2016年第三季度保定房地产市场分析报告

前言：2016年第三季度，全国楼市呈升温态势，各地高价地频现，地王称霸，去库存成为全国楼市一大难题。苏州、厦门、南京已率先出台限购政策，以防止楼市升温过快导致资产泡沫过剩。据业内人士分析，新一波楼市收紧政策即将来临，预计第四季度将出现楼市拐点。

第三季度，在全国楼市升温、保定本地楼市加大严查力度的情况下，保定房价连续13个月上涨。从第三季度房价走势来看，保定房价持续高升，预计“金九银十”传统旺季过后，我市房价仍将保持惯性呈上升趋势。

土地市场方面，相较于第二季度的冰封状态，2016年第三季度，保定土地市场引爆楼市，重点不是宗地数量，而是气势。本季度，市国土局共挂牌出让地块17宗，其中居住用地7宗，商服用地2宗，工业用地8宗。总面积377075.3平方米，合565.61亩，成交价总价274424万元。本季度，碧桂园、万科、K2等品牌房价首次参与土地竞拍，地王纪录再次被刷新。

2016年第三季度，改善住房条件依旧是保定消费者的首要购房目的；消费者能承受的房价及还款能力有小幅提高；区域地段要素回归为影响消费者购房的首要因素；主城区仍最受购房者青睐；对于市场，消费者观望情绪较高。

《2016年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2016年第三季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

一、市场篇

1.第三季度保定主城区房价走势

如图1-1所示，2016年7月保定商品房住宅均价为7073元/平米；8月保定商品房住宅均价7099元/平米，9月保定商品房住宅均价7133元/平米。第三季度，全国二三线城市楼市升温，保定在持续严查的情况下，房价仍随大势连续13个月上涨。从三季度房价走势来看，保定房价持续高升，预计“金九银十”传统旺季过后，保定房地产市场仍将保持惯性呈稳步上升趋势。

图1-1 2016年第三季度保定各月房屋均价情况

7月份，相比较来说是房地产市场的淡季，加之保定市场严查还在继续，许多项目正处于补证状态，而借此机会五证齐全等高品质楼盘，有大幅提价的现象。8月初，土地出让使整个市场沸腾，伴随着新地王的诞生，保定地价房价扶摇直上。9月份，在严查力度加大、城市规划建设稳健进行，楼市“金九银十”旺季正式来临的情况下，房价依旧居高不下。

2.第三季度保定楼盘价格涨降监测

根据搜狐焦点网统计，截至2016年9月30日，第三季度保定全市共有90个楼盘调价。其中价格上涨的楼盘有88个，价格下调的楼盘有2个，房价上涨的楼盘较上季度增加4个，降价楼盘减少6个。

房地产市场“严查”依旧贯穿第三季度，这打乱了部分项目的推盘节奏，使大多楼盘呈待售状态，从一定程度上影响了楼市供应。但是，证件齐全以及品质楼盘不为所动，区县楼盘更是火力全开。在这种情况下，主城区稀缺地段楼盘以及潜力区域的个别项目，上涨幅度依旧可观。

2.1保定各区域楼盘房价涨降分布：

图1-2三季度保定各区域涨价楼盘数量占比

如图1-2所示，第三季度保定市莲池区有24个楼盘涨价，占比27%；竞秀区有16个楼盘现不同幅度的上涨，占比18%；新三区涨价楼盘共14个，总占比16%；其他区县涨价楼盘共34个，占比39%。第二季度主城区涨价楼盘占比54%，而本季度主城区涨价楼盘占比45%，相较上一季度下跌了近十个百分点；本季度新三区涨价楼盘占比和上一季度的17%相比，相差甚微，说明新三区房价涨势趋于稳定。

图1-3三季度保定各区域降价楼盘数量占比

降价楼盘方面，如图1-3所示，第三季度仅莲池区1个楼盘降价，周边区县1个楼盘降价，竞秀区、满城区、徐水区以及清苑区均无楼盘降价。

2.2保定各区域房价涨降幅度：

如图1-4所示，2016年第三季度，据搜狐焦点网监测，莲池区楼盘平均上涨1361.87元/平米，平均增幅为10.76%。其中，涨幅较大的楼盘有风帆家园（商铺），每平涨价8000元；盛和嘉园每平涨价6000元。竞秀区楼盘平均上涨963.89元/平米，平均增幅约8.81%，其中，涨幅较大的楼盘有金冠·朝阳SOHO，每平上涨3400元。

