北京土地出让的符号意义

关心北京楼市的朋友已经知道，北京这两天的居住用地出让，采用了一种复杂的方式。我称之为魔方式出让。至于如何魔方，已有很多报道，兹不赘述。

研究北京土地市场的专家们，都迷惑了，不知道拿到地的地产商们该如何算账。因为地产商不仅要把房子建起来，还得持有若干年；持有期过后想出售，售价又被限制住了--这可不是口头承诺，是写进标书，要承担法律责任的约定。

这无疑是北京土地出让方式的重大变革。我个人相信，北京市是在进行一种创新性的探索，目的之一是防止出现地王。如你所知，北京云集了最有实力的地产商和各类金主，如果不作限制，地价迭创新高，是完全可以预见的。

目前不确定的是，北京市采用这种土地出让方式的范围有多大，是在所有商品房建设项目推行，还是试点性地尝试。如果全部都采用这种土地出让方式，那就意味着，地产商必须告别原有的开发模式。个人觉得，部分试点、总结推广的可能性较大。

防止出现地王的心情完全可以理解。如你所见，每次地王出来，都会推动房价上涨。此轮调控，中央要求一线城市必须尽快让楼市稳定下来，核心之一就是严控房价上涨。那么，控制地价就成为题中之义。没得商量。

地王控制住了，售价规定死了，按理说，房价也是可以控制住的吧。但事情没有这么简单。

譬如，拿地的地产商必须持有住宅物业5年，那这些项目建成后就只有两种选择：转为租赁，或者干脆捂着。终之，5年内，可售的新建商品房减少了。租赁市场供应量增加，会产生两种效应，一是房租下降，二是部分购房需求转为租赁需求。

问题在于，国人在居住文化方面有一个强大的心理现象，就是一定要买房。租房只是过渡。培育租赁市场固然是良好的愿望，但能否改变这种文化和消费心理，存疑。诸君应知，几年前曾有专家呼吁年轻人不要急着买房，可考虑租房，招来一片骂声。

同时，北京市正在开展商住房的整顿工作。将规划为商业用房的项目，改为居住属性的，已建、在售的，要整改；未建但准备改商业为居住的，估计近期没戏了。如此，你已经看出来了，商住房市场的整顿，也将减少整体商品住房的供应量。

于是，悖论出现了：卡住地王，限定预期售价，确实有助于稳定房价；但供应量减少，导致供求关系紧张，却必然令房价存在上涨的动力。即使有关部门可以利用行政手段，直接干预在售新建商品房定价，却无法禁止二手房业主纯市场行为的涨价，而二手房反过来会对新房市场产生比价效应。

我愿意相信北京市有关部门也会进行沙盘推演，评估新的土地出让方式和销售管控方式对市场产生的张力和潜在影响。也正是基于此，我个人认为前述土地出让方式不会一下子全面推开。否则，良好的初衷导致不可逆的反推力，是谁也不愿意看到的。

但有一点可以肯定，北京市为了抑制房价、稳定市场，可谓是殚精竭虑煞费苦心。而北京市的作为，是全国进一步收紧房地产调控的一部分。与之相呼应，杭州、武汉、深圳短时间内再将调控力度升级，这些显非偶然。

据媒体报道，银监会近期约谈了16个热点城市的主要商业银行。再联系到暂停发行房企公司债、清理理财资金违规进入房地产市场、大幅压缩房地产信托等密集行动，未来一段时期房企资金来源将面临严峻考验，尤其是上半年抢了一批高价地的中小房企。

没有人否认房地产业对经济的拉动作用，但中央此番调控楼市的决心如此坚定，我读出的意思有三层：一是对完成今年GDP目标有信心，二是对维持明年经济增长的手段有储备，三是对经济弹性有承受力。我个人一直认为，降低地方经济增长对房地产的依赖度，是深化经济体制改革必须经历的阵痛。

许多朋友已经注意到，正如2010年率先迈出商品房限购排名前列步一样，北京市在房地产调控方面的行动，具有示范作用。近两天北京市在土地出让方式上的创新探索，我更愿意视为稳定房价决心的表达，有着强烈的符号意义。顺便提一句，未来一年，经济不出现大的波动情况下，放松调控的可能性极小。

至于市场层面，在金融部门已次第捏紧房地产资金水龙头的背景下，各地应该多从供应侧想办法。最切实可行的，还是千方百计增加住宅用地供应。因为当热点城市的资金主导力量被管控之后，供求关系就上升成为影响市场的主要因素了。