2015年排名前列季度保定房地产市场分析报告

　　前言：

　　延续去年四季度的下滑态势，2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。虽然进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息了，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，但相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。

　　市场供应方面，截止到2015年3月31日，保定房地产市场在售项目为303个，可售总套数为44392套，可售面积为494.7599万平米。研究数据可以看出，保定房地产市场排名前列季度房屋市场供应面积较平稳。成交方面，2015年排名前列季度保定商品住宅成交走势平稳。保定北市区房屋成交面积占全市房屋成交面积的43%，是开年保定市房屋成交面积较高的区域；新市区、高开区、南市区三季度房屋成交面积分别占全市房屋成交面积的26%、25%和6%。

　　土地供应方面，2015年排名前列季度共出让18宗国有建设用地使用权，成功出让9宗。其中居住用地计5宗，总面积176680平方米，约合265亩；商务金融用地计3宗，总面积 30629.4平方米，约合46亩；工业用地计1宗，总面积16168平方米，约合24.2亩。

　　2015年排名前列季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

　　《2015年排名前列季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2015年排名前列季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

　　一、2015年排名前列季度保定房地产市场概述

　　1、商品房供应量较稳定 政策效应未显

　　2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。1-2月份，全国商品房销售面积8764万㎡，同比下降16.3%，由此带来的不仅是消费需求的抑制和库存的累积，也会影响房地产行业的信心和经济增长。一季度，截至3月31日，保定商品房月供应量为 494.76万平方米，从整体上看，除了2月份春节假期内供应量减少，2015年排名前列季度保定商品房供应量保持了相对稳定和健康的增长速度。

　　另外，进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，但相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。

　　2、土地供需有起色 但市场未走出低潮

　　2015年排名前列季度共出让18宗国有建设用地使用权，成功出让9宗。其中居住用地计5宗，总面积176680平方米，约合265亩；商务金融用地计3宗，总面积 30629.4平方米，约合46亩；工业用地计1宗，总面积16168平方米，约合24.2亩。

　　房地产市场发展呈平稳向上，供求关系相对平衡导致土地供应量也呈现平稳走势。纵观排名前列季度的土地市场，保定土地供应冷热不均，1月份供应低迷，2月、3月供应活跃。从今年排名前列季度商住地供应情况来看，政府在推地上依然谨慎，市场上缺乏热点区域的优质地块上市，但整体表现可圈可点。另外，在居住与商服用地中接近50%的地块为已有楼盘补证，新入市土地并不多，土地市场真正的回暖或将出现在第二季度。

　　3、保定消费者置业意向不迫切 置业区域偏重北城区

　　2015年排名前列季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

　　在影响消费者置业的因素中，多数受访者表示房价因素是最主要的因素，占比较大；同时周边环境、区域地段、户型等因素也是消费者置业时需综合考虑的因素。

　　近年来，在消费者青睐的居住区域中，北市区一直位列各个行政区域之首，高开区、新市区、南市区依次排后。

　　但值得关注的是，一季度保定消费者置业意向并迫切，对保定房地产市场未来成交走势也大部分持保守态度，这一现象也印证了保定楼市一季度市场较平淡的现状。

　　二、2015年排名前列季度房地产市场运行情况概述

　　2.1商品房供应情况：一季度供应平稳

　　2.1.1保定商品住宅供应量走势分析

　　提要：搜狐焦点网对2015年排名前列季度即1-3月份保定市区住宅统计数据进行了跟踪汇总。截止到2015年3月31日，保定房地产市场在售项目为303个，可售总套数为44392套，可售面积为494.7599万平米。研究数据可以看出，保定房地产市场排名前列季度房屋市场供应面积较平稳。

　　据保定房地产交易中心监测数据显示，1月底保定在售房地产项目为299个，可售总面积为506.6595万平米；2月底保定在售房地产项目为300个，可售总面积为508.8983万平米。另外据搜狐焦点网统计，保定一季度房屋供应面积环比增长1％。同比减少16％。

　　分析商品住宅供应走势，由于2014 年第四季度，在楼市限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初后，房企开始调整推盘节奏和计划，导致排名前列季度短期内表现“马力不足”， 楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常供需状态。

