龚酉龙:保定升级2.0时代 高姿态融入京津冀一体化

河北瀚尊房地产开发有限公司营销总监 龚酉龙

　　前言：根据国务院批复，民政部同意对保定市新市区、北市区、南市区三区进行大调整，保定市辖区由3个变成5个，分别为竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区。调整后的保定市区面积由原312平方公里增至2531平方公里，市区人口由原119.4万人增至280.6万人。

　　在京津冀一体化的大背景下，这座曾在去年被传出“政治副中心”优选地的城市--保定，因为此次行政区划调整，无疑再一次站在了舆论的风口浪尖。为此，搜狐焦点网策划此次系列高端访谈，与保定业内人士探讨保定行政区划变革，解读“大保定”格局新时代。

　　本期嘉宾：河北瀚尊房地产开发有限公司营销总监 龚酉龙

　　大保定升级2.0时代 高姿态融入京津冀协同发展

　　搜狐焦点网：保定行政区划调整是各级政府立足于京津冀协同发展全局做出的重大战略决策。在此，请您分析一下保定传统城区分割与较新行政区划调整各自存在的利弊。

　　龚酉龙：在行政区划调整前，保定市区就像互联网时代的1.0版本，各项功能建设存在分布集中，部分地区配套服务在某些方面不完善，但随着保定城市发展的需要，是该要对其进行完善升级的时候了。三区变五区是大保定1.0时代升级到2.0时代。从城市的医疗、教育、资源整合、招商等功能来讲，其城市承载能力将大大提升。例如区改前保定主城区面积312平方公里，人口约120万，由于市区面积小，城区规划管理存在重叠或不合理，配套设施过于集中等，城市发展受限，各项城市功能建设得不到很好的提升和延续性，这些都制约了保定市经济持续健康有序发展；区改后，市区面积扩大为2219平方公里，市区人口增加到280余万人，市区面积扩大近8倍，超越了石家庄城区面积。由此可见保定市要以更高的姿态融入京津冀协同发展中，招商引资，承接产业转移，吸引人才，同区域中率先发展。

　　撤县建区，是对中心城市城乡统筹、组团式发展战略的贯彻落实。城乡统筹可消除城乡在土地、户籍、就业 等方面的管理的体制障碍，鼓励人才、工业、用地向城镇集中，以确保城乡地区良性发展。在区域协调上，可消除行政界限障碍，助推保定与京津冀地区的协作关系，强化协调保定中心城区与满城、清苑、徐水三地中心城镇关系，有利于三区的教育、医疗、公共事务等资源整合。

　　然而对于保定清苑、满城、徐水这三县改区虽说利好，但由于这三区经济现状及配套发展层次不齐，在短时间内很难达到统一，加之相关配套不能有效的落实跟进，而不能及时有效的与市区接轨。但对于当地房地产市场而言，已形成了配套未定，房价先行的尴尬局面，在某种程度上使当地房地产市场产生浮躁心态。

　　打造现代化都市 保定跻身京津冀协同发展核心地位

　　搜狐焦点网：较新的行政区划调整将会对保定楼市产生怎样的影响？您所在企业是否会针对保定较新行政区划对现阶段开发布局进行调整？

　　龚酉龙：区划调整，对保定市区楼市刺激应该不会太大。自本年度4月起,本市楼市随着银行降准、降息及京津冀一体化的逐步推进，加之北京中关村高新技术企业的成功入驻保定，商业地产巨头万达在本市立项等一系列的利好，是房地产市场的回暖最主要的催化剂，起到了重要的作用，特别是住宅类市场受到新一轮的关注。但对于房地产界的奢饰品“商业地产”仍未有大幅度的起色。

　　对于徐水区、满城区、清苑区来说，撤县建区能更好的享受市区基础建设，配套服务，满足各方面生活需，短期内房价虽有所波动，但也是阶段性的，在没有明确的政策及配套落实前，此区域仍会处于震荡试探期。

