[实录]商业升级·古城求变 聚焦保定商业地产未来

 　　保定，这座总人口过千万，市区人口超200万的都市，过去从未以商业地产的繁荣而自豪过。当众多城市向商业转型时，保定的节奏也在逐渐跟进。现在，我们看到了保定商业地产的希望，一大批新兴商业项目在城市各个节点高调崛起，由点到面，构成保定未来商业的骨架格局。

　　随着新兴商业项目的入市，迎合市场需求的第四代商业模式（即“城市生活休闲中心”）亮相保定，保定传统商业模式在逐渐更新换代。在这样的背景下，搜狐焦点网邀集保定商业地产项目操盘手和专家汇聚一堂，论商道发展，解读保定商业地产的格局和发展。

　　时间：2014年12月18日15点

　　地点：汇博上谷大观接待中心

　　焦点关注提纲：

　　一、聚焦保定商业地产现状

　　1、近几年，商业地产项目如雨后春笋般出现在保定市场。在此请各位嘉宾对2014年所操盘的商业项目进行总结（如定位、销售、进展等），并分析现阶段保定商业地产的发展现状。

　　2、商业地产项目向来是逐热而居，最能发现一个城市发展热点和趋势，同时，一个成功的商业项目，能够带动一个区域的发展。在保定传统的三大商圈模式下，保定现阶段商业格局是否发生了变化？

　　二、解读保定商业地产更新换代

　　1、不同于传统的商业地产，现阶段商业地产的概念是集购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等业态与一体。作为新一代商业产品，请在座嘉宾解析一下保定新兴商业地产与传统商业地产模式的不同之处。

　　2、提到商业地产，人们最常说的是“一铺旺三代”，新兴商业地产业态的出现，打破了这一传统商业运行模式。在此，请嘉宾就自身项目未来营销模式的创新之处进行介绍。

　　3、写字楼产品作为商业地产的重要业态形式，近年来在保定市场发展迅猛。为此，请写字楼项目操盘手对此业态产品在保定市场未来发展趋势做详细解读。

　　4、在电商迅猛发展的冲击之下，各大城市的商业建筑都被浓浓的“葱花味”所笼罩。在业态单一、同质化竞争以及电商经济蚕食实体经营等挑战下，保定商业地产求变之路又在哪里？

　　▲搜狐焦点网保定站全程直播 此次活动 　　

　　▲以下为活动图文直播

●搜狐焦点网保定站总经理 张辛鹏

　　主持人：保定，这座总人口过千万，市区人口超200万的都市，过去从未以商业地产的繁荣而自豪过。当众多城市向商业转型时，保定的节奏也在逐渐跟进。现在，我们看到了保定商业地产的希望，一大批新兴商业项目在城市各个节点高调崛起，由点到面，构成保定未来商业的骨架格局。

　　随着新兴商业项目的入市，迎合市场需求的第四代商业模式（即“城市生活休闲中心”）亮相保定，保定传统商业模式在逐渐更新换代。在这样的背景下，搜狐焦点网邀集保定商业地产项目操盘手和专家汇聚一堂，论商道发展，解读保定商业地产的格局和发展。欢迎各位嘉宾参加搜狐焦点网主办的“商业升级古城求变 聚焦保定商业地产发展未来”的论坛活动。

　　主持人：今天的论坛主题主要分为两大部分，排名前列，盘点今年在售以及即将面世的商业项目；另外对明年整体市场进行探讨。下面我们进入排名前列个话题，聚焦保定商业地产的现状，王总您说一下对保定商业地产的整体感受。

●北京锐驰地产机构副总经理 王胜

　　王胜： 首先我代表汇博上谷大观全体同仁欢迎大家的到来，参加此次由搜狐焦点举办的峰会。汇博上谷大观是由北京锐驰地产机构做代理的，我们对保定商业地产的发展可能不如在座的各位了解的全面。在此，我只简单说一下我们对保定商业地产现状的理解。我们进入保定商业地产圈的时候也做了一些市场调查，我们觉得保定商业地产属于初级阶段，不像北京、广州那样达到高峰，这也是我们看中保定的因素。我们来到保定，与汇博集团组成了销售团队，来打造我们汇博上谷大观项目。上谷大观以综合体的面貌面向保定，我们想利用汇博上谷大观的理念来引领保定商业的升级。

