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业内:廊坊地区房价非理性上涨仍会延续

2016-04-11 07:57:06 来源: 京华时报

  廊坊限购令出台后一周,燕郊、大厂、香河三地并未出现集中的抢购潮,相反的是多个楼盘封盘,等待政策进一步明朗。一方面是购房者旺盛的需求,一方面则是多个楼盘停售,购房者无房可买。未来环京楼市走向如何,记者采访了中原地产首席分析师张大伟。他预测,在目前房地产泡沫化趋势仍未明显改善情况下,廊坊地区房价非理性上涨仍会延续。

  楼盘业绩好房不愁卖

  京华时报:廊坊出台限购令之后的首周,为何大厂、燕郊多地未出现抢购热潮,相反很多楼盘都未开盘,购房者陷入无房可挑的境地?

  张大伟:造成这种情况的原因主要有两点,一是限购令到底如何执行还没有政策落地,因此开发商基本处于关门的状态,这也是造成购房热潮回落的最主要原因。比如,燕郊、大厂、香河这些地区,有的属于县级市,有的属于乡镇,在购房者过户时,到底要如何操作,开发商也比较疑惑。同时,限购令中涉及到外地人只能买一套房,那么到底是河北人算外地人,还是廊坊地区以外的人算是外地人,这个政策也没有说明。因此,开发商也想等政策,防止房子卖了几套后,后续政策落地后需要退房,这也会造成新的麻烦。

  另一个原因,廊坊出台的9条措施中,没有增加土地供给的政策力度。目前,无论是开发商还是购房者都对这个区域有很多预期。今年的排名前列季度,开发商销售业绩都比较好,甚至有一些楼已经提前完成了全年的销售任务。在这种情况下,开发商也不着急卖房,也想等等再说。

  开发商捂盘可能性较小

  京华时报:此次探访中,香河219人的看房团的行程突然临时取消,与五证不全是否有关,还是单纯的开发商捂盘呢?

  张大伟:这种情况很难判断,就像之前所说,开发商的销售业绩很好,因此如果五证不全开发商肯定不想顶风作案。但就目前情况来看,开发商主动捂盘的可能性比较小,在廊坊限购政策刚出台的情况下,社会各界都非常关注,开发商肯定也想避避风头。目前,我们一二线城市都属于供需关系比较紧张的情况,廊坊地区虽然不属于北京,但毕竟是环京地区,因此开发商对后续卖房基本无担忧,不会主动捂盘。而从实际情况来看,廊坊限购政策还未落地,开发商销售业绩又很好,开发商都在等政策,也就变相的捂盘了。

  限购令出台影响两类人群

  京华时报:此次廊坊限购令的出台,到底会带来哪些影响,是否能真正地起到抑制炒房的作用?

  张大伟:影响人群主要是两种,一种是有投资需求的人群,另一种是刚需人群。如果是刚需、自住的购房者,在北京工作来廊坊买房,肯定不是想买多套,一套住房完全可以满足购房者的需求。而对于当地人来说,购买多少套房不受限制,因此对当地的刚需、自住家庭来说,也影响不大。

  而对于有投资需求的人来说,此次出台的限购政策,规定非户籍家庭限购一套,但对购房者的社保年限没有做约束,因此限购力度影响也较小。在一些有投资需求的购房者影响下,还可通过亲戚朋友代买、真假离婚等办法获得更多购房机会。此外,从房地产金融方面来说,燕郊等地的购房者投资需求占比超过50%,这种情况下,各种金融产品在燕郊售楼处都被较多使用。投资需求调度短期炒作导致目前的市场环境已经非理性。

  造成廊坊地区楼市暴涨的主要原因,就是2015年8月北京通州出台最严格限购后,很多资金外溢,北京周边楼市开始热炒。但当时,廊坊的几个区县未同时出台约束性政策,导致不少有投资需求的购房者集中买房,使得价格暴涨。

  廊坊等地房价上涨仍会延续

  京华时报:为何廊坊地区一定要出台限购令,是否有必要?

  张大伟:去年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,部分项目售价已经超过2万元每平米、部分房源价格甚至超过2.5万,均价也高达1.6万,同比涨幅超过100%。以2015年报价10600的悦榕湾为例,目前价格已经超过2万。即使燕郊房价已经到了2万,但因为通州无房可买的影响下,仍有不少购房者来购买,因此,廊坊出台新政的确有必要。不仅是燕郊,香河、固安、大厂等地的价格均已经从一年前的6000上下,上涨到目前的1.2万-1.5万左右。过去一年,可以说河北四地的市场涨幅超过了深圳。

  京华时报:在新政还没落地的情况下,廊坊地区未来房价是否还会上涨?

  张大伟:虽然新政条文很多,但实际上,基本落地执行影响都不大。目前燕郊的价格甚至已经超过了房山、大兴靠地铁的区域。对于目前这个市场来说,房地产的继续泡沫化趋势会延续。特别是在超发信贷的影响下,资金没有更好的投资渠道,导致廊坊等地房价非理性上涨会延续。在2015年上半年之前,投资廊坊的投资者来说,目前的收益已经较高。未来,包括天津武清、河北涿州等地,有可能因为目前的价格相对较低,而受到投资者青睐。

  刚需家庭可考虑北京购房

  京华时报:对于目前想要在廊坊地区,或者环京地区买房的刚需人群,有什么建议?

  张大伟:选择去廊坊地区买房的购房者,大多数是现阶段没有经济能力在北京买房的人群。实际上,廊坊等地的

  房价目前已经很高了,甚至一些地区已经超过北京的价格了。在廊坊出台限购令的情况下,房价又比较高,如果能接受单价2万平方米的价格,不如选择在北京购房。比如,大兴、房山、顺义等区域都有单价在2万多的房源。

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