　　搜狐焦点网：针对您对保定徐水区房地产市场的了解，划县改区这一重大调整对徐水区会产生怎么样的影响？

　　龚酉龙：纵观保定划县改区之后的市场表现，保定主城区、清苑区、满城区、徐水区房价均稳中有涨，整体符合房地产行业呈上升态势。单就徐水区来讲，徐水区占据保定市东部、北部，在京津冀一体化发展中，大保定建设将加快进程，拓展空间，提高新型城镇化水平。而徐水区为保定中心城区“东拓、北延”距离最近的县，其发展势不可挡。

　　首先，徐水撤县改区后，区域面积扩大，土地市场供应量增多，将会有更多的项目入市，对于现房和期房这样的物业价值，购房者一般会选择有保障的现房，现房的物业价值本身高于期房，在这一定程度上，房价将会略有上涨，幅度在正常范畴内；其次，撤县改区对徐水经济、消费水平等起到促进作用，随着3-5年的县到区的过渡期，徐水区城市结构得到优化，兴建更多配套设施，完善户籍、医疗、教育等制度，原徐水县人民不用再进入市区购房，随着各项制度的完善，均可享受市民的各项待遇，而在县城与市区产业、交通、基础配套等对接过程中，形成强大的购买力，房价或将有所上涨；最后，徐水区和其他两区与保定主城区相比，房价存在一定的差异，随着大保定的发展建设，徐水区和其他两城区会逐渐融入到其中的发展，各区依据自身的发展情况房价也会逐渐和主城区接轨，当然这是今后的发展趋势，不会出现井喷暴涨的势头。

　　搜狐焦点网：借京津冀大都市圈契机，保定此次行政区划调整大大增加了城市的承载能力。“大保定”格局的形成，对保定未来发展具有怎样的意义？

　　龚酉龙：行政区划调整，首先是顺应京津冀一体化发展，更好的承接首都非核心功能疏解和京津产业转移。市区面积的进一步扩大，可以更好统筹安排生产力布局、基础设施建设，更有利于聚集更多更广的产业资源，特别是有利于更多地吸引外资。也可以依托主城区较强的经济实力和优质的公共服务资源，更大范围内实现基本公共服务均等化，提升城乡就业、社会保障水平，让市区的公共服务资源和改革发展成果惠及周边地区和更多市区居民。使“大保定”成为京津冀协同发展中重要的核心城市。 

　　搜狐焦点网：京津冀协同发展进入全面实施阶段，保定行政规划调整后主要定位是承接“经济+行政”转移功能。在未来的发展过程中，保定将在一体化格局中扮演怎样的角色？您对于保定未来房地产经济的发展又有怎样的期待？

　　龚酉龙：随着京津冀一体化格局的逐步加快，如今的保定以由被动等待向主动承接去努力，三区改五区就是为京津冀一体化格局整合作出的最为有利的开端。保定地处于北京、天津、石家庄三地的核心城市，它的发展直接或间接影响着京津冀在经济及行政方面的互通。故此保定的发展是迫在眉睫的，只有在改进中完善，在完善中发展，才能更好的向一线城市所靠拢，由一座人才输出城市向人才引入城市转变，一个城市的发展靠人才，只有发展才能留住人才，只有人才才能共谋发展。

　　一个人才具备的城市可以吸引到更多的国际化企业前来投资发展。当知名企业多了，可以直接带动当地的就业率，提升薪资待遇标准，同时对政府而言可以扩大当地税收，拉动财政收入，此时政府就会有足够的资金进行市政配套建设，完善基础设施改造。当人们的衣食住行得到了满足，城市人口会逐步增加，同时带动房地产市场的繁荣，使保定房地产市场更为良性有序的发展，这些都会更进一步的拉动了保定的经济发展，我相信在不久的将来保定会成为一座人才兼备的现代化都市。