开发商高价竞得100%自持地块 运营难题怎么破？

　　住宅面积100%自持，商业面积10%自持，不得销售，只能作为租赁房出租……对于首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元在京竞得的新地块，中新经纬客户端（微信公众号：jwview）从北京天恒置业集团地产运营事业部总经理周兴处获悉，三家开发商是以股权合作方式成立合资公司负责该项目运营。而对于该地块运营策略及发展规划，周兴称目前属于商业机密，不方便透露。

　　近日，北京四宗“限房价、竞地价”地块（海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块）拍卖落下帷幕，总土地出让金额达到203.35亿元，且四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租，不得销售。

　　作为北京市落实“9 30”新政首批试点采用“限房价、竞地价”交易方式挂牌出让的土地，目前少有落槌的海淀永丰20号由首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元竞得，并以住宅面积100%自持、商业面积10%自持作为条件。而其它三宗地块竞争更为激烈，须在技术竞标之后揭晓结果。

　　地产发展大势风向标？

　　中新经纬客户端（微信公众号：jwview）发现，在中粮地产（集团）股份有限公司主页上，一篇标题为《中粮地产北京公司斩获海淀优质地块》的集团新闻显示，“这是近两年来中粮联合体在京取得的第三块土地。作为‘9.30’新政后试点的首批‘控地价、限房价’地块，本次土地交易或将成为北京未来一段时间内地产发展大势的风向标。”该文章同时称，对于（中粮地产）北京公司而言，此次土地获取是对自身战略目标的又一次坚持与实践。

　　今年6月3日国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》释放了明确信号，要“发展住房租赁企业”。

　　对于此次土地交易，全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受中新经纬客户端（微信公众号：jwview）专访时指出，从响应国家房屋租赁新政来看，中标的三家国有开发商为发展规范房地产市场做了尝试，起到了示范作用，“由于地块不得销售，开发商面临资金周转压力，没有雄厚资金也无法参与。”

　　他同时谈到，在以个人出租房屋为主要模式的中国房屋租赁市场，机构、企业的参与能对市场格局起到平衡作用。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖分析指出，北京等城市房地产价格上涨过快存在一些非理性的因素，如租售比越来越低，炒房等投机氛围比较重，个别开发商为了短期利益跟风炒作等，从而形成了“地价推高房价，房价帯高地价”的恶性循环，甚至“地王”频现。他认为，此次开发商100%自持的方式，可以作为打破恶性循环的尝试。另一方面，相对房屋销售，房屋租赁价格不但低，而且回收周期漫长，开发商会更加理性和谨慎地买地。

　　资金周转是关键

　　开发商自持的100%住宅面积只能作为租赁房出租，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“包租婆”。靠出售房屋挣钱转变为靠出租房屋挣钱，这带来了资金流动周期的巨大反差。

　　顾云昌认为，由于房屋租赁资金回收缓慢，资金流动周期需成为开发商考虑的重要因素。开发商除了要保证房屋出租率，还可以通过房地产投资信托基金（REITs）形式将房屋收入证券化。并且在国家对于自持期限等相关政策没有明确情况下，开发商需做好长期自持的准备，将房屋收益打包销售以回笼资金。

　　卞永祖分析称，为了保证收益，开发商在项目开发上必须考虑更多因素，如未来中国经济增长速度甚至全球经济增长前景，未来中长期房地产的价格走势，以及国家宏观经济政策、货币政策走势、人民币汇率走势等。

　　考验与风险并存

　　对于开发商进军房屋租赁市场的发展前景，顾云昌指出，开发商要重新创造经营服务模式，“由于缺乏经验，投资者面临考验。”

　　卞永祖告诉中新经纬客户端（微信公众号：jwview），对于过去主要依靠政策获得快速发展的房地产开发商，在100%自持的情况下，需要提高盈利能力达到盈利目标。他指出，长期来看，经济增长趋势对房地产价格、房租价格都会产生直接影响，“当前我国个别城市的房价、地价都处于高位，如果对未来发展趋势判断失误，开发商也会承担经营风险。”短期来看，我国房屋租金相对于房屋售价并不高，但前期融资成本相对较高，开发商自持物业会占用大量资金，资金回笼速度会比较慢，如果由于个别事件导致汇率、利率的变化，可能发生资金链断裂的风险。