　　就保定房地产市场供需而言，首先从预售证发放情况来看，2015年排名前列季度保定市住房和城乡建设局共发放13个预售许可证，环比下降13.3％，同比无变化。搜狐焦点网分析，近年来政府调控的思路正从限制需求逐步转向力促供应，一季度保定房屋预售证下发情况显示供应并未发生大变，新项目上市量亦无起伏。其次从政策诱导及政府严查方面来看，进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。

　　排名前列季度商品住宅供应量的走势也反映出开发企业心态的变化。从整体来看，开发企业在排名前列季度的心态依然受政府干预的影响，对全国房地产调控政策十分关注。一系列楼市新政的密集出台，给房地产行业营造了一个相对宽松的政策环境，这些迟到的“春雷”虽然对保定市场的提振效果尚未真正显现，但在其勉强给力下，保定一季度的商品房供应可谓交上了一份差强人意的答卷。

　　搜狐焦点网提醒开发企业，应时刻关注房地产调控政策走向；在政策考量之下调整供应节奏，尽量避免供应量大起大落的情况出现。

　　2.1.2保定各区域在售房屋面积供应分析

图2-1 保定各区域现有在售房屋面积分布情况

　　
　　由表格2-1可以看出，截止2015年3月31日，保定北市区在售房屋面积为203.07万平方米，占保定市区在售房屋面积的40%，是保定房屋供应面积最多的区域；新市区在售房屋面积为107.42万平方米，占总面积的 22%，居于第二位；高开区在售房屋面积为101.50万平方米，占总在售房屋面积的21%，居第三位；南市区在售房屋面积为77.25万平方米，占保定市区总供应面积的16%，居于第四位。白洋淀地区可售总面积为5.5万平方米，约占可售总面积的1%。

　　由此可见，城市向北向东发展趋势已不可逆转。作为保定市及区政府重点开发区域，北市区及高新区在依托高新产业定位及知名企业的进驻，高端科技、城市精英成为发展标签，由于是城市重点工程，其前景备受市民及开发企业关注。而南市区覆盖传统商圈，经济欠发达，可开发土地资源少，住房也接近饱和。但近期保定市政府将目光投向南市区，接下来房地产市场的动作同样可期。

　　搜狐焦点网认为，随着京津冀一体化和城市化进程的持续推进，保定市发展步伐也逐步加快。一方面城市空间急需开发，另一方面城市的结构也需不断调整，因此房地产市场的布局也随之而变。

　　总体而言，受到接连利好政策影响，房地产市场将从调整期逐渐走出，开发商和购房者开始发力。保定开发企业推盘意愿增强，加大促销力度，导致短期市场供应及成交略回升。

　　2.2 保定排名前列季度商品住宅成交：一季度楼市低速热身

　　2.2.1 保定商品住宅成交量走势分析

　　提要：2015年排名前列季度保定商品住宅成交走势平稳。2015年排名前列季度，保定北市区房屋成交面积占全市房屋成交面积的43%，是保定市房屋成交面积较高的区域；新市区、高开区、南市区一季度房屋成交面积分别占全市房屋成交面积的26%、25%和6%。

　　经过2014年楼市一整年的调整，2015年一季度的楼市依然如预料中的温度不够，但相对于去年而言，楼市正渐渐回温步入“新常态”的阶段，一系列楼市新政的密集出台，给房地产行业营造了一个相对宽松的政策环境。但一季度成交量受春节假期影响较大，市场进入春节传统销售淡季时间段，在春节前后开发企业投资节奏、推盘节奏放缓，导致楼市投资数据、成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看，楼市季节性的因素也影响了2015年整个排名前列季度整体投资销售的表现。另外三月底出台的“3.30新政”在一季度尚未落地，实际作用或将影响二季度成交。

　　2.2.2保定各区域房屋成交面积分析

图2-2 保定各区域房屋成交面积分布

　　由图2-2可以看出，排名前列季度保定房屋成交面积比例中，北市区房屋成交面积最多，占比总成交面积的43%；新市区和高开区居与二、三位，分别占总成交面积的26%和25%；南市区成交面积最少，占总成交面积的6%。

