乌鲁木齐 西北商业地产上演变形记

　　乌鲁木齐的未来： 开辟中国第三商贸区新格局

　　随着国家的新丝绸之路经济带建设，新疆将由原来中亚合作版图中的末端变成起点，从原来的战略后方变成了战略前沿，推动中国加快向西开放的步伐。

　　作为中西亚综合交通枢纽、亚欧“丝路经济”带中心城市、区域性综合型金融中心的乌鲁木齐，正成为新疆发展的急先锋，寻求新的商业发展契机，打造继长三角、珠三角之后，中国对外开放的“第三商贸区”。

　　乌鲁木齐的底气：持续繁荣的经济发展中的新机遇

　　近5年来，乌鲁木齐的GDP、社会消费品零售总额不断增长，GDP增速、社会消费品零售总额增速也较稳定。经济增长带动消费意愿，推动商业零售持续增长。

来源：乌鲁木齐统计局

来源：乌鲁木齐统计局

　　在产业结构方面，2013年乌鲁木齐一、二、三产增加值分别为27亿元、930亿元和1443亿元；第三产业拉动经济增长10个百分点，第三产业比重超过60%，第三产业成为乌鲁木齐经济增长主要贡献力量。

　　乌鲁木齐的机遇: 高消费力与商业形态滞后格格不入

　　乌鲁木齐人均GDP超越10000美元，GDP增速与人均GDP都已超过西安，但商业形态却落后于西安。目前乌鲁木齐零售商业以传统百货和超市为主，购物中心缺乏，整体市场呈现出由传统百货业向购物中心过渡的阶段。业态和品牌丰富的一站式购物中心在乌鲁木齐还处在发展的初期，目前已开业运营的只有汇嘉时代广场和丹璐购物中心。RET睿意德通过市场调研发现，乌鲁木齐经济发展与零售供应脱节，商业形式亟待升级，以满足日益增长的消费需求。

　　乌鲁木齐与西安近三年人均GDP比较（元）

来源：乌鲁木齐统计局

乌鲁木齐与西安近三年GDP增速比较

来源：乌鲁木齐统计局

　　如果用一个词来形容乌鲁木齐的消费习惯，“饥渴”或许可以形象的描述当地的特色。由于受物流、运营及人员等成本的考虑，很多品牌商在考虑西部的拓展时，乌鲁木齐都处在暂不考虑或暂缓考虑的行列，城市的品牌丰富度及档次都远不及内地。而乌鲁木齐乃至整个新疆对于时尚、新事物的追求和欲望却愈发强烈，对于快时尚等在内地风靡的业态，渴求而不可及。X

　　高速增长的消费需求，直接反映在市场层面就是对消费场所和各种商品的需求日益旺盛，而商业地产是承载和释放消费需求的较佳出口。相较于同处西北区的西安来说，乌鲁木齐商业地产起步较晚，但随着西部大开发的深入和全疆经济高速发展，乌鲁木齐商业地产发展迅速，具备以下特征：

　　·目前全市零售商业以传统百货和超市为主，购物中心缺乏，整体市场呈现由传统百货业向购物中心过渡阶段；

　　·伴随城市多核发展，目前全市已形成三大零售商圈和两大批发商圈；

　　·万达、绿地、万科等龙头房企的入驻开发将进一步促进新区商圈的快速形成。

　　伴随乌鲁木齐近年经济快速发展，城市框架不断拉大，呈现北扩、南控、西延、东进发展趋势；将建成面向西亚的国际贸易中心、国际文化交流中心、跨区域联络中心。RET睿意德认为，乌鲁木齐商业发展将与国际接轨，需要新的商业形式出现。

　　从点看面 乌鲁木齐沙依巴克区商业分析

　　乌鲁木齐的商业发展与西北许多城市并不相同，RET睿意德以乌鲁木齐商业发展较为有代表性的沙依巴克区为例作分析，从中一窥乌鲁木齐商业市场发展不同于其他城市的特性和趋势。

　　沙依巴克区乌鲁木齐市建设最早的中心城区之一，西部、南部多山，建成区面积约25万平方公里，沙依巴克区全区常住人口约67万，占全市总人口21.4%，排全市第二 。沙依巴克区人口基数大，呈持续增长态势，具备足够消费人口基数。

　　沙依巴克区是乌鲁木齐市的中心商贸区，全区形成了“五大商圈”、“三大集散中心”、“一条商业长街”，拥有六家综合购物中心、十家大型超市、年交易额超亿元的市场14家，占全市亿元市场的半壁江山。

　　沙依巴克区第三产业占全区生产总值接近90%，第三产业无论是在数量、质量，还是在业态、产业结构、发展速度上远高于全市平均水平。沙依巴克区已经成为乌鲁木齐市的商贸核心区、服务业集聚区。

　　根据对沙依巴克区商业环境及数据的研究，RET睿意德认为沙依巴克区商业基础好，商业发展潜力巨大。近年来，沙依巴克区社会消费增长稳定，但增长速度略有放缓，社会零售品总额为全市较高，占全市28.2%。沙区购居民买力水平较高，消费意愿强。

　　在乌鲁木齐的未来规划中沙依巴克区、天山区、水磨沟区是该市重要的政治、经济、文化、科技、教育、金融中心，未来将采用“三心一廊、四轴四带”的结构发展。沙依巴克区以友好路两侧商业设施为主，建设友好路区级商业中心，火车南站商圈批发类专业市场改造升级，形成全市商贸物流集散地。商圈改造将为区域商业发展提供巨大潜力，有助于整体商业档次和品牌级次的提升，以及区域业态的丰富。于此，也可以看出，乌鲁木齐未来的商业规划和发展趋势会将以上三个区作为重点发展区域，从而在全市实现以点带面，由核心辐射带动周边的发展目标。