在对新三区楼盘监测中搜狐焦点发现，新三区共有14个楼盘价格出现了不同幅度的上涨。其中，清苑区楼盘平均上涨292.56元/平米，平均增幅为4.96%；满城区楼盘平均上涨 233.33元/平米，平均增幅为5.03%；徐水区楼盘平均上涨411.11元/平米，平均增幅为9.77%。自保定行政区域划分调整以来，新三区楼盘价格一直处于上涨状态。除此之外，保定市其他区县楼盘价格平均上涨793.67元/平米，平均增幅达13.49%。

图1-5第三季度保定各区域价格下降楼盘情况

图1-5显示了第三季度保定各区域价格下降楼盘信息。由图表可知，三季度莲池区仅天籁新城1盘降价1000元/平米，降幅5.26%；竞秀区、新三区均无楼盘降价；其他区县楼盘仅位于易县的佳合家园降价280元/平米，降幅达7.26%，其他楼盘均未降价。

3.第三季度保定主城区楼盘预售情况：18个预售证下发 16个项目获证

据保定房地产交易中心显示，2016年第三季度保定共有16个项目获得预售许可证，分别为东方云顶、天威绿谷、科华·锦东茗郡、国宅华府南院、国宅华府西院、假日丽舍、朝阳首府、未来城C区、书香门第、上林熙园、万和奥城、清山·公爵城、公园时代、亢龙·朗峯、景秀公馆、支点·汇智国际，预售总面积847163.08平方米。

图1-6 2016年第三季度保定预售证信息汇总

4.第三季度保定开盘加推项目汇总：

图1-7第三季度保定楼盘推盘情况

2016年第三季度，保定共13个项目进行了开盘与加推。据监测，竞秀区3个项目推盘，莲池区4个项目推盘，周边县区6个项目推盘。其中，竞秀区国宅华府·西院、万和奥城，莲池区万博园、雄县冀中名门、高碑店市林语城这五个项目三个月内推盘两次，可见其销售之火爆。

另据搜狐焦点网分析，开发商之所以在“金九银十”的旺季加大推盘力度，目的是为了提高供应量，以应对旺季不断增加的购房需求。

二、政策篇

1.2016年第三季度全国房地产相关政策

1.1央行继续实施稳健货币政策

8月2日至3日上午，2016年中国人民银行分支行行长座谈会召开。会议指出，继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强政策的针对性和有效性。综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。

1.2全国分区域限购限贷模式开启

图2-1第三季度全国分区域限购限贷政策汇总

继8月初南京将贷款结清家庭购买二套房首付提高5%后，苏州、武汉、厦门、杭州、北京、天津等地相继加入限购大军。第三季度二三线城市楼市升温过快，各热点二线城市陆续出台限购限贷政策，政策打压正当时。

2.2016年三季度保定房地产相关政策

2.1保定主城区147个村即日起宅基地严禁建房

近年来，主城区城中村部分村民不遵守城市规划，擅自在宅基地上新建、翻建、改建、扩建房屋，严重影响城市规划顺利实施和城中村改造有序推进，并存在严重的安全隐患。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，紧急通知保定主城区147个村即日起宅基地严禁建房。

2.2曝保定开发区优化整合方案 高新区实施保留

8月16日，河北省人民政府官方网站公布《河北省人民政府关于保定市开发区优化整合方案的批复 》，保定市开发区优化整合方案曝光。

根据批复，保定高新技术产业开发区、河北保定经济开发区等其他16个开发区保留无变化。白洋淀科技城、河北保定工业园、河北容城经济开发区、河北雄县经济开发区不参与此次整合。

2.3保定专项整治房地产领域互联网金融风险

8月29日，保定市住房和城乡建设局网站发布了《关于做好全市地产领域互联网金融风险专项整治工作的通知》，决定开展 “房地产领域互联网金融风险专项整治”工作。地产领域互联网金融风险专项整治工作重点排查以下四个方面：（一）未取得相关金融资质，利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务； （二）取得相关金融资质的企业开展房地产金融相关业务情况；（三）违规开展互联网 “众筹买房”、“首付贷”等业务情况；（四）跨界开展互联网金融活动情况。