　　保定目前的商业形态还属于初级阶段，也就是求变阶段。说到保定商业地产的现状，从今年项目的销售情况看，在座嘉宾也都能理解项目运营中面临的一些困扰和瓶颈，我觉得这写困境只是一个短期效应，商业地产是一个长期、常态发展的地产模式，不是在某一个阶段就能看出市场的繁荣迹象，，市场是需要培育的。而保定现在就属于这样的培育阶段。我对保定商业地产未来发展趋势的看法，肯定是发展向上的。保定这个城市，大家都理解保定是个内陆型城市，而且属于一个封闭的商圈，未来随着京津冀一体化的发展，以及房地产市场和商业的转移，保定这个城市是要对外开放的，外来人口会越来越多。首先我们对我们这个项目是非常有信心的，对保定未来商业的发展也很有信心的。

　　主持人：请您结合汇博上谷大观的整体定位和市场对接出现情况进行简要介绍。

　　王胜：简单说一下，目前来讲，汇博上谷大观应该是保定商业体项目中比较大的。最初，我们这个项目从整体规划和未来的行销策略上，我们没有简单的把他当做一个房地产项目去运作，我们把它做成一个产品，不管它从商业形态来讲，还是从办公和写字楼的形态来讲，我们把它作为一个标杆类型的产品去运营，我们想把它做成较好的并且能够成为行业的领军。其实对产品来讲，我们没有过多的在市面上进行宣传，我们主要的营销思路就是体验。大家也可以看到，我们从8月24号开始大大小小的活动举办了十几场，我们用这种体验式的形式，让无论业内人士也好，还是保定市民也好，都让他们体验未来，体验汇博上谷大观的趋势。我们不会刻意的说汇博上谷大观产品有多好、规划有多么棒，我们是把人请进来感受，让他们知道未来商业是什么样的。

　　主持人：张总，你们这个项目的定位包括您对现阶段保定商业地产的发展状况您有什么独到的看法？

●保定同恒房地产开发有限公司 张海周

　　张海周：在座的嘉宾项目体量或许都比我们大，百汇尚街项目从10月份入市到现在才2个多月，位置是在火车站西广场，从项目的位置来讲是非常不错的，但是体量相对稍小一点，跟咱们上谷大观还是有很大区别。从产品类型、设计包括具体细节上，是不一样的产品类型跟形态。因为我来保定时间也短，对保定的商业市场了解的也相对较少，我就简单的发表一下我个人的看法。

　　从我们项目入市到现在我所接触到的客户以及客户反馈的一些问题，保定大部分消费者有这么几个疑惑。

 　　保定好的商业投资项目比较少。客户疑虑的出发点是投资回报率。之前很多客户在投资北国项目时，15年的委托经营期限，有很多客户受到硬伤，包括现在裕华路老的一些商业设施，和一些新兴成熟商业在投资的时候也相对有一些困惑。我通过对到我们这来咨询的客户的了解，现在整个保定市商业市场，缺少专业化和细致化的划分，客户对商业类产品不同的定位还是比较模糊，就像刚才王总说的，目前保定的这些商业地产现状还是一个比较初级的阶段，后期还是有很大的发展潜力，这也需要在座的商业项目能够给客户一个很好的引导，以及我们规范化的操作。我们项目体量小，广告力度、宣传各方面来讲灵活性比较大。

