2015保定楼市运行报告之购房者调查分析篇

2016-01-25 14:36:36 来源：搜狐焦点网

一、消费者购房目的:改善型需求占比过半支撑楼市

提要:改善型刚性需求消费者即已经拥有住房,但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群,这部分人群表现活跃,超越解决基本居住需求的首次购房消费者,成为2015年保定房地产市场的主导力量。

1、消费者拥有房产情况:一套房产过半无房产居第二位

图1反映了2015年保定消费者拥有房产的分布状况。其中,在受访者中没有房产的人员占比20%,该部分人群主要是刚性需求消费者;56%的受访者拥有一套住房,该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境;拥有两套住房的受访者占比14%,其中三套住房拥有者占比7%,搜狐焦点网预测,该部分人群购买住房大多用于投资升值。

图1 消费者拥有房产情况

调查显示,已经拥有一套住房,购房主要是改善居住条件的受访者所占比重较大。无房者与拥有两套以上住房的受访者分别占20%与24%,可见保定购房者中,真正无住房的刚性需求占市场需求的20%,其余80%的消费者已经拥有住房。由此可见,保定迫切的购房需求并不旺盛。这一现实状况的存在,奠定了保定消费者迫切置业意愿较低的基础。

2、消费者购房目的:改善居住条件优先投资需求稳定

图2 消费者购房的主要目的

如图2所示,54%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件,在调查中所占比重较大,占据市场的主导地位;30%的受访者购房是为了解决基本的居住问题;出租获长期回报占11%,短期倒手赚取差价仅占5%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整,提供出更适合市场需求的产品。

调查显示,保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致,以改善居住条件及解决基本居住问题为主。此外,投资型购房者在受访者中占比中未出现大幅波动,可见购房者对于房地产未来预期比较乐观,房地产投资仍然是人们投资理财的一个重要途径。
综合消费者拥有房产状况和购房目的,我们发现,2015年拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者,表现出更为明确和清晰的购房意向,但购房意愿并不迫切。

二、消费者购房需求:一手房是购房者优选房价直接打折较受欢迎

提要:2015年保定购房者优选的房源类型是一手房,选择二手房源的购房者所占比重较小;房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式,其他促销方式吸引力在逐步降低。

1、消费者购房优选房源:一手房源最受青睐

图3反应了2015年保定购房者在购房时优选的房源类型情况。其中,66%的购房者表示购房时优选一手房源;19%的购房者表示愿意购买二手房源,另有15%的购房者表示两种房源均可以。

图3 消费者优选房源类型

研究数据发现,保定购房者中多半购房者倾向于一手房,倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出,近年来保定房地产经济发展较迅猛,一手房供应量相对较大,因此购买一手房购房者选择余地较大;第二,二手房购买手续相对繁琐,且二手房房源选择余地较小,因此,选择二手房购房者所占比重较小。不过,随着二手房交易政策的不断放松,以及流入二手房市场的新房源不断增多,未来可能会有部分保定购房者把目光投向二手房市场。

2、消费者倾向的促销方式:房价直接打折

图4反应了最受保定购房者欢迎的促销方式。其中,选择房价直接打折的购房者所占比重较高,高达58%;选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为13%,选择特价房的购房者占比为12%,10%的购房者选择了赠送面积,还有7%的购房者选择赠送实物这一促销方式。

图4 消费者倾向的促销方式

分析可以看出,无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策,最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。随着保定房价的逐步提高,购房者的购房压力也大大增加,因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。赠送面积、赠送实物等促销方式也不能真正给购房者带来实惠,因此选择这类促销方式的购房者也在少数。

三、消费者购房倾向:购买力总体偏弱莲池区是购房热点区域

提要:2015年小高层、高层和多层商品住房仍最受关注,消费者对于居住的舒适度需求仍较高,90平方米至120平方米的两居室、小三居室普通住宅仍较受欢迎。此外,保定消费者在购房时能承受的房价仍较低,还款能力较弱;“价格”回归为影响消费者购房的首要因素,保定莲池区更受购房者青睐。

