大商崛起 王刚:永丰东方广场倾心打造体验式商业综合体

 　　前言：在古城保定，自2011年起商业地产开始苏醒，并大肆崛起。在中国，商业地产并未过热。商业地产的发展更能促进城市的经济繁荣，带动就业，同时也是城市化过程的重要环节。从目前的形势分析，已经有不少资金从原本的住宅市场流入商业地产项目。就此，搜狐焦点网系列访谈开始走进商业地产，关注大商崛起。

　　本期风云对话：永丰东方广场企划经理 王刚

　　保定商业地产具有较大发展空间

　　搜狐焦点网：保定住宅市场非常好，最近商业地产开始发展，商业地产发展的趋势？

　　王刚：现阶段，住宅市场有限购、限贷等调控政策，但是国家还是要拉动内需及GDP的上升，所以在商业地产方面要有所突破。令一方面，国家倡导城镇化发展，而城镇化发展势必要促进第三产业的发展，把村民变成市民，商业地产是第三产业的晴雨表。保定市区一百万左右的人口，农村人口也要进入到保定市区来，这么多的村民要变成市民，这带来的消费能力是很可观的。所以说，保定商业地产从最基本的层面分析，还是有很大的发展空间。但是从商业地产细分来说，保定现阶段商业体崛起的特别多，同质化的产品竞争在未来两三年内会有井喷。

　　现在保定既有的裕华路商圈、朝阳商圈等，永丰东方广场项目位于保定东部，弥补了东部商业地产的少有，保定商业地产的发展使消费者有了更多的选择。

　　传统商业经济经过这样几个发展过程：最初的路面店、商业街；后来百货商超形式开始出现，这是现在商业地产的雏形；现阶段比较热的是购物中心，集餐饮、娱乐、购物于一体；未来便会朝着商业综合体发展，包括商业、公寓、写字楼、配套住宅等。以前商业地产是作为住宅的配套设施，而现在出现以商业地产项目为中心合理配置住宅产品的趋势。

　　现在保定的消费水平处于升级换代的过程，很多消费者从刚需过渡到改善性需求。以前人们买衣服只要合身就可以，而现在都在注重品牌，以后又会走定制化道路，选择符合自身个性的产品。消费需求的变化，引导了商业地产的变化。未来商业地产的竞争我看好差异化，无论是业态规划还是定位，都要找差异化。现在购物中心同质化严重，牌子都差不多，餐饮业也相似，所以商业地产项目要找自己的核心竞争力，有自己清晰的定位，实现错位竞争。

　　永丰东方广场倡导一站式体验服务

　　搜狐焦点网：永丰东方广场相对于其他项目来说，有什么优势？

　　王刚：永丰东方广场是商业综合体项目，包括酒店、商业中心、公寓、写字楼等业态。公寓、写字楼是对外出售的，酒店自持，商业大部分自持。因为只有自持商业才能统一经营发展，没有统一经营，就不能把消费者统一协调到整个商场内，从产品定位上来说，这是“四轮驱动”。从功能上来说，我们给消费者提供办公居住、娱乐游玩、购物休闲之所，不仅如此，我们还要把文化艺术鉴赏融入到永丰东方广场整个商业中。我们有信心把永丰东方广场打造成让市民赏心悦目，环境不仅舒适，还能看到高雅物品的项目。从诉求方面，我们的核心诉求是人文、智能、时尚、娱乐。

　　从业态上来说，我们也在倡导一站式体验服务，我们希望在全业态的基础上，把一种或者两种业态作为重点经营。比如，我们要引进奥特莱斯，奥特莱斯以品牌折扣为核心竞争力，国际一线品牌商品以低折扣的形式销售，我们想把国际上的奥特莱斯原汁原味的引进中国。另一种业态是儿童全产业链，包括儿童体验馆、儿童游乐场、儿童俱乐部、儿童产品售卖等，也就是说，凡是和儿童相关的消费我们做成产业链，任何一个孩子来到永丰东方广场都能找到他的消费点，这是我们主推的两种业态。

　　商业地产在业态上创新上有一定难度，因为地产开发商要做好实业类运营需要积累很多，所以我们希望引进已经很成熟、很规范的业态形式。永丰东方广场在业态上创新，我们会引进先进的业态和全业态，我们想做是智能化，即把永丰东方广场打造成线上的商业综合体。

　　永丰东方广场打造线上商业综合体

　　搜狐焦点网：针对永丰东方广场线上商业综合体理念，请您详细介绍？

　　王刚：从哲学意义上说，人们认为的永丰东方广场，只有一个地理意义上的永丰东方广场，但是你作为一个消费者或商家来说，我们会让您会体验到三个意义上的永丰东方广场。排名前列个当然就是我们实体的永丰东方广场；第二是线上综合体。永丰东方广场会把自己旗下的商家资源整合到线上，称为“东方在线”。在线上东方，大家不仅可以三D看永丰东方广场项目，您还可以在网上看永丰东方广场每一家店铺。永丰东方广场的每个商家都有自己的网络后台，可以查看自己的经营数据、流水、收银等。对于消费者，大家即使不到永丰东方广场现场来，在网上也能实现买卖。不仅如此，我们还有体验性餐饮娱乐，线上线下交流等互动形式；第三个意义上的永丰东方广场，是针对移动互联网。客户只要有手机，进入永丰东方广场后会有自动提醒，通过数据引流的方式提醒消费者进入店铺。我们会做一个叫“掌上东方”的移动APP，把大家熟悉的微信、微博等移动产品有机的整合在一起。

