“中关村”来了 保定高新区商业地产借势发力

　　“中关村”将成为地产新引擎

　　“中关村”来了！这一利好消息给高新区的发展注入一股强新的动力。

　　中关村是我国深化改革的先行区、开放创新的区、高端要素的聚合区、创新创业的集聚地和战略新兴产业的策源地。

　　据悉，由中关村软件园负责创建“中关村·保定创新中心”，重点汇集中关村创新要素，着力提升区域创新发展带动力，打造创新意识活跃、创新能力强劲、创新环境优越的增长极，逐步建成中关村“飞地经济”示范园和我市战略新兴产业集聚发展的科技中心、创新中心、辐射中心和服务中心。重点围绕电子信息、智慧城市、智慧能源、大数据和云计算产业，促进产业对接、资源共享、成果转化和创新发展，

　　这是一个创业新平台，不仅仅为本地创业者提供新机遇，也必将对外来投资者和高端智力资源产生强大吸引力，吸引他们前来创业生活。“中关村·保定创新中心”的凝聚效应会使得一批新兴产业在“双子座”周边汇集，产业集聚将带来对高新技术企业生存发展至关重要的人才聚集，人才的聚集将带来周边区域消费、娱乐、居住、休闲等一系列生活配套设施的汇聚与完善。一句话，这些企业与工作人员，一是需要办公地点，二是需要生活居所。
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　　产业带来的人口流动，向来是房地产市场的风向标。“中关村·保定创新中心”周边楼群，势必要承接从创新中心流出的置业人群的生活工作需求。

　　华人首富、亚洲投资界超人李嘉诚指出：决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。据指南针写字楼市场调查数据显示，目前我市准备购买或投资写字楼的客户人群中54.5%认为高新区是投资写字楼的区域。以财智中心为例，它属中档写字楼，目前出租率100%，2004年开盘销售价为1700元/平米，购买60平米的写字楼约10万元，从2005年到2013年，年租金从1.5万元涨至2.5万元，房价涨至6000元/平米，9年毛平均收益率为12.8%。许多业内人士分析，以高新区为代表的写字楼地产板块将成一个投资热点。

　　中小企业需要立足之地

　　回顾北京中关村的发展历史，其中一重要环节不可忽视，那就是被称为中关村养分的中小企业占到中关村的80%，有资料表明，这些数量众多的中小企业中80%的办公处不在注册地，高昂的楼价是主要原因。

　　据中关村科技园区管委会在初期组织的中关村写字楼供给状况的市场调查结果显示：中关村，当时大多是售价在万元以上的高档写字楼，供应量充足，但这种价位结构使绝大部分中小企业找不到合适的写字楼。

　　创新型、科技型公司大多是轻资产企业，选择办公地点时更重视实用性、配套设施全，建筑分割版块合理等因素。“对于初创企业以及创新型企业，启动资金有限，多是先租用办公间。即使有一定资金选择购买写字楼，并不指望能靠楼盘增值去赚钱，不赔本即可，因为我们的目标和精力是靠技术产品创新创汇获利，”走过创业历程的河北恒能环保科技有限公司董事长兼总经理罗建凯认为，“在保定，中小企业投资办公场所，5000—6000元一平的楼价是可以接受并能承受的，再高了就是负担。还有一点很关键，即所购写字间在企业短期需要大量资金时能做抵押。”

　　工作在写字楼的白领们更希望自己有一个人性化的办公环境，办公之余享受品质的休闲生活。“工作累了能煮杯咖啡，能望望远处，短暂的午歇时间或加班时能有个地方躺躺，”某科技公司的软件工程师李先生描述了他向往的办公环境，“不需要多豪华，但能提供放松的地方。”这应是从事IT、电子等创新研发行业人员的一个共识。

　　商务公寓将应势而上

　　在北京，商务公寓大多出现在中关村地区。它们或是写字楼配备适当的生活设施，或是住宅具有写字楼概念，其共同特点是价位适中，既有办公功能，又不乏人性化设计。

　　商务公寓首先具备写字楼的所有功能，充分满足业主的办公需求，其次也为他们创造优美环境，提供休闲空间，具有全方位服务的理念。

　　与写字楼相比，商务公寓更趋于人性化，有更低的价位、更多的使用功能；与商住两用楼相比，商务公寓更强调产品品质、商务用途、商务设施和商务氛围。

　　中小企业财力有限，租购高档写字楼对他们来说不太现实，一是最小单元面积偏大，二是价格不菲。“商务公寓”恰恰解决了成长型中小公司的难题：价格能被大多数企业接受，空间可大可小，设施齐全，充满人文气息，更是这些原因使它受到欢迎。

　　在采访过程中发现，许多公司都对商务公寓的价格和功能都有兴趣，对周边环境要求也有看法。如畅通的交通环境，与客户交往需要一系列的商务娱乐服务，总之，配套设施一个都不能少。

　　资料显示，在未来5—6年间，成长型企业是写字楼的需求主体，以它们为销售对象的商务公寓形成热销理所当然。目前我市高新区有多个项目已推出或者将推出商务公寓，而多个已亮相或将亮相的商业综合体，也将推出体量不小的商务公寓。据容大集团相关负责人介绍，其旗下梦立方项目是目前毗临“双子峰”最近的楼盘之一，具有很强的区位优势，规划设计主打兼具时尚实用的中小型平层商务公寓和LOFT公寓，能承接更多的服务功能，力图打造一个创业生活新平台。

　　投资优势日趋显着

　　限购政策直接影响了大部分住宅投资者的购买计划，使得不少人将目标转移到了商业地产。这其中，资金实力雄厚的投资者将重心放在了写字楼和商铺上，而资金相对有限的投资者则把重心放在了商务公寓。

　　商务公寓，即土地使用年限为40年（部分50年）的商住两用公寓，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质。新政的下达使得购买住宅的成本增加，但商业地产的首付资金一直是五成，且无论买多少套都不受限制，而商务公寓自住、租住皆宜，且收益稳定，投资门槛较低。

　　撇开当下的楼市背景不说，商务公寓还有四个非常明显的优势让投资者青睐：一是商务公寓大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便捷，周边配套比较完善，这决定了其“易租售”的特点；二是商务公寓户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三，即便单价较高，由于户型面积的限制总价也不会太高，刚好契合大多数资金条件有限的投资者需求，也可作为自住的过渡；三是商务公寓可以注册公司，适合新成立小企业办公。现在的商务公寓大部分都提出“SOHO”概念，即办公与居家融为一体。

　　商务公寓优势还体现在价格上。从近年整体销售情况看，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的前提下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15%-20%。而同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同，导致价格差异同样达到15%～20%之高。一些品质较高的精装小户型由一线开发商开发，单价上甚至超过其70年产权住宅，但户型设计追求紧凑、实用性强、浪费面积少，单套房价20万元起，购买门槛也较低。

　　“中关村”来了！从中关村历来经济容量发展的速度看，对于用地等方面的需求非常强烈。作为一个功能区，“中关村·保定创新中心”的辐射范围肯定会不断扩大。而从房地产市场的普遍规律来看，楼市通常会先行反应区域功能升级的利好。