莲池区打造保定核心地带 城市南北协同发展

莲池区正式成立

　　前言：

　　根据国务院批复，民政部同意对保定市新市区、北市区、南市区三区进行大调整，保定市辖区由3个变成5个，分别为竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区。调整后的保定市区面积由原312平方公里增至2531平方公里，市区人口由原119.4万人增至280.6万人。

　　5月15日,河北省保定市莲池区正式挂牌,结束了已成立62年的保定原北市区和南市区的历史。考虑到两区地缘相邻,产业发展协调互补,新成立的莲池区将原南市区和北市区合并。新成立的莲池区总人口69万,面积154平方公里。

　　保定新成立的莲池区几乎占据了保定原有市区整个东部区域，区域贯穿保定原有市区南北，地理位置涵盖保定多个重点区域。瑞祥大街、京广铁路南段成为保定莲池区与竞秀区的分割线，瑞祥大街与京广铁路南段以东区域为莲池区。

　　二：区域综述

瑞祥大街与天鹅路交叉口

　　保定莲池区贯穿保定原市区南北，位于保定原市区东部，行政区域调整后，保定莲池区位于保定中心位置。莲池区总人口69万,面积154平方公里，全区重要道路自北向南依次为：北三环、北二环、复兴路、天鹅路、七一路、五四路、东风路、裕华路、天威路、三丰路、南二环；重要街道自西向东依次为：瑞祥大街、恒祥大街、永华大街、莲池大街、长城大街、东二环、东三环等。

　　莲池区涵盖北部新城、东湖片区、军校片区、裕华路商圈、南部老城等几个热点区域。莲池区将原南市区和北市区合并,拓展了发展空间,能更好实现资源优化配置。区域内配套资源丰富但区域内部差异较大，协调发展成为未来莲池区发展的方向之一。

　　三：城市要素分析

　　莲池区路网密织 道路延伸工程如火如荼

　　保定莲池区交通路网密集，尤其是七一路以南、三丰路以北，京广铁路以东、东二环以西的典型城市中心区域，主要交通道路纵横交错，路网密织。莲池区相对边缘地段近两年交通发展异常迅猛，如瑞祥大街北延，东风路东延、三丰路东延、北三环东延、朝阳大街南延、复兴路东延等工程建设顺利进行，保定莲池区交通路网进一步完善，城市发展范围不断延伸。

瑞祥大街北延

　　1、瑞祥大街北延 方便周边社区出行

　　早先的瑞祥大街到复兴路口就戛然而止，自此向北，都是窄窄的土路，坑洼不平且有积年的垃圾塞堵着。现如今，从南向北，瑞祥大街北延两边陆续林立起众多新建的小区，随着居民相继入住，出入越来越难，于是，“快点修成这条路”的呼声越来越急切和高涨。瑞祥大街北延建设工程南起复兴路，北至北三环，全长3783米，这个特殊的位置和周边小区状况，决定了这条路在北部新居住区起着非常重要的辅助功能。在结束了复兴路至北二环段的建设后，瑞祥大街北延建设指挥部将继续向北，开始北二环至北三环的建设征程。与前半程30米略显窄些的设计不同，北二环至北三环段的北延工程宽度扩展到了40米，双向六车道，承担着两条快速环线间的转换和交接。

东风路跨京港澳高速桥

　　2、东风路东延 打造保定地标性建筑

　　东风路东延路段是连接东二环与东三环的新建路段，其中，东风路跨京港澳高速桥桥梁总长500米，两侧塔高70米，经80根编花锁成网状分布与大桥连接，桥梁按照国家一级公路标准建设，设计使用年限100年。现如今，东风路跨高速高架桥已成为保定地标性建筑，成为连接保定城区与高铁片区的重要交通枢纽。

东三环

　　3、北三环东延：北部新城通往清苑的快捷通道

　　北三环东延路线长3.18公里（其中，北市区段约2.3公里，清苑县段约0.88公里），起点位于保定市区北三环与东三环交口处，终止于清苑县阎庄乡北阎庄村北，按照一级公路标准建设，两块板断面，路基宽26米，路面宽24米。

朝阳大街南延

　　4、朝阳大街南延：市区南延的重要通道

　　路线全长4.48公里的朝阳大街南延地处清苑县境内，起点位于清苑县西顾庄村北、保定市朝阳南大街拐点处，向南经西顾庄村西，下穿京港澳高速公路后在东林水村东拐向东南，下穿京石铁路客运专线后，在田各庄村南接省道保衡路终止，按照一级公路标准建设，四块板断面，路基宽52米，路面宽37米。

　　大型配套设施丰富 资源分布较不均

　　保定莲池区涵盖保定传统老城区与新兴北部新城，配套资源丰富，但分布略显不均。莲池区大多数生活服务设施集中在七一路以南、天威路以北的区域内，甚至这一区域内的配套设施辐射面积已经突破莲池区，服务整个保定城区市民。如医院、学校、购物场所等。河北大学附属医院、排名前列中心医院、妇幼保健院、二五二医院、排名前列医院等大型综合医院辐射面遍布整个保定市区以及县域人口；保定一中、保定三中、河北小学、河北大学等教育资源集中分布于保定莲池区；植物园、动物园、东风公园、滨河公园、军校广场等休闲娱乐设施满足了保定莲池区居民休闲娱乐的需求。

保定妇幼保健院

钟楼商厦

　　保定莲池区虽然生活配套设施丰富，但明显分布不均。保定北部新城区域新兴社区密集，人口集中，但此区域配套设计发展与社区发展不同步，生活配套设施严重不足；三丰路以南的保定城区，缺少大型生活服务设施，且生活环境较落后；虽然近年来保定东部发展势头强劲，但东二环以东区域尚未被充分开发利用，大型生活配套设施项目尚处于开发建设阶段，要形成良好的生活区域，尚需时日。

