笑傲城市中心 解京源商务首开劲销全城之谜

京源商务项目经理 李鹏

前言：著名华人首富，亚洲投资界超人李嘉诚先生，曾经发表过一个关于房地产的至理名言：决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。在土地日益稀缺的保定，京源商务能够在城市中心占据一席之地可谓难上加难。作为保定中心城区高端商务写字楼代表，京源商务一经面世便受到保定购房者的热切追捧。今日，搜狐焦点网走进京源商务，一解此项目的独特魅力。

雄踞保定中心城区 打造地标性建筑

搜狐焦点网：京源商务雄踞竞秀区与莲池区两大中心城区连接处，区位优势可谓少有。请您详细为我们介绍一下项目整体情况。

李鹏：京源商务京源商务总建筑面积约6.26万，地下二层，地上24层。负二层为地下停车场：地下车位240个，地上车位约150个，接近1：1的车位配比，面对繁华商业地段多见的车位紧张问题，京源商务给予充分的保障；负一层为大型生活超市，约7000平米；1－5层为大型商业综合体，1-5层每层4000平米，共20000平米。

另外写字楼与公寓独享专属楼层，相辅相成又相对独立，不会彼此干扰。6-15层是高端写字楼，面积偏大、单套面积100平米左右，户型配比科学，人性化户型设计，大面积设有独立卫生间，更尊重业主感受。16-24层类似高档公寓，主打商住两用，全部户型独立卫生间设计，单套面积47.7到70多平米，可自由分割组合，灵动无束。项目总体上类似综合体，商业、写字楼、公寓，融合在一起，我们充分为客户群考虑，为业主提供最理想的空间。

搜狐焦点网：您认为京源商务项目的独特优势是？对此片区域发展有何意义呢？

李鹏：京源商务在保定市场上是少有的，无论从地理位置还是周边配套都拥有独特的优势。首先，京源商务的地理位置优势明显。京源商务位于七一路与永华大街交叉口东北角，七一路是保定市的迎宾大道，横穿保定东西三环，是保定东西贯通最长的道路；另外，今年我们观察保定市政府规划中，永华大街北延被列为加急项目。加上无轨电车二号线的计划通行，都将为项目提升形象，打造地标性建筑。

其次，京源商务坐拥得天独厚的教育资源，三公里辐射范围内幼儿园、小学、初中、高中、大学等教育机构。其中包括华电两个校区、司法警官学院、河北小学，冀英小学，三中、十三中、军幼等重点院校。

最重要的是，京源商务周边三公里范围内无成熟大型商超，我们项目的出现将辐射周边，为周围消费人群提供便利。地上1-5层最初便是以商城为模型设计，包括内部直梯货梯、中庭观光梯均已设计完成。

总体来说，项目附近几乎不存在竞品。京源商务周边2公里内，五证齐全的现房，我们项目是少有一个。所以综合起来说，京源商务是购房者在此区域里较好的选择。

回报周期短利润大 买住宅不如投商业

搜狐焦点网：提及商业地产，不得不提到投资回报问题，请问您可以为我们介绍一下京源商务的投资回报率如何？

李鹏：当然，投资商业地产最关心的便是投资回报问题。首先，我来给大家算一笔账：目前京源商务均价在8000元左右。如果以商业写字楼为样本，同区域较低租金为1.6元/平米左右，如果不预计租金上浮，按现有水平，100平米整套房总额为80万元，每个月租金4800元左右，合计一年金额为6万，完全回报周期基本上是16年左右。当然选择贷款的话，回报周期将缩短。第二，正常来说，写字楼租金固定上浮4%左右，且不包括项目本身的溢价，所以一般回报周期最长也不会超过12年，这是住宅项目无法比拟的，商业项目租金相对较稳定。第三，写字楼公寓项目比传统门脸底商回报率更稳定，因为现在保定沿街底商一般售价是2.5万-3万元/平米左右，但每天每平米租金只能达到2.5元，因此，售价和租金是不成正比的，所以回报周期比写字楼长。

随着京津冀一体化进程的推进，近期京津来保定投资看房的人越来越多。保定写字楼市场整体价格属于洼地，比周边住宅低。诸如北京石家庄等大城市，写字楼价格一般是住宅的120%左右，而我们保定的写字楼价格仅仅是住宅的80%。举例来说，京源柳郡二手房价格达1.2万元/平米，而我们京源商务仅仅是8000元/平米。

严查不是恶魔是春风 品质助销售成绩增长

搜狐焦点网：严查风再度来袭，违规楼盘都偃旗息鼓。京源商务作为五证齐全、口碑良好楼盘，面市后是否受到市场严查影响？销售成绩如何？

李鹏：京源商务执着于品质，作为五证齐全楼盘，严查对我们自然是积极方面的影响。之前很多关注证件不全楼盘的客户，经过严查，了解了购买违规楼盘的风险性，反而会把目光转向我们。当前保定市场缺少精工细作的品质楼盘，严查风浪只会让我们更加发光。

近期市场形势向好，京源商务也旗开得胜。目前项目所剩房源已经不多，多个楼层被客户整层购买，现有新楼层只剩下16-17层。从4月20日项目推出到现在，仅仅20多天的时间里，整体项目已去化40%，销售成绩是非常可观的。可见京源商务已经受到市场的认可和投资者的关注，我们将继续用心经营项目，用品质说话。

搜狐焦点网：京源商务近期销售喜人，贵项目近期有何加推计划？请您为我们介绍一下加推房源的信息。能否透露项目近期宣传推广方向？

李鹏：近期我们打算推出12层写字楼房源和17层公寓房源。另外根据现有剩余房源，将有针对性地做一些特价活动，为客户把价格区间拉开。

保定商业地产回暖 投资先看地段

搜狐焦点网：2016年排名前列季度，商业地产市场风起云涌，入市新品较多，整体市场去化较快，但差异化明显。您二季度以及接下来的保定商业地产有何期待和展望？

李鹏：从去年9月份到去年12月份左右，保定整体的商业市场关注度和去化率都非常低，是四年以来较低的一年。我认为造成此局面的是住宅市场过热和商业关注度过低，基本上关注商业写字楼市场的都是刚需自用客户，没有任何投资客户。但是从今年3月份开始，写字楼市场向利好方向发展，一是国家推出营改增，企业购买商业性质房屋，可以抵企业增值税，这一点吸引了大型企业来项目考察多次，尤其是京津唐客户。二是市场上很多零散的投资客也把目光转向了商业地产，我认为五一营改增正式实施后，市场只会更好。

搜狐焦点网：保定房地产市场购房风险很大，请您为保定购房者提供一些建议，您建议投资者如何选择公寓写字楼房源？

李鹏：首先，选择住宅还是商业？投资商业地产的客户一般都是长期持有的，很少有做短线投资的，尤其是五证齐全项目，本身风险较小，交房时间较短。其它任何住宅项目如果全靠长期持有，也不能保障12年稳定回本，但商业项目是可以保障的，因为长期的收益率是很可观的。

购房者选择商业项目，最终要突出地段优势，如果商业项目在地段上有优势，周围又少有竞争的话，那么后期的产品就很容易为购房者带来利润。另外，商业项目也需要周围人群作依托，京源商务项目周围近20个大型成熟社区，住宅项目京源柳郡，以及西北侧华中假日系列的多个楼盘群为中心大型社区群，商业氛围水到渠成。所以我们周边常住人群、办公人群、消费人群均具备，是购房者较佳的选择。