　　分析数据可知，北市区楼盘销售情况一直比较稳定，位于保定各个区域的首位。保定北市区可利用土地面积较多，发展空间较大，是保定未来城市规划发展大方向。并且这个区域新建楼盘较为密集，尤其是北部新城，住宅集聚现象更为明显。另外东湖片区的发展也备受瞩目，随着一体化进程的持续推进，不少大型房企借力弄潮，一季度未来花郡、未来城国际中心等项目先后面世，为保定房地产市场注入了新鲜的活力。

　　总而言之，2015年一季度保定房地产市场仍承受巨大的库存压力，去化速度较低，房地产开发商仍以“跑量”为主，仍未真切享受到政策福利。另外一系列政策可能导致开发商在未来的四五月集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为较佳的市场策略选择。

　　三、2015年排名前列季度保定土地市场运行情况

　　3.1 土地供应情况：一季度土地供应回暖

图3-1 2015年排名前列季度保定土地市场供应情况

　　提要：2015年排名前列季度保定市国土资源局共挂牌出让18宗建设用地使用权，其中3宗流拍，14宗居住用地，1宗工业用地，1宗商服用地，1宗商务金融用地，总出让面积达432252平方米，约合648亩。

　　一季度保定土地市场表现活跃，共出让18宗地块，其中15宗成交。相比房地产市场供应的平稳，土地市场供应量呈现开门红的状态。政府通过控制土地供应企图稳定房地产市场，推进保定市场稳健发展。各大开发商跃跃欲试准备抢夺先机，另有一线房企准备入驻保定，抢城拿地，搜狐焦点网预计二季度保定房地产市场供应走势亦不会走低，另外通过一季度火热的供应可以预见二季度土地市场成交将回暖。

　　3.2土地成交情况：高开区拿地一枝独秀

　　2015年排名前列季度保定共成功出让9宗地块。从区域来看，高开区在排名前列季度中成交地块宗数与成交面积占比较大，6宗地块总面积175095平方米；新市区出让2宗，成交面积45767平方米；北市区出让1宗，成交面积2615.4平方米。

图3-2 2015年排名前列季度保定国有建设用地使用权按区域划分出让面积情况

　　保定高新技术产业开发区以高新技术商品化、产业化、国际化为建区宗旨，不断完善投资环境，健全企业创新服务体系，形成了初具规模的产业集群。近几年来所谓的集聚效应应运而生，以一个中心为辐射点，一定区域内形成板块式格局，促进区域发展，就高开区而言，整个市场，区域圈层发展辐射各周边业态，带动房产落脚驻点。不管因何种吸引力使得楼盘区域扎堆，不可否认的是楼盘的存在必然会为该区域增添无可比拟的价值，因人气带来商业格局，因商业汲取更多附加值产业入驻，各业态的丰满也必然使得该区域圈层散发出夺目的光芒。因此搜狐焦点网认为保定高开区未来发展潜力无限，将会吸引更多开发商和购房者的关注。

　　3.3土地成交情况：房企低溢价率拿地 二季度地市或回温

图3-3 2015年排名前列季度保定土地市场成交情况

　　提要：2015年排名前列季度，保定共成交9宗用地，约合335亩，成交总额为76056.87万元。

　　在2015年排名前列季度成交土地中，工业用地成功出让1宗，总成交额为1100万元，平均地价680元/平方米；居住用地成功出让5宗，总成交额为56091万元，平均地价为3175元；商务金融用地成功出让3宗，总成交金额约为18866万元，平均地价为6159元。

　　分析土地市场成交，2015年一季度保定土地供需热度升温，但整体成交仍然处于相对低位水平，市场未走出低潮期。受春节假期及两会等因素影响，同时房地产市场库存问题依然严峻，保定土地市场成交依然兴致不高，各项指标均不及去年同期，房企仍以低溢价率拿地。但进入4月后土地成交将有回升迹象，随着土地入市量增加及房企拿地意愿增强，二季度指标有望向好。

