二手房不必赶5.1前过户 营改增后更优惠

　　根据专家的测算，营改增后税负是减轻的，个人出售不足2年房产的交易成本有所下降。

　　因此对于扎堆办理的市民，税务部门工作人员提醒：办理个人住房过户交易不必急在本月，符合条件的纳税人下月办理房产过户，相关政策会更优惠。

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　　二手房交易税收不增，不必急于过户

　　营改增之后，老百姓个人转让二手房缴的税是多了还是少了呢？

　　根据财政部、国家税务总局3月24日对外公布的营改增全面推行细则以及两部门较新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策规定》，增值税从税率、征收标准、时限等规定都是沿用了营业税的规定，少有的不同是个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，北上广深以外的地区是免收，而北上广深地区是以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

　　专家介绍，“营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会略有下降。理论上，税负是没有增加的。”

　　举个例子，过去个人出售未满两年的住宅，征收营业税5%。现在改为增值税，还是5%。征收5%营业税时，如果房价是100万元，需缴纳5万元的营业税；现在如果房价还是100万元的话，应缴纳增值税1000000÷（1+5%）×5%=47619元，少缴税2400元左右。

　　由此可见营改增后税负是减轻的，与决策层只减不增的大方向一致，个人出售不足2年房产的交易成本有所下降。

　　因此对于扎堆办理的市民，税务部门工作人员提醒：办理个人住房过户交易不必急在本月，符合条件的纳税人下月办理房产过户，相关政策会更优惠。

　　存款利息不征税，贷款不能抵扣

　　在银行存钱的利息需不需要缴增值税？对此，天津国税局相关人士给出的答案是：不征收。

　　房地产企业一般都从银行贷款，那么这个贷款能够抵扣吗？答案依然是：不能抵扣。

　　这里首先普及两个概念，即一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人指年销售额不小于500万的纳税人；小规模纳税人则指销售额未超过500万的纳税人。

　　在营改增政策中，一般纳税人适用“税率”的概念，原则上必须采用一般计税方法，应该缴纳的税额等于“当期销项税额减去当期进项税额”后的余额。小规模纳税人适用“征收率”的概念，应缴纳的税额按照“销售额乘以征收率”来计算。

　　按照规定，增值税一般纳税人（房地产企业肯定是一般纳税人啦），购进贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。不仅如此，其向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额也不得从销项税额中抵扣。

　　缴税部门换了，二手房缴税无变化

　　营业税由地税部门征收，增值税由国税部门征收，此次营改增后，缴税是不是要换地方？缴税流程有没有改变？

　　税收部门表示，国家税务局暂委托地方税务局等部门代为征收二手房交易、自然人出租不动产的增值税，保持征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变。

　　“也就是说，交易流程不会改变，还是由地税局征收。”有税务部门内部人士接受媒体采访时表示，营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，都基本维持不变。”

　　总体来说，对于个人，此次“营改增”后，二手房交易延续原营业税优惠政策，税率设计遵循营业税税负不变的原则。

　　（本文根据房价点评网等网上公开信息综合报道）