　　乌鲁木齐商业地产新特点：全新尝试高起点

　　当然如果细致到具体商业地产项目，乌鲁木齐相较于其他西北城市也呈现出了自己的特点，当地的商业地产项目并没有因为起步较晚而盲目跟风已经在其他城市获得成功的地产项目，而是走上了自己的独特发展之路，追求高起点、新尝试。

　　以新疆排名前列孕婴童主题购物中心--乌鲁木齐德汇·新天地项目为例，该项目是集购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、旅游、会展、演艺于一体的体验式购物广场。项目为乌鲁木齐排名前列超过50万平方米的城市综合体，规划孕婴童主题购物中心、精装公寓、星级酒店、5A写字楼、会展中心、300米商业步行街等时尚新天地，满足全家庭体验式消费需求。

　　该项目地处乌鲁木齐沙依巴克区火车头商圈，西林宝山路，东临长江路，北临奇台路，距火车站八百米。项目位于三大商圈交汇处，周边五公里商业繁荣。项目周边数十个高端社区，6家大型百货或购物中心，14个年交易额超亿元市场，70万潜在消费者，超百万流动人口、商务人口。项目每天客流量近万，2000家“金质”商户进驻。

　　交通方面项目坐拥快速路网，BRT一号线、地铁三号线上面。火车/客运/飞机立体出行，十五分钟即达高铁西站及乌鲁木齐国际机场。未来与轨道交通地铁2号线、3号线也将近距离接驳，极大缩短项目与各个城区之间的距离与通行时间。

　　在项目诉求上，该项目也用高起点定位，展现了乌鲁木齐商业地产的傲人手笔：

　　全疆排名前列孕婴童主题购物中心

　　乌鲁木齐德汇·新天地商业规划室内儿童游乐园、儿童主题体验中心、儿童主题餐厅、国际品牌旗舰店、大型商超、零售百货、电影院、美容SPA不同主题分区，打造全家庭型全景式体验购物新格局。

　　围绕孕婴童产业为主题，RET睿意德将德汇·新天地全方位定位规划为360°时尚游乐场，打造乌鲁木齐排名前列儿童业态消费乐园，开启全家庭消费新模式。规划儿童主题餐厅、儿童游乐园、儿童体验馆、亲子教育体验基地、国际知名儿童品牌、娱乐设施等不同主题分区，将儿童教育、儿童创意、培训、服装、餐饮等植入儿童商业领域，填补乌鲁木齐商业分离模式的少有。

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　　全疆排名前列穹顶天幕街

　　德汇·新天地项目还拥有全疆较大的300米天幕街，融入星光大道、火车、跑酷、街舞等时尚元素，打造最美“城市画册”。同时南北全长300米的商业步行街也成为乌鲁木齐较大的商业地标。

　　乌鲁木齐较大的智能停车场

　　德汇·新天地拥有15万平方米四层立体停车，层高5.1米，5018个停车位，1:5超标配置；智能化停车系统，智能快速停车系统，智能快速充电桩，4S店式服务和管理方式，咖啡、上网、停车随享。

　　六千平国际会展中心

　　德汇·新天地开辟6000平方米超大会展中心，为品牌商家提供宣传推广的平台，并设立了亚欧国际服装节永久会场，佳丽云集，名品荟萃，365天潮装秀永不落幕。

　　华润万家、中影国际影城强势入驻

　　项目作为一站式“城市便利店”引进世界500强名企--华润万家，超市卖场面积近2万平方米，组建首府较大、较时尚的“城市便利店”，满足年轻消费者一站式购物需求。

　　在休闲娱乐方面，德汇·新天地拥有配备豪华4D巨幕影院的中影国际影城，14米层高，10个豪装观影厅，打造豪华、酷炫的精装4D影厅，带来全新感官盛宴。

　　儿童主题主力店---金太阳游乐园，为全疆较大的儿童游乐城，占地3000平方米，将设置地域特色的阿凡提主题乐园，并汇聚各个年龄段的儿童游乐设施。

　　中国较大的商业地产全程服务商RET睿意德，作为该项目的特别招商代理机构，此前已与国内外的一、二线品牌进行了广泛的接触和洽谈，并与众多品牌达成了合作意向。9月19日，德汇·新天地项目启动仪式盛大召开，RET睿意德邀请了苏宁，Zara, H&M 等快时尚奥莱店，韩国服装品牌K-Story, 快时尚MJ Style,  海底捞，沸鼎记，百胜，漫咖啡，Zoo Coffee，绿茶等40多家疆内疆外的品牌商家到场并达成合作意向。外地品牌商在接受记者采访时，纷纷表示，乌鲁木齐的商业市场亟待开发，潜力巨大，人口和消费力支撑强大，未来将会加速品牌在当地市场布局和拓展。

　　当天，德汇·新天地项目与华润、中影，金太阳等多家企业进行了签约，宣告各大业态招商全面开展，将为乌鲁木齐甚至整个新丝路经济带来新活力。据悉，该项目预计2015年6月交房，计划2015年年底开业。

　　与此同时，随着万达、绿地等多家全国性开发商和知名商业品牌的相继进驻，

　　乌鲁木齐的商业地产市场将迎来一个快速发展时期。可以预见的是，未来乌鲁木齐商业地产将在西北商业地产的全局发展中占据举足轻重的位置。