2.4保定放开住房公积金异地贷款业务

据保定市住房公积金管理中心，9月5日，保定市正式放开住房公积金异地贷款业务。

9月12日，保定市住房公积金管理中心发布了《关于补充调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》。通知表示：一、根据还款能力确定贷款限额；二、按揭楼盘项目“五证”齐备的情况下，可进行按揭楼项目受理并签署按揭合作协议；按揭楼盘项目较多时，原则上根据形象进度受理；三、暂不受理异地贷款中商业住房贷款转住房公积金贷款业务。

三、土地篇

1.第三季度保定土地市场成交情况

2016年第三季度，保定共17宗地块挂牌出让，总面积377075.3平方米，约合565.61亩，成交总价274424万元。其中，居住用地7宗，总面积179312.9平方米，约合268.97亩；商服用地2宗，总面积55469平方米，约合83.20亩；工业用地8宗，总面积142293.4平方米，约合213.44亩。

17宗地块分两个批次挂牌出让，其一，保国土告字[2016]04号，于7月19日开始挂牌，7月28日挂牌截止，包括7宗居住用地，2宗商服用地；其二，保国土告字[2016]05号，于8月22日开始挂牌，8月31日挂牌截止，包括9宗工业用地。挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

保国土告字[2016]05号，8宗工业用地顺利成交，1宗未果，不必多说。

保国土告字[2016]04号，因3宗地块吸引外来房企加入竞价引起轰动。该批次地块于7月28日挂牌截止后转入现场竞价，当天6宗地块成功出让，3宗热门地块因竞价激烈择日再拍。8月2日，再拍无果。8月5日，【2016-026】号地块英利竞得，其余两宗仍无果。8月10日，【2016-024】号隆基泰和竞得，【2016-027】号K2竞得。

【2016-024】号宗地（位于七一路南、东三环西，面积：55304㎡）意向房企有：碧桂园、万科、K2、隆基泰和、汇博，最终由隆基泰和以8.6亿元成交拿地。

【2016-026】号宗地（位于朝阳北大街西侧、防洪堤南、秀园街东，面积：47033㎡）意向房企有：源盛、华中、海口中都，最终由源盛地产以4.25亿元成交拿地。

【2016-027】（位于阳光北大街西侧、华光路北侧、火炬路东侧，面积：60769㎡）意向房企有：宏昌、碧桂园、K2、万科、中民信诚，最终由K2以10.04亿元成交拿地。

在保定，挂牌地块有竞争已属难得，而一线房企参与竞价，并且竞争激烈几轮未果的现象更是少见。本次土拍品牌房企碧桂园、万科、K2一一亮相，海口中都、中民信诚首次在保拿地，经过4次竞拍最终仅K2成功突围，并刷新保定地王纪录，但也引起了不小风波。

第三季度保定土地市场整体走高。经过几次熔断，保定房价也随之被拉升，市场一时沸腾。这是一场外来企业与本土房企的博弈，外来房企的脚步已经无法阻挡。他们的到来在拉升保定房价的同时，也促使保定房地产市场更新换代，以全新的面貌应对以后的发展。这也说明保定房地产市场发展前景仍然可观，保定楼市也将开启新的篇章。一是对保定本土房企给予一定的冲击，预计后期楼盘综合品质的提升以及满足客户需求将成为发展关键；二是随着京津冀一体化进程的加快，土地市场竞争会进一步加剧，加之新地王的出现，保定房价或将有进一步上涨的可能。

图2-2第三季度保定土地市场成交情况

2.第三季度保定主城区及新三区征地情况

土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

2016年第三季度，保定主城区以及徐水区征地频繁。据搜狐焦点网统计，三季度主城区与徐水区共征地145.9974公顷，合2189.961亩。由征地用途划分，住宅用地43宗，共85.9242公顷，约合1288.86亩；商服用地2宗；工业用地4宗；工矿仓储用地8宗；公共管理与公共服务用地10宗；交通运输用地4宗。共涉及包括竞秀区韩村乡韩村村、竞秀区江城乡江城东队村、大王店镇刘官营村、安肃镇前所营村以及贤台乡西南韩村在内的26个行政村。涉及区域有体育新城、东湖片区以及大王店工业园区等。