　　我简单介绍一下我们的项目，百汇尚街全长800米，纵宽大概是29米，是自由灵活分割的产品形式，我们是排名前列地下商业街，也吸取了很多成功的地下商业的经验。我们前期市场调研以及给项目做分析的时候，看到现在保定投资的商业地产产品，客户的门槛高低不一，有很多客户找不到合适的投资项目或者渠道，所以说我们当时做项目的规划设计的时候，运用这种自由组合，灵活分割，能够让更多的客户有投资商业、购买商业的可能，我觉得也是将来咱们商业发展的一个趋势。因为大型商业地产以城市综合体为主，不可能在一定的范围内有多个项目，所以说将来商业地产是分多层级别的，以城市综合体为核心会有一些中小项目烘托，相互做一个不同模式的商业经济。我们的项目相对比较小，希望大家有时间可以到项目去了解一下，也可以做一个详细的沟通。

　　主持人：李总那边今年应该算是收官之年，您在这一年里是怎么看待您的项目还有整个保定现阶段商业地产的发展状况。

●英利源盛房地产开发集团有限公司策划总监 李娜

　　李娜：这次我是代表公司策划角度发表观点，关于商业地产，我只是拿我个人的观点和为各位嘉宾做一个铺垫。我们电谷中央时区是从2012年正式运作面世和开盘的，2014年年底，在一些对外的广告大家可能看到了我们正在清盘销售，因为电谷中央时区三栋楼确实体量也不是特别大，我们招商定位有我们的招商部专门在运作，三栋楼主要是公寓、写字楼，可能是因为地段在朝阳路上，又设定了电谷的商圈，所以销售上也比较好，再加上我个人观点，我是土生土长的保定人，有很多朋友给大家保定商业的预期，我觉得保定的商业真的是需要所有的人，有一个非常好的定位和平台。保定以前的商业确实都是裕华路，朝阳路，但是老的商业产品物业条件跟不上，所以才有很多的朋友去投身综合体，投资新兴商业模式。因为现在保定小型客户体有很多，大家都是有了钱想开公司但找不到合适的位置，所以说这部分客户能把我们这个商业地产带起来。有个八百十万投资的客户是越来越多了，那么投资或者是自己干公司，需要我们在东西南北不同的方向有不同体量的综合体。我老家是天津，我再说下天津，天津的商业会比住宅高出1到2倍的价格，甚至更高。保定市场在我看来确实有点不太正常，因为住宅卖的特别好，甚至有的住宅比商业卖的还要高。我觉得这是一个暂时的，未来的商业肯定会要远远超过住宅。

　　主持人：随着城市的扩容，第三产业的发展，写字楼的需求量也随之增多，但保定写字楼产品价格偏低。

　　李娜：我觉得写字楼价格应该高一些，投资这类型产品都是有一定的服务在里边，所以我觉得商业这块一定要做好停车位以及后期的服务，这样对于投资商或者说自持商都是有益的，我是从客户的角度去想这件事。所以说未来的商业地产真的需要大家一起努力，保定是特别有市场的。

　　主持人：郝总有什么补充，对于保定商业地产发展的一个现状。

●河北百悦房地产开发有限公司销售总监 郝永雷

　　郝永雷：我到这个公司时间也不是太长，接触的也不是太多。我刚和在场嘉宾沟通了下，我问他们项目是投资客多还是自用的多，通过我跟他们了解，现在保定商业项目应该投资的偏多一点，甚至个别项目可能达到80%左右都是投资客。但是面对投资客，应该是一些小面积的比较好卖，这些投资客买的时候便宜，总共20万左右，买下了就是投资。对于这些投资客，我比较担心他们的交房后出租的问题。

　　现在和一些投资客沟通，他们也想到了这些问题，为什么现在有一些投资客不考虑投资商业地产，开始考虑投资住宅，这应该是咱们需要面对的问题。再就是有一点，这些投资客大部分都是项目周边的偏多，区域性很强。比如一个项目卖了一两年，他们总结发现周边的客户投资客偏多，在操盘的时候这可能也是一个方向。再一个就是说，县里的投资客。在项目前期，我也在考虑我们这个项目是不是要把县里的潜在客户挖掘一下。我们对周边县做了派单也好，上门也好，他们的结论是，不受欢迎。他们不是没有钱，而是对商业地产没有感觉，跟他们沟通他们就像听英语一样，就是没有感觉。他们表示在保定投资住宅就投资，这三个问题可能是我得出来的一些问题。这种现状总体说明可能市场不是太好。

