刘力鸿：城市化助力保定房地产市场发展

　　前言：从1949到2013，弹指一挥间，历史已经走过整整65个年头。随着改革开发后经济与社会的的发展，我们的家经历从当初的简陋棚户到筒子楼，从家属院再到商品房，人们的居住环境都在发生着翻天覆地的变化，取得了令世界瞩目的巨大成就。可以说，很多东西都已经被替代，甚至是已经被淘汰。但是，“房子”，这个百姓生活的必需品，仍旧是人们关注的焦点。人居的梦想，在改变住宅、改变社区的同时，也在改变着城市。是居住改变了生活，还是城市化进程影响了居住，下面保定市天业房地产开发有限公司营销总监刘力鸿，将为我们分享他的观点。

　　搜狐焦点网：保定作为北京的南大门，大北京经济圈的西翼，近几年来，城市化进程硕果颇丰，并在逐步向东向北发展。城市扩张之中房地产从1环突围到2环线，随之而来的是保定市区交通线的完善与扩展，城市与房地产市场在互相改变。那么您觉得房地产项目的建设对城市交通建设的改变，对城市的扩张做了哪些贡献？

　　保定现阶段消费主流是房地产消费

　　刘力鸿：房地产改变了城市风貌，但经济发展及城市化是背后的推手，是动力。每个国家经济发展到特定阶段的时候，都会有不同的主流消费需求。比如我们国家改革开放后是通过廉价消费品的出口，让人们有了初步的财富积累，突出体现在沿海地区。随着经济的发展人均收入达到1000美元时就展开了城市化的进程，于是房地产产业波澜壮阔的局面就展开了。人们来到城市是为了追求更美好的生活，包括工作，居住，教育，以及休闲娱乐等，总体来说，生活质量的提高与改善就源起于城市化。

　　经济发展的不同阶段社会产生不同的主流消费需求，比如说，人均收入3000美元以下会是什么样的需求标准，3000-6000美元之间是什么，6000元-12000美元又是什么标准。每个阶段有每个阶段的需求，比如说日本或者欧洲一些国家，他们月收入都是在15000美元以上，这样他们最主要的需求就不再是房地产。而我们保定正处在3000-6000美元之间这个阶段，这个阶段有这个阶段的消费主流，就是房地产消费，我觉得大致可以分为三类，其一中高级消费，其二中间夹心层的消费，以及保障型消费。上边两层都是通过市场来满足的，保障房由政府满足。如果没有城市化，房地产发展起来会很受限。同一间房子在北京与在保定会有不一样价格，因为住宅所依托得城市土地价值、城市经济发展阶段不同。

　　城市化的核心是人的城市化

　　搜狐焦点网：城市化带动了房地产市场的发展，房地产反过来也为城市化做了贡献，那么您觉得房地产对城市化的贡献体现在哪些方面？

　　刘力鸿：房地产提供了一个基础保障，一个硬件基础。城市化的核心是人的城市化，把外地人变成本地人，包括农民工，白领，或者毕业大学生，这些人来保定追求的是更美好的生活，会有很多需求需要解决，需要有工作实现自我价值，有了孩子需要就学，生病了需要就医等等一系列的需求。这不仅仅是房地产能够解决的，而一定是城市化立足于整个市民化的系统来解决这个问题。李克强总理强调的也是人的城市化，比如户口，公民待遇等等。其实保定本地人不缺房子，缺房子的是外来人。城市化到了一定阶段，人们所急需的就不再是房子了，反而转向其他的需求，这样就推动了服务业的发展，人们需要办公，需要娱乐，需要消费，需要工厂，这样就从住宅地产转向了商业地产、工业地产。所以对于房地产商来说就要把握大的趋势，根据城市发展的阶段，生产出迎合市场需求的产品，以寻求企业的长远发展。

　　保定东部北部区域发展向好

　　搜狐焦点网：之前您也说过从事房地产行业有十年的时间了，那么通过这十来年的观察和了解，您怎么看待保定这座城市的总体规划和各个区域的发展前景？

　　刘力鸿：保定北部有工业企业支持，这样就会带来就业，人们都想住的离单位近些，聚集的人口多了也就带动了商业、教育、娱乐业的发展，所以说保定北部已经开发较为成熟；东部教育资源丰厚，而且有高铁的带动，也会有不错的发展；相比之下，南部区域因为历史遗留问题，发展速度的就比较慢；此外，保定西部厂区带来的环境压力，也会阻碍购房者选择在这个区域居住，所以整体发展也较慢。

　　保定房地产市场仍有很大发展潜力

　　搜狐焦点网：通过身边的点点滴滴我们可以看见，城市在不断发展，配套建设在逐步完善，作为专业人士从您自身角度来看，您觉得目前保定楼市环境怎么样？在这也请您预测一下房地产市场的发展方向。

　　刘力鸿：总体来说，保定目前住宅市场比较健康，收入与房价比，租金与房价比都是正常的；从住宅产业来讲，人口在不断的涌入城市，中低档的刚需发展很快，中高档市场还远远没发展起来。这一点可以从别墅的销售速度看出来，保定的别墅卖得很快，而且市里算得上高端豪宅的项目基本上没有，并且保定有人口基础以及经济基础，所以说中高档市场发展空间很大，保定房地产市场的发展潜力并没有完全释放出来。

　　同时，保定的商业地产同样有很大的发展空间，这一点体现在保定的社区商业和大的批发还很稀缺。此外，工业地产的发展难度比较大，工业地产是很有前景的行业，但是需要公司实力、政府政策等因素来保障。

　　天业地产蓄势待跑 明年集中发力

　　搜狐焦点网：提到公司实力，您所在保定市天业房地产开发有限公司可圈可点，可以说经过多年的发展已经有一定的实力了，对于公司近期的发展方向可不可以透露一些？

　　刘力鸿：保定天业房地产开发有限公司属于稳健类型公司，已经注册10年了，开发了四五个项目，现有已经购置了6、7块地，正在运作相关的项目，明年会有几个项目集中上市，主要集中在保定市区。2000年左右的时候，在保定西部区域已经开发建设了我们自己的品牌即香溪茗苑项目，香溪茗苑综合品质比较高，在同等区位上价格也不低，但是销售速度很快，这就说明取得了市场的认可，未来会继续领跑这个区域。

　　公司未来发展领域，会逐步在徐水、涿州、涞水开发旅游度假类项目，之后进一步往其它地市发展，外面有挑战但也有诱惑，走出去是早晚的事。

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