第三季度具体征地情况如下（以征地告知书发布时间统计）：

7月13日，竞秀区韩村乡韩村村征地1宗6公顷，征地用途为公共管理与公共服务。

7月18日，韩庄乡卢庄村与贤台乡西南韩村共征地2宗3.2204公顷，一为公共管理与公共服务用地，一为住宅用地。

7月22日，保定国土资源局发布征地告知书31则，征地用途除1宗为商服外，均属住宅用地。此次征地涉及保定体育新城区域78.3775公顷土地，包括颉庄乡大车辛庄村、颉庄乡郎庄村、江城乡江城东队村、江城乡徐庄村、江城乡许家庄村、南奇乡蛮子营村等6个行政村土地。

7月26日，徐水区安肃镇西于庄村征地1宗，面积1.3333公顷，开发用途为公共管理与公共服务用地。

7月28日，竞秀区颉庄乡大车村征地1宗，面积2.8942公顷，开发用途为住宅用地。

7月29日，韩庄乡大西良村征地5宗，面积总计共1.9923公顷，开发用途均为住宅用地。

8月3日，大王店镇刘官营村、大王店镇刘官营村、正村乡孟官营村、安肃镇北梨园村、贤台乡西南韩村以及江城乡江城东队村，征地12宗，面积总计31.1668公顷，开发用途有工矿仓储、交通运输、工业以及住宅。

8月9日，征地区域涉及中廉良村、江城乡江城东队村、南奇乡北章村，总征地面积约0.4191公顷。其中，中廉良、江城所征地块开发用途均为住宅用地，南奇乡北章村所征土地开发用途为工矿仓储用地。

8月24日，安肃镇前所营村以及史端乡下河西分别征地1宗，面积共1.1936公顷，开发用途一为住宅，一为工矿仓储。

9月12日，东金庄乡东金庄村征地两宗，总面积2公顷，开发用途为公共管理与公共服务用地。

9月13日，竞秀区南奇乡蛮子营村征地一宗，面积3.333公顷，用途为公共管理与公共服务；东金庄乡银定庄村征地7.9119公顷，开发用途分为商服、公共管理与公共服务、交通运输。

9月29日，此次征地范围主要涉及徐水区约合5.2515公顷的土地，开发用途涉及公共管理与公共服务用地和工矿仓储用地。

四、消费者调查篇

1.消费者的购房目的：改善型住房需求为主要动力

提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2016年第三季度保定房地产市场的主导力量。

1.1消费者拥有房产情况：拥有一套住房者居多

图 4-1反映了2016年第三季度保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比24%，该部分人群主要是刚性需求消费者；48%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比16%，其中三套住房拥有者占比12%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值，拥有一套以上住房的人群占比较二季度有所下降。

图4-1消费者拥有房产情况

调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重较大，与2016年第二季度相比有所增加；拥有两套及两套以上住房的受访者共占比28%，无住房受访者占比24%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的24%，其余76%的消费者已经拥有住房，多为改善型及投资型需求。

1.2消费者购房目的：改善居住条件

图 4-2消费者购房目的

图 4-2反映了2016年第三季度保定消费者购房目的的分布状况。其中，47%受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重较大，占据市场的主导地位；27%的受访者购房是为了解决基本居住问题；出租获长期回报占9%，短期倒手赚取差价占17%，投资型购房者在受访者中占比共26%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。

调查显示，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。此外，投资型购房者在受访者中相较于上一季度30%的占比小幅下降，可见第三季度受政策等相关因素的影响，购房者对于房地产未来的预期有所下降。

2.消费者的购房需求：一手房是购房者优选 房价直接打折较受欢迎

提要：2016年第三季度保定购房者优选新房，选择二手房源的购房者所占比重较小。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力极小。

2.1消费者购房优选房源：新房更受青睐

图4-3反应了2016年三季度保定购房者在购房时优选的房源类型情况。其中，71%的购房者表示购房时优选一手房源；11%的购房者表示愿意购买二手房源，另有18%的购房者表示两种房源均可。

图 4-3消费者购房优选的房源类型

观察图表可得，保定购房者中近七成购房者倾向于新房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，排名前列，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房的购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价格较高等原因，选择二手房购房者所占比重较小。不过，随着二手房交易政策的不断放松，以及流入二手房市场的新房源不断增多，对于一手房和二手房的选择，越来越多购房者表示无所谓，往往更注重性价比。