　　百悦梧桐中心以保定市旅游集散中心来定项的，旅游集散中心直白点就是旅游行政大厅，关于旅游的所有的工作都能达成一站式的服务。

　　主持人：但是现在保定面世的商业地产业态可能还是以商铺、公寓类的这种产品会多一些？

　　郝永雷：对，还是以公寓，办公为主要。

　　主持人：对于保定的传统商圈裕华路商圈，时代商圈等，更多的新型商业项目兴起之后，有没有对现在的商业格局带来变化？

●中诚房地产开发股份有限公司策划经理 宋征

　　宋征：先说说我们这项目的位置，我们这项目也是在朝阳路，离着刚才说的盛泰中国和百汇尚街都比较近，说实话我觉得我们挺受益于时代商圈。传统商圈能吸引一部分办公的人群，时代商圈有一定的年限了，配套上可能有一些不太便利，我们入市的节点比较早。我们的体量不是很大，我们觉着挨着商圈比较近还是比较受益的。再有就是交通状况，交通靠火车站未来的发展势头不会差。我对保定商业地产的发展还是有信心的，本身我们体量就小，总的销售额不是很高的情况下，我们的推广力度不是很大。如果我们没有一个好的地段，没有一个好的定位，没有一个好的产品，前期这块工作没有做扎实，后期也不会做好的。做商业项目每月也有市调，我就发现小的项目可能大家不太关注，我们调研结果不是特别乐观，三四月份因为有政策的影响，市场有一定的复苏。我们明年交房，现在确实没有多少房，广告也少，价格也比较到。体量比较小刚入市的小型商业地产项目，产品做完善、配套要扎实，不然拉线特别长，将来调整很麻烦。

　　我觉得不管是体量大还是体量小，从哪种销售模式来说，大家可能会拿公寓或者写字楼换一些现金流回来。所有的体量下边应该有一些商铺，面积特别大，总价特别高，其实我觉得这样会迫使一些人选择公寓选以及写字楼，但是写字楼下边的几层的商业，可能不会像单纯的商铺去销售，定位还真是不能跟住宅一样，我现在先卖住宅，入住了再销售商业，我觉得我们确实有一个欠缺的点，现在给大家分享一个经验，商业更重要。商业的体量是非常大的，咱们不可能分割成小的门脸，应该在写字楼公寓销售之前把这块的工作也做扎实，将来招商应该说这块是先行。

　　主持人：包括原来预期规划到现在运营其实还没有真正的到运营的阶段。

　　宋征：对，虽然现在有招商部，大家有这个意识了，但是这个工作应该先行，不管我卖什么产品，招商对我的产品可能是一个催化剂，定位可以同步先走，如果针对我们招商来一个特别好的一个品牌，没准我的商业增加一个卖点。

　　主持人：刚才已经讲了受益于时代的商圈，现阶段有没有时代的商圈往外展的现象？

　　宋征：肯定要外展，大家都知道大世界旁边的市场，这是老保定非常认可的一个地方，里面不管是卖的服装、还是窗帘，所有的东西大家非常认这个地方，大家都知道这个地方要拆了，保定市对提升城市形象也有不断的措施，所以这肯定要改造。改造完了大家就要整修这些商铺，大家要抓住这个资源，千万别让他们跑了。

　　主持人：刚才说了咱们的项目距离时代商圈比较近，老的商圈是会完全消失了，还是会在外围形成新的商圈，还是说商圈联在一起，老、新是互动的？

　　宋征：我觉得现在老的商圈越来越差，因为大家看到了，东边的商业项目招商形成了，肯定会瓜分居住人群的消费，包括北国和保广这个商圈也是依托了高开区的建设，因为现在周边的居民成了规模之后，商业氛围才能起来。2005年的时候到保广这块，商业氛围特别差，几乎没有，城市在扩充，在分化区域，所以不同的区域整体的政策包括居住各方面的人群多了，我觉得汇博上谷大观这就特别好，特别有潜力，因为他刚开放，不管从体量、定位，客流量，一旦有了人流之后，商业就风声水起。

