房价控制与乌纱帽挂钩 限价令未能切中高房价肌理

 　　在房价连涨的背景下，北京限价令随之升级。据报道，目前经北京住建委审批的预售证，还需由分管副市长亲自过目，需要等到审批画钩后才能最终确定。

　　北京新房价格连续两月领涨一线城市，房价控制目标已与相关负责人的“乌纱帽”直接挂钩。在这一高压语境下，北京住建委上月祭出限价令，要求新房预售价一不能明显高于上一期项目售价；二不能高于周边二手房价。如今，北京又在“两限”原则上继续加码增审批环节，彰显出地方政府遏制高房价的态度和决心。

　　然而，“一刀切”式的限价令既未顾及房屋地价波动，也未考虑到建安成本，强行限制终端价格的指令不仅未让买房者实际受惠，反而激起开发商“暗战”的斗志。为了在保证既有盈利空间的前提下满足新房预售限价标准，部分开发商对楼盘配置、建材选料以及建造工艺或明或暗地进行降级，以此实现“向成本要效益”。在这一思路影响下，计划中的精装修楼盘可能改为毛坯房源，中低品质商品房可能对高端房源形成逆向冲击。

　　值得一提的是，限价令除了会在楼市引发“劣币驱逐良币”效应外，买房人往往也难以充分得享限价之实。媒体实地调研发现，有开发商通过将房价分拆成毛坯房价与装修费，以相对较低的报价通过住建委的审批后，再将精装修费用纳入到补充协议中要求买房人额外支付；又或者将楼盘按位置从优到劣的顺序推出，以价格由高到低的顺序进行申报，在形式上满足限价令的相关要求。

　　事实上，开发商与地方政令博弈的“底气”，源于其相对强势的市场地位。前期楼市回暖加快了开发商资金回笼速度，且北京等一线大城市市区房源稀缺局面持续，优质地段房源更是“皇帝女儿不愁嫁”。由此，开发商对未来楼市行情抱乐观预见，有足够的耐心和自信等待购房人接受新盘涨价事实。

　　近日，位于北京西南三环之内的丰台区花乡夏家胡同地块将开始挂牌竞价，虽然该地块附近环境脏乱不堪，但由于位置抢眼仍然获得众开发商青睐，起拍价格已高达1.97万元/平方米，北京三环有望再诞地王。业内预测，其成交楼面地价或将达到3.5万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。

　　可以预想的是，伴随着新“地王”接连重现，高地价成本必然推动商品房价继续上行，若楼市调控不能从根本上压低上游成本、舒缓楼市供求矛盾，那么就无法真正对高房价形成釜底抽薪之效。恰因此，限价令只能作为一种“救急”的临时举措，长期严厉推行只会将现有的需求后置。一旦政策执行出现松动端倪，高端市场可能率先报复性反弹，并催化房价进入下一轮放量上涨的周期之中。

　　当然，商品房因要满足刚性居住需求而不能完全市场化，行政力量的职责恰恰在于夯实其保障功能，而非纠结于市场价格等因素的评判与核准。遗憾的是，在地方高度倚仗土地财政的语境下，包括压低土地供给价格、降低房地产开发各环节行政税费等工作进展缓慢，以至于坊间有声音质疑地方政府是否有魄力为遏制高房价而率先从自身利益“动刀”。应当提及的是，现行财税体制客观导致了地方政府的事权与财权不相匹配，以至于其不得不另辟蹊径在房地产业寻求财政“开源”，而地方财力捉襟见肘的困境又成为掣肘其开建保障性住房的重要瓶颈。以此观之，行政力量在楼市调控中受到太多利益因素的困惑，难以秉持客观中立的态度。在这些核心要素厘清之前，为保“乌纱帽”而向高房价挥拳，无论调控初衷还是具体举措，都值得进一步商榷。