1、消费者购房优选类型:小高层住宅

图5反映了2015年保定消费者优选商品房类型的分布情况。其中,选择小高层住宅产品占比32%居首位,高层住宅产品占比28%居第二位,多层住宅产品占比27%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大,其他业态占比总和为13%。可见,小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。此外我们认为,部分消费者倾向于低层建筑,与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。另一方面,高层住宅因为价格偏低,并且保定市区在建楼盘多为高层建筑,购房者选择余地较大,所以高层住宅也是大部分人群的优选房产业态。

图5 消费者购房优选业态

此外,花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端的住宅产品,特别是豪宅和别墅,其特点为面积相对较大,均价和总价相对较高。目前保定市区内的别墅项目并不多,而且多为社区配建别墅,购房者可选余地较小。

2、消费者购房优选户型:中等户型受青睐

通过图6我们发现,2015年保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米,占受访者的43%;25%的消费者在购房时优选120-140平方米的户型;17%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型;7%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型,消费者在购房时倾向60平米以下以的占比为5%;而3%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见,90-120平方米的户型对保定购房者来说更容易接受,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为,90平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适,两居室的分配较为合理,更加宜居,能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。

图6 消费者购房优选类型

除此之外,在调查中购房优选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定潜在大户型需求将不断增加。另一方面,根据调查可知,在购房者中改善型刚性需求占比较大,所以在选择户型时,对居住感受的需求比较大,这也造成户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多青睐。

3、消费者能承受的房屋单价:保定购房者资金承受能力较低

图7反映了2015年保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示45%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000元;29%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元;有13%的购房者能承受6000-7000元的购房单价;10%的购房者能承受7000-8000元的购房单价;另外,在受访者中有3%消费者在购房时可以承受的房屋单价在8000元以上。

图7消费者所能承受的房屋单价

由图6-7可以看出,保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元,这部分人群相对来说资金承受能力较低,属于刚需购买群体,其中包括改善型刚性需求,当然资金承受能力低与保定当地工资水平有很大关系,调查结果与保定工资水平基本一致。但是,保定消费者所能承受的房屋单价,与消费者优选的业态具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高,因此,保定购房者较弱的购房能力与青睐房地产业态具有很大的矛盾性,不利于购房行为的实现。同时,保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性,与保定现存的房屋价格水平不符。

4、消费者购房优选付款方式:住房公积金优势明显

图8反映了2015年保定消费者购房优选的付款方式。调查中,48%的受访者选择了住房公积金贷款,23%的受访者倾向于商业银行贷款,14%的受访者倾向于一次性付清,13%的受访者选择了分期付款,另外1%的受访者选择了民间借贷,还有1%的购房者选择了其他的付款方式。

公积金贷款优势明显,尤其是,住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,明确了办理住房公积金异地个人住房贷款的相关流程,并要求各地公积金管理部门抓紧出台异地贷款业务细则。这意味着选择公积金贷款的话不需只保定地区的公积金,其他省市也可提取,增加了购房者使用公积金的可能性。另外二套房公积金首付下降等利好政策不断出台,致使更多的购房者选择这一付款方式。

图8 消费者购房优选付款方式

此外,我们发现,选择一次性付款购房的受访者占14%,我们认为,选择一次性付款购房的受访者,可以体现两点,一方面这部分消费者购买力很强,另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用,因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿会比较强烈。

5、消费者所能承受的月还款额:2000-2500元占比较大

图9反映了2015年消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示,受访者月还款额在1500元至2000元之间的占27%,受访者月还款额在1500元以下的占25%,受访者月还款额在2000元至2500元之间的占28%,月还款额在2500元以上的占20%。由此可见,月还款额在2000-2500元的购房者所占比重较高,这一数据与2015年排名前列季度相比,保定消费者月还款额能力有所提升,但总体来说,保定消费者还款能力仍然较低,这与保定市区居民家庭可支配收入偏低有很大关系。

图9 消费者购房时所能承受的月还款额

分析发现,月还款额度偏低,还款时间较长等因素在一定程度上增加了消费者的购房压力,在一定程度上亦不利于购房行为的实现。

6、保定实施较新行政区划购房者更倾向莲池区

图10反映了2015年保定消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示,购房者选择居住区域莲池区高于其它四区,其中选择莲池区买房的消费者占据了受访者的30%;在竞秀区买房的消费者占据了受访者的24%,在徐水区买房的消费者占据了受访者的16%,在清苑区买房的消费者占据了受访者的12%,在满城区买房的消费者占据了受访者的18%。