　　主持人：候总您怎么看现在的商业格局的变化？

●保定鑫美盛房地产开发有限公司销售经理 侯建强

　　侯建强：其实我们项目东方明珠商务中心，算是在保定老区，是比较靠边了，但是现在受益于东部风景、裕华路商业圈、军校广场等人口密集区，这些区域人口对我们的贡献是比较大的。相对来说项目已经消化的差不多了，因为体量也就这么大。我们的销售方式不是散客的形式，而是更倾向于针对性的客户。项目底商达成共识——自持，上面我们整合针对性的客源。我们不太倾向于现在的返销，按照保定现有的环境，如果返销的话容易与住宅冲突，一定要区分商业和住宅。

　　主持人：刚才说到商圈的问题，这三个商圈都不临近，在整个商业格局的变化中，以东方明珠为例，请谈谈有没有对新商圈的建立，或者格局的形成起到重大的作用？

　　侯建强：东方明珠和南市区政府和客运中心是非常搭调的。如果（勒泰中心）落地的话，未来肯定也会形成一个商圈，是可以让东方明珠依赖并扩展的商圈。

　　主持人：贵项目跟汇博上谷大观同属朝阳路商圈，从您项目的角度来看商业格局有没有大的变化？

●河北瀚尊房地产开发有限公司营销总监 龚酉龙

　　龚酉龙：自认为，现在保定的商业地产市场是比较乐观的，而且我也同意刚才这位先生所提到的，当前主要手段便是以商引商的销售手段。我们项目主要是出售，项目总共13万平米，我们有一个特有的业态是不可复制的，可能会成为当地的一个地标。对于现在保定市这种市场，最多的购房需求无非来自刚需，我们主要是针对刚需人群，根据我们户型面积销售，不会说像针对性地做公寓，实际这种情况我自认为是很尴尬的。但是针对刚需办公型商业地产，面积最少在130到140平方米甚至更大，所以一般情况下我们出售给中小型办公性的企业，并且我们项目的主要定位是类似于像企业孵化器这种类型，借助行政服务大厅的便捷，也会考虑到小型电子行业的研发、加工、生产、物流为一体的规划业态。我觉得保定市场可以用两个词概括，一个是习惯，一个是等待。他们习惯在哪个区域去购买，是住宅还是商业，怎么转变观点，什么时候购房人转变这个观念？从投资的收益来讲，400 全能买多少平米的住宅，多少平米的商铺，多少平米的写字楼，等购房观念转变了以后，正常来讲写字楼均价应该高于住宅20%到30%，现在保定市恰恰是相反，而且就现在保定整个发展趋势而言，我自认为商业地产方面达不到以往水平，基本都在2万左右，所以说我认为如果转变观念，写字楼市场会比较乐观的，毕竟随着城市的发展，写字楼已经成为企业办公必需品。

　　主持人：朝阳商圈对咱们项目有没有大的影响？或者说咱们对朝阳商圈有没有改变？

　　龚酉龙：我们更多的改变可能是以一种服务配套为主，不能说作为支柱，只能说作为一个绿叶，我们可能会有一些商业的配套。主要是为一些办公型业主服务。商业有商业配套，我们不希望把商业和住宅混搭，我们要做就做专，只做一种。

