定房价扶摇直上，直至2015年9月均价破六千。均价从5000涨到6000用了22个月（2013年10月到2015年7月），而从6000涨到7000仅用了短短9个月（2015年9月至2016年6月）。随后，2016年7月后，土拍大战抬高地价，9月又恰逢“金九银十”旺季，保定房价又是高涨不下。

　　可见，保定房价上涨已是三年之久。期间虽有偶尔回落，但与整体涨势相比，跌幅已是微不足道。

　　楼市转冷 有价无市？

　　伴随着房价的暴涨，刚需族的购房意愿仍旧强烈。但据河北省统计局公布的调查数据显示，2015年保定（不含定州市）城镇私营单位就业人员年平均工资为33027元，城镇非私营单位就业人员年平均工资为48422元。显然在仅为三线城市的保定，过高的房价与居民收入严重不符。购买意愿虽强，购买力却略显不足。

　　在三线城市的保定，房价过万的楼盘并不鲜见，然而手中可支配的购房资金有限，在这种情况下，购房者只好无奈扼腕叹息观望楼市态势。于是随着入冬降温，保定楼市也进入冷冻期。开发商为了加快去库存，便以各种方式打折促销。

　　加之近期保定市政府针对房地产市场的一系列严查行动，致使五证不全违规销售楼盘偃旗息鼓，房地产市场更加冷清。

　　今年冬季刚到，初雪刚刚降临，楼市冬季已经显现。至于日后态势如何，还需静待来年春暖花开之时见分晓。