　　线上商业综合体模式的出现，商家不仅能从实体店里产生效益，网上也能产生效益，在移动客户端还能和客户交流，而且后两项都是免费享用的。而我们作为一个服务运营商，我们要要做的是把数据做云处理，对业态规划、人流等做科学分析，这些都是为商家服务的，因此永丰东方广场与只单纯提供场地的项目相比，要贴心的多。永丰东方广场为消费者提供360度的消费视图。比如如果顾客喜欢永丰东方广场的某家餐饮又不方便前来，顾客可以网上下单，我们线下有针对永丰东方广场的物流体系，就可以为客户送餐。我们要把永丰东方广场打造成三维立体的商业综合体，这是我们坚定不移要做的。做这些的成本也会很高，但是我们的贴心服务会使客户会和我们形成一个粘度，久而久之永丰东方广场会在市场上形成较强的竞争力。

　　永丰东方广场“人生四季”理念

　　搜狐焦点网：永丰东方广场市场定位如何？

　　王刚：我们的目标是把永丰东方广场定义成“城市会客厅”，即消费者来到永丰东方广场会感觉舒服，像自己家客厅一样，让消费者愿意把自己的休闲时间放到我们购物广场。商业最终是为人服务的，即所有的业态配比、定位、规划都是为消费者服务的。永丰东方广场针对的消费者群体是全面的，我们有“人生四季”这一概念，即童年、青年、中年、老年，都可以来我们这消费。

　　从商圈定义上来说，商业地产有多个“商圈”概念。排名前列，周边2.5公里以内，是核心商圈。永丰东方广场是立足于保定东部的商业综合体，这是我们的排名前列定位，保定东部客源也是我们必须要把握的；车程15到20分钟是基本商圈，这个商圈是我们要争取和突破的。结合永丰东方广场的地理位置，裕华路是我们商场的外围，随着裕华路东拓与东三环连在一起，高铁腹地、客运中心、东部商区都离我们项目很近。七一路、东风路、复兴路的消费者如果走东二环、东三环到永丰东方广场都是很方便的。而且，永丰东方广场规划车位是保定现阶段最多的，有三千个左右。因为要突破第二商圈，就要给消费者零停车烦恼。

　　永丰东方广场为消费者提供定制化服务

　　搜狐焦点网：永丰东方广场的客源定位如何？

　　王刚：我们项目针对中高端客源，这从我们布局电子商务及智能化也可以看出。我们根据保定市的消费能力计算基数，在永丰东方广场的产品规划、业态组合配比方面作为参考。我们不会像传统百货那样打价格战，而是会走个性化定制、差异化经营道路。因为以价格为竞争策略，最终还是会输在价格上。如果打价格战，当有更低的价格出现时，消费者就会丧失，积攒不出客户的忠诚度，而是一个恶性循环。

　　定制化服务，永丰东方广场会把每一个消费者当成一个个体，把他的消费喜好、消费层次、消费时段做合理的数据分析。这一个个的个体形成一部分消费人群，我们为这部分消费人群做定制服务。即引进他们喜欢的业态，在他们适合的消费周期做优惠推广，这是数据的定制化。我们还会对消费者提供线上线下的服务，回访、采样等服务，提高客户的粘度。细节上的定制化，要从业态和商家上着手。我们会引进针对顾客提供个性化定制服务的商家。比如服装，我们现在在谈一个男装高端品牌，这个品牌会根据消费者的体态做定制。我们还会引进数码试衣的产品，消费者可以根据自己的三维体重，选择适合自己的产品，即使不形成购买，后台还是会有客户的数据，在将来也会产生关联消费，比如餐饮，消费者就会就近消费。

　　商业地产讲求长远发展

　　搜狐焦点网：商业地产客源转化成有效购买力方面，您有怎么样的看法？

　　王刚：每个商业地产从经营的角度讲究“提袋率”，都希望消费者来了会转化成购买力。商业地产开发与住宅开发是不一样的，住宅产品以资金回笼快为出发点，但是商业地产不一样。比如万达广场，它通过写字楼、酒店、公寓等产品回笼资金，而真正溢价增值的地方是商业部分，但单纯看商业部分经营，不一定是盈利的。我们看所有城市的万达广场，它的共享空间、中庭都很大，商业面积的使用率不足百分之五十。以前老百货讲究“平效”，即一平米要出多少成绩。而现在以万达为代表的商业综合体牺牲商业面积，不注重短期的亏损。如果一个区域因为一个成功的商业项目人流旺起来，即使人流转化不成购买力也没关系，因为周边还会有其他地产产品。从长期发展的角度，在地块储备上地产公司前期就会有布局，炒旺一块地，周边的地也会增值，如果人流量很大，商业地皮的价格会翻番。所以，商业地产长期发展模式就是现金流由写字楼和公寓去持平，真正增值的是商业部分。比如保定北国先天下及保广周边已经形成保百商圈，所以周边地块储备是另一方面的利益。