　　主持人：郭总，咱们容大梦立方项目应该是划归到朝阳大街商圈或者北沿区域了？

●保定市容大房地产开发有限公司营销总监 郭雪飞

　　郭雪飞：容大梦立方项目位置在朝阳大街奥迪4S店附近，从11月1号开始，我们也陆续举办了多次活动，吸引了很多购房者的到来。许多业内人士对我们项目还不是很了解，我们现在正通过不断的宣传先把整个项目的形象建立起来，对于项目后期的建设，我个人认为保定未来商业地产升值空间非常大，在08年09年的时候保定和石家庄的房价是持平的，甚至公寓类产品都在一个起跑线上的。万达在石家庄排名前列次开盘的时候是在5000元左右，我们现在公寓市场特别低迷，价格仍在几千块钱一平米，比住宅的价格都低，其实在很多城市里面，写字楼公寓类的产品价值都比住宅要高，影响他的投资回报是显而易见的。可能在保定跟整体的市场也有关系，跟前期的投资也有关系，没有尝到甜头，就不去投资。如果真的在写字楼公寓的产品，在这种投资汇报上，尝到甜头以后才会去投入。随着京津冀一体化的发展，保定的企业会增多，人口会增多，无形当中区域当中这种公寓性产品和写字楼产品都会增多。我觉得我更看好现在的写字楼或者公寓市场。像电谷中央时区李总说的他们现在没有那么多产品，我觉得他们的产品非常抢手，证明想购买这片区域写字楼公寓的人很多，那么同样位于此的梦立方也是潜力无限。另外，朝阳路远远要超过裕华路，裕华路是老商圈，以后整个商业圈会集中在朝阳大街上，比如盛泰中国、汇博上谷大观等等都是在朝阳大街上，所以以后朝阳大街发展前景是非常好的，朝阳大街商业氛围会日益浓厚，朝阳大街上的项目均会受益。

　　主持人：正誉金融中心这边还没有真正面世，谈谈商圈格局的变化？主要聊聊朝阳大街商圈的变化，咱们在什么时机会推出产品？

●正誉集团保定市大华房地产开发有限公司策划经理 蒋红爽

　　蒋红爽：我们的项目，一个是电子商铺，因为我们的定位体量不大，推出一些特色，可能和电商结合在一起。像写字楼是想结合底下的商场一起开发，我们的商业项目计划明年入市。我们为没有固定场所的电商提供便利，和阿里巴巴他都在沟通，主要针对比较散的一些商户进行推广运作。正誉金融中心定位是金融一街，确实有几个比较好的找我们，来我们项目这看怎么合作，但现在定位不会变，作特色的运营。

　　主持人：刚才聊到的这种特色化的运营，汇博上谷大观有专门的一栋楼跟您应该是同一个理念，二位可以私下再次交流一下。

　　咱们进入下一个话题，现在新兴的地产与传统地产模式的不同。

●保定泽龙房地产开发有限公司销售经理 郭雪冰

　　郭雪冰：我们明天广场项目没有做过多的广告宣传，简单说一下我们的项目位置在保定市青年路幼儿园的正对面，我们总规划是4万平米地上七层地下三层小型综合体，明天广场主要是休闲、购物，休闲的比重大于购物。我们项目理念定位是“保定排名前列儿童青少年文化主题广场”，我们的项目理念是休闲的、时尚的、潮流的，也就是说消费者来明天广场买东西买不到奢侈品，因为我们不做这些，保定市拥有很多不同定位的商城，购买奢侈品我觉得应该去北国、保百。但购买儿童用品一定优选明天广场。目前我们还在做前期的规划设计，还有些东西没有完成。在我们做项目规划时，我就感觉到保定市商业变化很大。就拿大家特别熟悉的保百购物广场来讲，商城和超市之间的通道以前只是阴暗的过道，但是最近这条路多了对开的沿街商铺，由商场内铺变成了沿街商铺。原来并没有建，团队没有想过，我觉得还是一个发展到现阶段的问题。我认为商城餐饮先行，吃先行，喝先行才有人去。您单纯的去买东西就走，就像裕华路一样，到下午5点钟没人了，甚至热门的连锁商店在老城区也是冷冷清清，然而走到万博、茂业等，晚上也是热闹的。所以说我感觉商业经营模式的变化，在保定市首先各商家有了思想上的转变，第二从最明显的实际行动来说，各个商场都在改变，这就是我对保定商业感受到最深的一点。

