大商崛起 宋蕾：华大国际中心 好地段经得起考验

　　前言：在房地产市场发展越来越成熟的当下，住宅市场也首当其冲的成为国家调控的主要对象，多次调控政策直指住宅市场。进入四季度，已收紧数月的房贷又现进一步收紧，部分银行年内已拒绝放款。

　　上帝关了一扇门，必然也会开一扇窗。如果说住宅市场是关的那扇“门”，那商业地产就是开的那扇“窗”。房价是否“假摔”，仍在调查。但不可忽略的事实是，商业地产市场却出现了新一轮明显上扬。在中国，商业地产并未过热。商业地产的发展更能促进城市的经济繁荣，带动就业，同时也是城市化过程的重要环节。从目前的形势分析，已经有不少资金从原本的住宅市场流入商业地产项目。“

　　在古城保定，自2011年起商业地产开始苏醒，并于2013年全面爆发。就此，搜狐焦点网系列访谈开始走进商业地产，关注大商崛起。

　　本期风云对话：华大国际中心销售总监 宋蕾

　　宋蕾：华大国际中心较便宜的商铺首付只需13万元。像我们周围区域，比如四通商场，很多商家想要入驻，入驻的话单纯缴纳转让费，就至少需要二三十万，还不包括租金；永华大街上的门脸，转让费便宜的十五六万，贵的要二三十万，这样看来有能力支付高昂的转让费，已经完全能够买一套华大国际的房子，所以现在华大国际中心是很多商户的投资目标。

　　华大国际中心商铺性价比很高，回报率是相当高的，这对于刚刚起步的创业热情很高的年轻人，吸引力非常大，非常合适他们创业。另外，华大国际的公寓面积较小，较大面积仅有80平米，也很适合年轻人居住。

　　搜狐焦点网：华大国际中心定位主要针对中小型企业，中小型企业也有发展成大企业，那么项目有没有为商户预留一定的发展空间呢？

　　宋蕾：我们商铺和公寓的户型都是是灵活运作的，根据客户的需要可以自由分割。华大国际中心的业态分布主要是商住两用的公寓，居住或者经营公司都可以。可能部分购房者当初购买是为了开公司，随着公司壮大就会转到其他地方，那么此地就完全可以用来居住。居住与商用可以自由转换。

　　搜狐焦点网：华大国际中心的地理位置是十分优越的，地段对于商业地产的重要性不言而喻，这点您是怎么看待的？

　　宋蕾：买房子，要看地段；买商位，更要看地段。对于商业地产来说，处于一个好的商业圈层就是处在了少有地段。旧有的商圈具有浓厚的商业气氛，并且经过了长期的客户积累，因此处于这个商圈商业运营就有了一定的保障。

　　保定目前有几大商圈，朝阳大街、裕华路、青年路，以及东部区域即将发展扩大起来的商圈。但是每个商圈的定位不同，每个商圈都有自己固有的消费群体。朝阳大街属于较高端的商圈；裕华路属于传统中高端商圈；华大国际中心就处于青年路商圈。青年路商圈相比之下更年轻、时尚、紧跟潮流，消费群体主要针对年轻人。华大国际中心今后发展方向也会遵循这个规律，经营时尚有活力的商品。

　　对于购房者来说，投资就会有风险。但是，好地段不愁租。投资商铺，回报率是出租，你只要出租出去，就会有回报率。就是做最坏的打算，如果自家公司经营不善，但因为地段好，立刻会有下一个经营公司接手。地段的好与坏，在遇到风险时就可以看出差别。一个项目所在地段好，并且符合商圈定位，那么它的利润一定会翻倍涨。商业的孕育期有三年，前三年，商城可能需要招商，它的租金不太高。但是三年之后，如果项目的定位、产品、管理都达到了一定水平，那么受益的增长是非常快的。
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　　搜狐焦点网：华大国际中心的地理位置十分优越，也请您详细谈谈项目优越的区位因素。

　　宋蕾：华大国际中心所处的东风路是保定传统的主干道，公交线路有20多条，可直达老火车站、客运中心以及高铁站，可谓四通八达。并且华大国际中心周边配套十分齐全，首先，紧邻北河沿便民市场，日常生活用品一应俱全。大润发超市，北京华联，四通商场，以及保百大楼等离项目都很近，购物方便快捷。此外，项目周边学校也非常多，像青年路幼儿园，河北小学，青年路小学，华北电力大学等；另外，二五二医院，西关社区医院，中心医院等医疗设施齐全，居民可就近就医；同样项目周边不乏休闲娱乐场所，其中滨河公园就是周边市民集中的游玩地。

　　很多老人为子女选择我们的房子，当做第二居所，就是为了工作或者孩子上学更方便。近两年来，很多人选择在二环附近买房子，等真正居住下来就会发现很不方便，购物还是回市中心。所以出现了”回归城市中心“的理念，以享受城市更便利的配套。

　　搜狐焦点网：对于商业项目来说，后期运营至关重要，华大国际中心对于后期如何运营管理？可不可以分享一下？

　　宋蕾：我们虽然只负责前期开发，但是后期运营也要负到一定责任。除了招商质量要有保障，对于后期运营我们能为客户的就是，选择一个最合适的物业管理公司。对于物业公司我们会考虑，是否适合项目，是否和我们的经营理念相契合；另外，管理模式和运营模式都要有所考量。

　　搜狐焦点网：office的各种配套和服务也直接关系到入住企业的办公成本及工作效率。在物业服务上，业主可以享受到怎样高端的服务？有没有定制化、个性化服务？

　　宋蕾：目前市场上的商业地产大多在20层甚至30多层，像华大国际中心14层小高层的项目基本没有。华大国际中心属于较高档的小公寓，虽然面对的是中高端购买人群，但无论从我们楼盘的高度、总户数，还是物业或者配套，业主以及企业都能享受到高端的服务。另外，华大国际中心项目开发商是建筑出身，对于工程把关非常严格，因此项目质量特别是一流的。

　　搜狐焦点网：近几年来，保定商业综合体项目日渐增多，商业发展速度加快，对于保定商业地产的发展您是怎么看待的？

　　宋蕾：保定的地理位置得天独厚，毗邻京津石，并且包含于首都经济圈中，经济发展前景广阔。另外，高铁的开通，为保定带来了更多的外地客源，更多人选择在保定投资创业。所以高铁的开通，能直接促进保定商业地产的发展，极大程度上开发保定经济的发展潜力。

　　另外，国家政策对住宅市场的限制较多，反而给商业带来了一定的发展契机。保定住宅市场一定程度上已经处于饱和状态，继续投资住宅已经意义不大。相反，如果这部分人群转移投资商业地产，没有任何负担，而且受益会更高。

　　现阶段，保定商业地产的投放量较大，市场可能需要消化一段时间。当然商业地产的竞争会日趋激烈，尤其是高端产品的竞争。面对竞争，差异化是商业地产发展的必然要求。