　　四、 2015年排名前列季度保定消费者调查分析

　　4.1消费者购房目的：改善型需求占比过半 支撑楼市

　　提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2015年排名前列季度保定房地产市场的主导力量。

　　4.1.1消费者拥有房产情况：一套房产近半 无房产居第二位

　　图4-1反映了2015年排名前列季度保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比25%，该部分人群主要是刚性需求消费者；49%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比19%，其中三套住房拥有者占比7%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。

图4-1 消费者拥有房产情况

　　调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重较大，与2014年全年调查结果无较大出入；无房者与拥有两套以上住房的受访者分别占25%与19%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的25%，其余75%的消费者已经拥有住房。由此可见，保定迫切的购房需求并不旺盛。这一现实状况的存在，奠定了保定消费者迫切置业意愿较低的基础。

　　4.1.2消费者购房目的：改善居住条件居于首位

　　图4-2反映了2015年排名前列季度保定消费者购房目的的分布状况。其中，58%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重较大，占据市场的主导地位；27%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；出租获长期回报占10%，短期倒手赚取差价仅占5%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。

图4-2 消费者购房的主要目的

　　调查显示，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。此外，投资型购房者在受访者中占比中未出现大幅波动，可见购房者对于房地产未来预期比较乐观，房地产投资仍然是人们投资理财的一个重要途径。

　　综合消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2015年排名前列季度拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者，表现出更为明确和清晰的购房意愿，但购房意愿并不迫切。

　　4.2消费者购房需求：一手房是购房者优选 房价直接打折较受欢迎

　　提要：2015年排名前列季度保定购房者优选的房源类型是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力在逐步降低。

　　4.2.1消费者购房优选房源：一手房所占比重较高

　　图4-3反应了2015年一季度保定购房者在购房时优选的房源类型情况。其中，64%的购房者表示购房时优选一手房源；18%的购房者表示愿意购买二手房源，另有18%的购房者表示两种房源均可以。

图4-3 消费者优选房源类型

　　研究数据发现，保定购房者中多半购房者倾向于一手房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，近年来保定房地产经济发展较迅猛，一手房供应量相对较大，因此购买一手房购房者选择余地较大；第二，二手房购买手续相对繁琐，且二手房房源选择余地较小，因此，选择二手房购房者所占比重较小。不过，随着二手房交易政策的不断放松，以及流入二手房市场的新房源不断增多，未来可能会有部分保定购房者把目光投向二手房市场。

　　4.2.2消费者倾向的促销方式：房价直接打折较受欢迎

　　图4-4反应了最受保定购房者欢迎的促销方式。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重较高，高达62%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为16%，选择特价房的购房者占比为11%，9%的购房者选择了赠送面积，还有2%的购房者选择赠送实物这一促销方式。

图4-4 消费者倾向的促销方式

　　分析可以看出，无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。随着保定房价的逐步提高，购房者的购房压力也大大增加，因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低。赠送面积、赠送实物等促销方式也不能真正给购房者带来实惠，因此选择这种促销方式的购房者也在少数。

　　4.3消费者购房倾向：购买力参差不齐总体偏弱 北部仍是购房热点区域

　　提要：2015年排名前列季度小高层、多层和高层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，90平方米至120平方米的两居室、小三居室普通住宅仍较受欢迎。此外，保定消费者在购房时能承受的房价仍较低，还款能力较弱；“价格”回归为影响消费者购房的首要因素，保定北市区以及高开区仍最受购房者青睐。

　　4.3.1消费者购房优选类型：小高层、多层和高层受欢迎

　　图4-5反映了2015年排名前列季度保定消费者优选商品房类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比32%居首位，多层住宅产品占比29%居第二位，高层住宅产品占比28%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为11%。可见，小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。此外我们认为，部分消费者倾向于低层建筑，与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。另一方面，高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的优选房产业态。

图4-5 消费者购房优选业态

　　
　　此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端的住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。目前保定市区内的别墅项目并不多，而且多为社区配建别墅，购房者可选余地较小。

　　4.3.2消费者购房优选户型：中等户型受青睐 大户型仍有市场

　　通过图4-6我们发现，2015年排名前列季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米，占受访者的44%；24%的消费者在购房时优选120-140平方米的户型；22%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型；6%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下以及200平米以上的占比均为2%。可见，90-120平方米的户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为，90平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适，两居室的分配较为合理，更加宜居，能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。