2015年5月,保定正式进行行政区划调整,保定市原新市区更名为竞秀区,原北市区、南市区合并为莲池区,设立保定市满城区、清苑区和徐水区。研究数据可以发现,保定消费者倾向在莲池区置业的比重高于竞秀区,这与保定原有北市区对于消费者的较高吸引力是息息相关的。新行政区划的调整,在一定程度上平衡了保定南北城区发展不均的现状,但城市向北发展的理念已经深入人心。保定竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力。保定竞秀区高新产业云集,城市发展势头迅猛,部分购房者选择此区域购房也是因为离公司所在地较近,方便出行。

图10 消费者购房优选区域

保定较新行政区划的调整,扩大了市区面积,划县为区的状况下,保定竞秀区与莲池区的区位优势进一步显现。保定原外环区域化身城市中心区域,因此,保定部分边缘项目区位优势得以转化,项目吸引力上升。随着较新行政区划的完善与城市进程的加速,保定竞秀区与莲池区对于保定购房者的吸引力或将逐步走向持平。

7、区域地段、价格、周边环境是影响人们购房的重要因素

由图11可以看出,2015年区域地段、价格、周边环境仍然是影响保定购房者选房的排名前列要素,占比均为12%;其次,消费者购房时对户型考虑占比为11%;消费者对证件、配套的关注指数占比均为10%;交通占比为9%;物业情况占比为8%;消费者买房对开发企业品牌的要求占比为6%;期房现房要素占比为5%;施工进度占比为3%,其他要素占比为2%。

图11 影响消费者购房的要素指数

在证件情况、区域地段、价格、周边环境、配套、户型、交通、开发企业品牌、物业管理这些购房因素中,房价、区域地段、周边环境因素是消费者置业的重要因素,综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看,保定消费者总体购买力还比较低,对于刚性购房需求和改善型刚性需求的购买群体来说,资金问题还是影响置业的重要因素;其次,消费者对周边环境要求日渐提高,可见随着生产力的发展,人们对生活质量的需求也日益提高,更加注重享受生活。区域地段因素也是影响消费者购房的重要因素之一,这与保定现阶段区域发展不太平衡有一定关系。户型、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有很大关系,因此对于这部分因素也是大多数购房者在购房时需要考虑的问题。证件情况也是左右消费者购房的重要要素之一,随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿,证件要素对消费者的影响力越来越大。

四、消费者市场预期:预判政策走势适当放松但观望情绪仍高

提要:2015年保定消费者的购房意愿不迫切,观望心态较强,购房意愿基础较为薄弱。从整体来看,多数受访者认为未来政策走势或将适度放松,且多数受访者认为保定房地产未来成交将呈稳中有升态势。

1、消费者购房意愿有所增强观望意识仍强

在调查中,有58%的受访者表示一年之内买房,20%的受访者表示将在半年之内购房,另有12%的受访者表示会在三个月之内购房,10%的受访者在一个月之内有购房意愿,可见保定购房者观望情绪仍然比较大,消费者的置业意愿并不强烈。

图12 购房者多长时间内买房

此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。打算在一年之内买房的受访者,多为目前既有一套住房的改善型刚性需求,这部分受访者只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。

2、消费者对政策走势的判断:适当放松占比较大

针对国家调控政策的调查,30%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松,部分房地产调控政策将调整;另有28%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳,没有新的房地产调控政策出台;15%的受访者表示下阶段政策会持续收紧,出台新的房地产调控政策;27%的受访者认为未来政策走势不太明朗。

2015年保定多数消费者对房地产政策走势持乐观态度,认为下阶段房地产调控政策会适当放松。出现这一现象,与2015房地产政策环境相对宽松,利好政策不断出台有很大关系。但是,对于政策环境的乐观态度并没有有效的促进消费者购房意愿的增强,由此可见,政策因素对保定购房者购房行为的影响力下降。

图13 消费者对政策走势的判断

3、消费者对保定房地产成交走势的判断:稳中有升

如图所示,42%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升;22%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降;18%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳;另有18%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。根据目前房地产市场情况来看,保定多个房地产项目表现出良好的销售态势,随着利好政策的不断出台,保定楼市出现量价齐升的状况。