　　主持人：这种互动如何区别于其他的模式。

　　郭雪冰：首先门槛不一样，我觉得沿街商铺做不到独立性，他们是有产权的，但是他受整个商场的影响。不是我想干吗就干吗，整个店铺的装修都能受到商场的影响，区别都非常大，我觉得要想要投资客喜欢这种商品，对开发商的要求，沿街商铺付出的更多。我觉得带后期的招商，经营管理上这是客户最关心的，因为简单来说，你这个商场如果你经营不起来，直接受影响的就是商铺。就是使用上的独立性还是做不得的。虽然是卖那些商铺但是依靠整个商场。关联性太强了。

　　主持人：说到原来讲一铺旺三代，从刚才我们聊到的商圈格局的变化，新兴的这种商业的业态的出现，打破了原来传统的统一的运营模式，像过程刚才郭姐聊的同样的一个产品，放到两个商圈里边都有不同的感觉，郭姐你觉得项目从营销上有什么创新的地方可以介绍一下？除了儿童主题这个创新以外。

　　郭雪冰：我们的和汇博上谷大观类似，既有档口的餐饮也有全国连锁的品牌的。我们拥有巨大的消费群里，仅仅方圆三五公里内的三万人流就很足够，另外周末我们也期待稍微远一点的朋友愿意驾车坐车前来，带着孩子去玩一玩，吃饭，购物、体验。

　　主持人：通过餐饮和体验，扩大项目的影响。屈总您聊一下丽景百汇在营销模式上的创新点。

●河北卓正房地产开发集团有限公司 屈青松

　　屈青松：现在保定的商业，商业格局发展成熟后是分几大格局的，即投资级的商业、区域级的商业、商业中心。商业中心最早的就是新加坡搬过来的，在苏州工业园里面比较成功。我们丽景百汇体量偏大，总共是一万七千多平。还有一栋是独立的，是四层的，总体的面积也都比较大，如果你要想靠售底商的这种销售模式，销售难度也是比较大的，总价值太高了，客户的承受能力有限。现阶段在保定缺几样商业，一个是区域级的商业，特别是像丽景蓝湾整个区域综合性的商业设施是比较缺乏的。所以我就想做相关的生态链，做一个补缺，我们就做成丽景百汇。我们希望在以后我们所有的住宅产品， 都能做一个区域的2万平左右的商品中心，让一个住宅成为区域的中心。我们整体销售情况应该销售到60%多，差不多到70%，前面两百多、三百多也好卖，我们现在剩下的五百多这种的稍微困难一点，但是剩的不多，情况差不是就是这样的。

　　主持人：王总这里，汇博上谷大观这边创新点子您再进行详细介绍？

●北京锐驰地产机构副总经理 王胜

　　王胜：汇博上谷大观总体量是62.5万平米，商业面积有25万平米，写字楼总共有4栋楼，公寓有5栋楼，总共有10栋楼这样一个体量。商街当初我们在整体规划的时候，采用了一种叫布罗克街区的形态，将700米面积做成了1.5公里的无墙艺术馆的形态，未来客户要到这个商街当中，我们会在商街当中引进好多艺术品、装饰品，还有很多的娱乐性跟互动性的娱乐设施，也可以成为园林绿化的一部分。不管是从硬装饰上，还是园林设计手法上，应该说比肩的都是一线的国内国际大城市去做。我们分成东西两部分，靠近朝阳大街主要是写字楼产品为主，最主要有一个128米的超高层，未来是保定北部的标杆性产品，在高开区来讲，地标性还是蛮强的。整体定位是第五代城市综合体，大家都知道连万达现在也没有喊过第五代，一般都是第四代或第四代半，我们涵盖了有九大业态，不仅有大家想象的吃喝玩乐购，我们还增加了科技类型产品相结合。汇博上谷大观定位比较超前，商业是有五年的淘汰期，目前中国的商业发展不过15年，所以我们不想产品出去以后，未来在五年甚至在十年的时候就是一个落伍的产品，所以我们按照15年后的这么一个规划的形态去打造汇博上谷大观这个产品。