2.2消费者倾向的促销方式：房价直接打折较受欢迎

图4-4反映了最受保定购房者欢迎的促销方式的情况。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重较高，高达71%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为13%，相较于上一季度有所下降。9%的购房者选择了特价房，相较于上一季度有小幅度上升。7%的购房者选择赠送面积；没有购房者选择赠送实物这一促销方式。

图 4-4消费者倾向的促销方式

分析数据可以看出，无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。随着保定主城区房价不断上升，购房者的购房压力也大大增加，因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者现实资金情况而定，比较具有随机性；选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低，但同时由于房价不断上涨的压力，小部分购房者考虑到自身经济实力，开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式。

3.消费者的购房倾向：购房者购买力提高 主城区是购房热点区域

提要：2016年第三季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，90平方米至120平方米的中等户型住宅较受欢迎。此外，保定消费者在购房时能承受的房价及还款能力有小幅提高；区域地段要素回归为影响消费者购房的首要因素，保定主城区更受购房者青睐。

3.1消费者购房优选业态类型：

图 4-5反映了2016年第三季度保定消费者优选商品房类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比36%居首位，高层住宅产品占比31%居第二位，多层住宅产品占比20%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为13%。可见，小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的优选房产业态。

图 4-5消费者购房优选类型

此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言，高端住宅很难大众化。并且，由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，从而使高端住宅项目土地供应少，市场范围狭窄。

3.2消费者购房优选户型：

通过图4-6我们发现，2016年第三季度保定消费者最为青睐的户型依旧为90-120平方米，占受访者的37%，虽然较上季度占比有所下降，但依旧位居榜首；28%的消费者在购房时优选120-140平方米的户型；26%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型，占比较上一季度有小幅上升；6%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下的占比为1%，占比较上一季度有小幅下降；2%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见，90-120平方米的中等户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为，比起大户型相对较高的房价，中小户型因其总价较低，低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

图 4-6消费者购房优选户型

除此之外，在调查中购房优选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定消费人群购买力有所提升，大户型住宅仍存在较大的市场潜力，保定潜在的大户型需求将不断增加。另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比较大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。

3.3消费者能承受的房屋单价：

图 4-7反映了2016年第三季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示31%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000 元；19%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元；有17%的购房者能承受6000-7000元的购房单价；15%的购房者能承受 7000-8000元的购房单价；5%的购房者可以承受8000-9000元的房屋单价；另外，在受访者中有14%消费者在购房时可以承受的房屋单价在9000元以上。

图 4-7消费者所能承受的房屋单价（单位：元）

由图4-7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元，这部分人群相对来说资金承受能力较低，并不能负担保定目前均价万元左右的房价水平。这一数据与二季度占比30%基本持平，表明目前我市居民购买力相对稳定。然而据此项调查数据显示，仅有7%的购房者能承受10000元以上的房屋单价，这表明仅有极少数购房者的购买力与保定现阶段房价水平相符，但仍不能确定其购买意愿能够达成。另外不难看出，保定消费者所能承受的房屋单价水平，与消费者优选的业态仍具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高，因此，保定购房者较弱的购房能力与其所青睐房地产业态具有很大的矛盾性，不利于购房意愿的实现。同时，保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性，与保定现阶段的房屋价格水平不符。

3.4消费者购房优选付款方式：住房公积金贷款和商业银行贷款受青睐

图4-8反映了2016年第三季度保定消费者购房优选的付款方式。调查中，45%的受访者选择了住房公积金贷款，30%的受访者倾向于商业银行贷款，11%的受访者倾向于一次性付清，10%的受访者选择了分期付款，另外1%的受访者选择了民间借贷，还有3%的购房者选择了其他的付款方式。

公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势，还具有首付低、利率低等优势，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。

图 4-8消费者购房优选付款方式

此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占11%。我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。

3.5消费者所能承受的月还款额：

图 4-9反映了2016年第三季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在2500元以上的占27%，受访者月还款额在2000元至2500元之间的占24%，受访者月还款额在1500元以下的占19%，月还款额在1500-2000元之间的占30%。

图 4-9消费者购房时所能承受的月还款额

由此可见，月还款额在1500-2000元之间的购房者所占比重较高，这一数据与上一季度购房者调查数据不同，但与近几年来购房者调查数据基本一致，这表明了保定市购房者的购买力趋于平稳，符合保定居民现阶段的工资水平。