4-6 消费者购房优选户型

　　
　　除此之外，在调查中购房优选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定中高端消费人群有较大比重，大户型住宅仍有很大前景和市场，这与二胎政策放开也有一定关系，保定潜在大户型需求将不断增加。另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比较大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。

　　4.3.3消费者能承受的房屋单价：保定购房者资金承受能力较低

　　图4-7反映了2015年排名前列季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示59%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000元；26%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元；有9%的购房者能承受6000-7000元的购房单价；2%的购房者能承受7000-8000元的购房单价；另外，在受访者中有3%消费者在购房时可以承受的房屋单价在8000元以上。

4-7 消费者所能承受的房屋单价（单位：元）

　　
　　由图4-7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元，这部分人群相对来说资金承受能力较低，属于刚需购买群体，其中包括改善型刚性需求，当然资金承受能力低与保定当地工资水平有很大关系，调查结果与保定工资水平基本一致。但是，保定消费者所能承受的房屋单价，与消费者优选的业态具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高，因此，保定购房者较弱的购房能力与青睐房地产业态具有很大的矛盾性，不利于购房行为的实现。同时，保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性，与保定现存的房屋价格水平不符。

　　4.3.4消费者购房优选付款方式：住房公积金优势明显

　　图4-8反映了2015年排名前列季度保定消费者购房优选的付款方式。调查中，40%的受访者选择了公积金贷款，22%的受访者倾向于商业银行贷款，20%的受访者倾向于一次性付清，16%的受访者选择了分期付款，另外1%的受访者选择了民间借贷，还有1%的购房者选择了其他的付款方式。

　　公积金贷款优势明显，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更倾向于这一途径购房。但是据悉，保定公积金管理处规定在保定买房，如果选择公积金贷款的话只能用保定地区的公积金，其他省市不能提取。所以尽管公积金优势明显，仍有大部分购房者没有公积金或者不能用公积金贷款。但是，2015年排名前列季度，住房公积金利好政策不断出台，因此，更多的购房者选择这一付款方式。

　　与此同时，商业银行贷款在2015年一季度也有多项利好政策推出，如二套房贷放开，首套房利率下降等政策的逐步落实，不少购房者在选择付款方式时也选择了商业银行贷款。

图4-8 消费者购房优选付款方式

　　
　　此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占20%，我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿会比较强烈。

　　4.3.5消费者所能承受的月还款额：1500-2000元占比较大

　　图4-9反映了2015年排名前列季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在1500元至2000元之间的占32%，受访者月还款额在1500元以下的占31%，受访者月还款额在2000元至2500元之间的占23%，月还款额在2500元以上的占14%。绝大多数受访者能接受的月还款额在1500元至2000元，总体来说还款能力仍然较低，这与保定市区居民家庭可支配收入偏低有很大关系。另外，鉴于大部分人没有公积金或者不能在当地使用公积金，所以更多的购房者选择了商业贷款，商业贷款相比公积金贷款更加重了还款压力。

图4-9 消费者购房时所能承受的月还款额

　　
　　分析发现，月还款额度偏低，还款时间较长等因素在一定程度上增加了消费者的购房压力，在一定程度上亦不利于购房行为的实现。

　　4.3.6保定城市向北发展 购房者更倾向北市区

　　图4-10反映了2015年排名前列季度保定消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示，购房者选择居住区域以北市区、高开区及新市区为主，其中选择北市区买房的消费者占据了受访者的42%；在高开区买房的消费者占据了受访者的23%；新市区买房的消费者占据了受访者的22%；而选择南市区买房的消费者仅占13%。

　　可见，城市向北发展的理念越来越深入人心，保定北部新城稳居消费者购房优选区域。保定高开区以及北市区近几年发展迅速，北市区随着东湖以及高铁区域的崛起，关注度也随之增加；高开区朝阳大街北延的修通直接带动了沿边商业与住宅的发展，另外，高开区企业云集，部分购房者选择此区域购房也是因为离公司所在地较近，方便出行。