　　人口基数较大 区域集聚效应明显

　　保定莲池区人口基数较大，但分布上呈现出区域集聚效应。如北部新城人口密度较大，七一路以南、三丰路以北的传统城中心人口密度较大；其余区域人口密度相对较小。同时，莲池区人口还存在差异化较大、分化明显等特点。

　　保定莲池区内的北部新城算是塑型成功，由荒凉北郊逐渐成长成现在的大型社区群。北市区南部基本发展完毕，人口密度已是不小，社区几近成熟，升值潜力逐渐降低。北部新城是保定的新兴发展区域，保定多个高端项目聚集于此，大大增加了此区域的人口密度。

府河片区新貌

　　莲池区人口比较多元化，保定市民消费意识较强，敢于花销，在服饰、餐饮消费表现较为明显。现在保定市民的住房意识也逐渐从功能性需求过渡到品质性需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求。

保定南部城中村

　　随着保定北部价值的逐渐显现和提升，越来越多的保定市民过渡到此区域。尤其是保定北部新城发展起来之后，莲池区人群进一步分层。保定北部新城居民支付能力较强，多是企业领导层或私营业主，对生活水准要求较高。复兴路以南的北市区成熟的社区较多，如东方家园、西苑小区等，这部分市民经济负担较小。保定东二环以外的区域人口密度较小，有零散的城中村分布。

繁华裕华路

　　保定莲池区裕华路上随处可见的小门帘；天威路上食品加工厂、养殖中心等中小型企业；三丰路上密集的建材门帘、装饰门帘、水果批发市场等，南市区聚集着一部分购买力较强的人群。这部分人群比工薪阶层收入高，多为改善性需求。这部分群体为工作便利多生活在保定老城区，但他们多为改善性需求，对住房有一定的要求。老城区缺乏高品质项目，因此这部分购买力向北部分流。这部分购买力在保定北部、东部多为投资性购房，因为居住在老城区更方便工作和生活，因此，老城区高品质楼盘的出现，受到这部分购买力的亲睐。

　　四：房地产发展分析

　　莲池区开发东移北扩 老城区或将走向没落

　　保定原有南北市区合并成为莲池区，从区位上来看，现在是大保定的中心区。南市区与北市区合并，基础资源共享，必定带动南市区房地产开发的发展，同时保定北部也可享用保定南部丰富的配套资源。对保定原南市区的楼市来说肯定会改变房价价值洼地的局面，实现与北市区房价齐头并进。

　　面对保定市如此大的行政区划变革，各开发企业作为城镇化进程的先头部队不会等市政配套、教育医疗资源齐全；必定会向当前的二三环位置，也就是将来的市中心区域扩张，现在的北部新城、东湖片区等就是个较好的例子。因此，保定原来处于边缘地带的二三环位置在未来也将成为开发企业开发建设的重点区域。

东湖

　　1、东移

　　众所周知，保定东部区域是现阶段发展的重点区域。随着东湖、高铁等配套设施的完善，保定东部发展潜力进一步显现出来。另一方面，保定东部城区尚未充分开发，房地产开发潜力较大。另外，更重要的一点便是政策引导。为了更好的对接京津，发展保定东大门，保定东部区域成为政府重点发展区域，政策倾斜明显。为此，近年来不少开发企业在保定东部积极拿地，增加此区域土地储备。同时，保定东部区域也涌现出一批高品质房地产项目，如未来城、未来花郡、未来石、东城名筑等。

在建丽景蓝湾C区

　　2、北扩

　　城市向北成为近年来保定市民的共识，保定城市向北发展的趋势已锐不可当。复兴路沿线及以北片区，聚集了保定多数高品质社区。驻足复兴路与恒祥大街交口处，向四周望去，崭新的建筑群、高层林立，俨然一片大都市的景象。丽景蓝湾、新一代C区 、秀兰锦观城、秀兰尚城 、京南一品、盛和嘉园等一批新兴小区与原有的稍微警盾家园、秀兰城市花园、名人国际、西苑小区等建成住宅小区连片，一个功能完备、生态和谐、现代化、园林化、景观化的城市宜居区得以呈现。同时在建项目丽景蓝湾C区、公园时代等高品质社区也在抢占这一热点区域的一席之地。保定向北发展的趋势越来越明显，依托植物园，东二环以北片区也吸引了多个楼盘项目入驻，如荣联天下成、鑫丰国际等。

　　随着保定较新行政区划的实施，保定北部区域发展潜力进一步提升。市区面积的扩大，原本北部边缘地带成为新的城市中心位置，未来将会被更多的置业者所接受，同时也会吸引更多的开发企业在此区域开发建设，使城市中心进一步北延。

三丰路密集小门脸

　　3、老城区

　　随着保定市区面积的扩大，保定传统城市中心更加成为城市的核心地带。城市中心区老化曾是世界城市发展史上的规律性问题，在中国城市化快速发展的过程中，许多地方将新城、新区建设列为重点项目，不断在空间上扩展着城市的边界，政策和资金的倾斜使得要素逐渐向更具发展潜力的区域转移。这一“摊大饼”的城市扩张模式，更是让背负着商业、商务、住宅、医疗、教育等太多功能的传统中心城区不得不面临着改造成本过高而被有意无意“忽视”的尴尬。

　　近年来保定城市化进程不断推进，老城区没落之势已经逐渐显现出来。保定老城区改造难度大，承载能力较弱等都是限制房地产企业进驻的主要原因，随着购房者对住房需求的不断升级，越来越多的购房者选择去新城区置业，老城区没落之势不可避免。