3.6主城区依旧是购房者优选区域

图 4-10反映了2016年第三季度保定消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示，购房者仍然更青睐莲池区和竞秀区，即保定主城区住宅，其中选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的46%；在竞秀区买房的消费者占据了受访者的44%，在徐水区买房的消费者占据了受访者的5%，在清苑区买房的消费者占据了受访者的1%，在满城区买房的消费者占据了受访者的4%。

研究数据可以发现，保定购房者仍然更倾向在主城区置业。莲池区东部和北部发展势头迅猛，城市建设规划不断，新建楼盘云集，发展潜力无限。竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力，竞秀区高新产业云集，西部体育新城规划建设逐步进入正轨，另外，竞秀区有着四通八达的交通网，购物、美食、休闲等设施分布密集，既方便出行又方便生活娱乐。综合来看，保定购房者更青睐主城区项目。

图 4-10消费者购房优选区域

3.7购房考虑更均衡 区域地段为主要要素

由图4-11可以看出，2016年第三季度区域地段是影响保定购房者选房的排名前列要素，占比29%；其次，价格因素占比24%，周边环境因素占比15%，；证件情况因素占比12%；配套因素占比4%；户型、期房现房因素占比5%；交通、开发企业品牌、物业情况各占比2%；消费者购房时对施工情况和其他要素的考虑各占比1%。

图 4-11影响消费者购房的要素指数

综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，保定消费者总体购买力逐渐提升，购房依旧受价格因素影响；其次，区域地段依旧是影响保定购房者选房的排名前列要素，这一数据较上季度相比有小幅上涨，表明消费者对周边环境要求日渐提高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量和居住舒适度的需求也日益提高，更加注重享受生活。另外，证件情况也是左右消费者购房的重要要素之一，随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大，消费者选择证件情况作为首要考虑因素的比重上升，体现了保定消费者日趋理性的购房观念。户型、交通、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系，但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高，出行不再是难题。从调查中可以发现，消费者对配套设施、户型企业品牌、物业、施工以及是否现房的要求越来越低。

4.消费者的市场预期：预判政策走势不甚明朗 观望情绪仍较高

提要：2016年第三季度保定消费者的购房意愿仍不迫切，观望心态较强。从整体来看，多数受访者认为未来政策走势不甚明朗不敢妄下定论，且多数受访者认为保定房地产未来成交将呈稳中有升态势。

4.1消费者多数持观望态度 

在调查中，有58%的受访者表示一年之内买房，20%的受访者表示将在半年之内购房，另有9%的受访者表示会在三个月之内购房，12%的受访者在一个月之内有购房意愿，可见保定购房者观望情绪较大，但消费者的置业意愿有所加强。

图 4-12购房者多长时间内买房

此调查结果为，近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿较为明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。搜狐焦点网认为，我市房地产走势越来越明朗，购房者应在明确认知自身购买能力的情况下，合理把握购房时机。

4.2消费者对政策走势的判断：短期内不会有楼市调控新政

图4-13显示的数据出自针对我市房地产市场政策走势的调查。23%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有26%的受访者认为下阶段房地产政策会持续收紧，会出台新的房地产调控政策；24%的受访者表示下阶段政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；剩余27%的受访者认为未来政策走势不能妄下定论。

图 4-13消费者对下阶段保定房地产政策走势的判断

2016年第三季度保定多数消费者对房地产政策走势持观望态度，无法预测短期内房地产政策的走势，前景不太明朗。出现这一现象，与近期我市针对房地产行业整顿严查、全国房地产政策环境相对收紧、房价大幅上涨有很大关系。

4.3消费者对保定房地产成交走势的判断：

如图4-14所示，41%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升；27%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降；8%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳；另有23%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

图 4-14消费者对下阶段保定房地产成交走势的判断

2016年第三季度，保定消费者认为未来房地产市场成交走势将稳中有升的比例较高，房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。搜狐焦点网建议开发企业理性判断房地产市场走势，切实根据实际情况谨慎推出新产品，切勿盲目跟风涨价。同时杜绝违法违规销售现象的存在，在市场中公平竞争，维护我市房地产市场秩序的稳定，保护消费者的购房氛围。另一方面，消费者应将理性分析我市房地产市场，根据自身购买能力、购房需求等综合考虑，把握时机，合理购房。