图4-10 消费者购房优选区域

　　
　　在调查中选择在南市区购房的消费者仅占13%，我们发现，保定消费者购房时的地域限制特点比较强，因此在购买商品房时，仍优选既有房产所处位置周边的项目，根据数据调查及以往信息表明，选择南市区置业的购房者多为原居住地在南市区，或资金承受能力较弱的刚需群体，南市区作为老城区在诸多方面有着先天不足的劣势，发展空间有限，所以并没有得到购房者的青睐。

　　4.3.7 价格、环境是影响人们购房的重要因素

　　由图4-11可以看出，2015年排名前列季度价格仍是影响保定购房者选房的排名前列要素，占比14%；其次，消费者购房时对周边环境的考虑占比均为13%；消费者对区域地段与户型的关注指数占比均为11%；证件情况与配套占比均为10%；物业情况和交通分别占比均为9%；消费者买房对开发企业品牌的要求占比为5%；期房现房要素占比为4%；施工进度占比为3%，其他要素占比为1%。

图4-11 影响消费者购房的要素指数

　　
　　在证件情况、区域地段、价格、周边环境、配套、户型、交通、开发企业品牌、物业管理这些购房因素中，房价因素仍是消费者置业的重要因素，综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，保定消费者总体购买力还比较低，对于刚性购房需求和改善型刚性需求的购买群体来说，资金问题还是影响置业的重要因素；其次，消费者对周边环境和物业管理的要求日渐提高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量的需求也日益提高，更加注重享受生活。区域地段因素也是影响消费者购房的重要因素之一，这与保定现阶段区域发展不太平衡有一定关系。证件情况也是左右消费者购房的重要要素之一，随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大。

　　4.4消费者市场预期：预判政策走势适当放松 但观望情绪仍高

　　提要：2015年排名前列季度保定消费者的购房意愿并不迫切，观望心态较强，购房意愿基础较为薄弱。从整体来看，虽然多数受访者认为未来政策走势或将适度放松，但多数受访者认为保定房地产未来成交将呈下降态势。

　　4.4.1 多数受访者购房意愿不迫切 消费者观望情绪较大

　　在调查中，有高达72%的受访者表示一年之内买房，15%的受访者表示将在半年之内购房，另有8%的受访者表示会在三个月之内购房，5%的受访者在一个月之内有购房意愿，可见保定购房者观望情绪仍然比较大，消费者的置业意愿并不强烈。

图4-12 购房者多长时间内买房

　　此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿较为明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。随着房地产走势越来越明朗，相信消费者的购房意愿也会越来越明确。其余28%的消费者购房意愿相对较高，但占比较小。

　　4.4.2消费者对政策走势的判断：适当放松占比较大

　　针对国家调控政策的调查，34%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有24%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；15%的受访者表示下阶段政策会持续收紧，出台新的房地产调控政策；27%的受访者认为未来政策走势不太明朗。

图4-13 消费者对政策走势的判断

　　2015年排名前列季度保定多数消费者对房地产政策走势持乐观态度，认为下阶段房地产调控政策会适当放松。出现这一现象，与2015年排名前列季度房地产政策环境相对宽松，利好政策不断出台有很大关系。但是，对于政策环境的乐观态度并没有有效的促进消费者购房意愿的增强，由此可见，政策因素对保定购房者购房行为的影响力有所下降。

　　4.4.3消费者对保定房地产成交走势的判断：有所下降

　　如图所示，22%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将继续上涨；21%的受访者认为保定楼市未来成交状况会保持平稳；13%的受访者认为保定房地产未来成交走势具有不明确性；44%的受访者表示保定楼市未来成交走势将有所下降。根据目前房地产市场情况来看，大部分受访者表示暂时不会购房，是因为保定大部分消费者对房地产市场波动下降的心理预期较大。

图4-14 消费者对房地产成交走势判断

　　
　　2015年一季度，保定消费者认为未来房地产市场成交走势将有所下降的比例较高，这与保定房价水平与购房者心理预期存在矛盾具有直接关系。房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。我们建议开发企业应根据自身情况理性推出下一阶段产品，切勿出现跟风与盲目涨价现象，对市场造成大量同类产品的挤压。

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