　　汇博上谷大观将来形成的是要辐射于整个大保定范围之内的这么一个服务类型的商业，甚至波及到北京、天津的城市当中，作为一个试点或者是作为一个房地产商业项目的一个标杆产品，让大家都到这来参观也好，学习也好，甚至是购物也好，当然这是我们的一个规划理念和未来按照这个目标去建设跟打造。咱们现在在售楼处里面也能看得到，汇博集团开发公司，这个企业对这个项目的期许也是比较高的，不管在开发区的地段来讲，当然现在觉得北二环还是传统当中比较偏的，从未来的发展趋势来看，刚才一直在说朝阳大街，我觉得未来的这些商圈不见得是往北，他是集散多点的，汇博上谷大观这个项目未来是会形成一个汇博商圈的，会带领保百商圈，朝阳大街商圈的区域内形成的旅游、观光、购物和人群集散的一个地方，未来这是我们的一个设想。

　　主持人：你认为当商业地产碰到电商的冲击，二者冲突在于哪？

　　王胜：咱们单纯讲商业，在座的很都是来自商业地产项目，其实刚才说到商业最要紧的就是后期运营，不在于招商有多难，在于后期运营成功与否。我们在进行前期规划的时候就已经考虑到，未来电商对实体商业的冲击。所以我们在整体的规划当中，融入了很多的互动和体验的东西这里面。我个人认为未来电商跟实体是并行的，并非某一个意识形态能把他干掉，不是这样的。很多人还是希望去实体店进行体验、感受、互动完了以后到线上去买东西，大家为什么去用电商，不是因为便利，不是因为产品丰富，是因为他的价格便宜。这才是电商对实体经济较大的冲击。就拿双十一或者双十二来讲，对半折，这个就在于我们后期的运营策略和我们对运营市场的把握，能不能很好地跟点上结合，这是我们一直在探讨和一直寻找的方向。

　　我们汇博上谷大观经营形态是这样的：上谷大观设立了一个移动写字楼，叫互联网商务中心，我们这一栋集散的都是电商，我们希望电商在线上销售东西，线下是互动体验，有实体店是需要我们这些实实在在人走进实体店进行体验和互动去感受，可以在线上去买东西。未来的形态是什么呢？是扫码，回到家你的商品到家了，所以购物归根姐弟还是离不开实体经营形态。咱就拿苹果店来讲，所有的苹果店都是体验式的大家可以去看一看，这种电子类的产品多是互动与体验的，相结合的，就是我们的物流能不能配上，我们线下互动的形式能不能吸引这些客户到我这店来，到我的商业项目来感受，我们能有什么样的东西给他们，这个需我们一直在探讨，因为我们得商业项目还属于前期的规划和运作当中，后期我们调整的方向还很多，在座的也可以给一些很好的建议。

　　主持人：郝总说一下，写字楼或者公寓项目在明年以及未来的发展趋势做一个总结性的叙述。

●河北百悦房地产开发有限公司销售总监 郝永雷

　　郝永雷：从销售来说周边投资客人偏多一点，我们谈到市中心，可能这块吸引力还是比较大，我接触商业项目确实不是太多，但是我认为，对于一个项目，吸引客户的点是什么，这很重要。商业地产前景这块，自我感觉目前保定市场短期来说，可能发展的比较快一点，但是和保定城市认知度可能不是太匹配，但是随着下一步的发展，上一次听一位老师讲，保定的商业项目挺多的，需要咱们做商业的商家共同推起来，或者相互之间PK，难受的时间可能会更长一点，这可能对咱们的商 业来说，会更好一点。共同的去发展，不要相互之间在某一个阶段互相竞争操盘手法，在这种环境下可能不太有利，总体还是看好的，需要调整心态。

　　主持人：好的，今天的论坛到此结束，谢谢各位嘉宾的莅临，谢谢！