保定东拓动力十足 东湖高铁为重要引擎

东湖工程建设

 　　前言：

　　保定市是国家历史文化名城，京津冀地区中心城市之一。《保定市城市总体规划（2011-2020年）》中表示， 东湖文化新城、高铁片区两项重点工程建设均是保定东部区域现阶段重要的市政项目，保定东部区域发展受到越来越多保定市民的关注，尤其是保定东二环以东区域。2013年2月18日保定五块土地拍卖中，有三块土地位于保定东部，且东部地块拍卖价格较高。为此，搜狐焦点网对保定东部热点区域进行实地观察并做分析报告，此次东部区域报告主要针对保定东二环以东区域。

　　一：区域概述

　　近年来保定东二环及其以北区域发展潜力逐渐显现出来。东湖文化新城、高铁片区两项重点工程建设均为此区域的重点项目；此区域主要交通干道包括东二环、东三环、七一路、天威东路、长城大街、京港高速路等，保定客运中心、高速公路收费站等交通要塞也位于此区域；河北大学工商学院、保定学院、广播电视大学等高等院校均位于此区域；卓正国际酒店、金泰花园等保定知名服务设施也在此区域。X

　　二：城市要素分析

七一东路

　　交通要道纵横交错 道路设施有待完善

　　搜狐焦点网此次分析保定东部区域，主要交通道路为东二环、东三环、七一路。此区域虽然交通干线不在多数，但是交通通达度较高；由于此区域人口较稀疏，与居民生活关系密切设施较少，此区域交通线路多为通向保定外界的必经道路，车速较快；加上毗邻京港高速公路，此区域三条交通线路车流量较多，且多有大型运输货车途径此区域。

　　保定东二环作为保定东部重要的交通要道，承载着贯穿保定南北向交通运输的压力。七一路以北、长城大街以南的东二环路段，道路两侧散落着不少城中村，大型生活设施稀少，交通便利；七一路以南东风以北东二环路段，道路两侧人群密集，多个城中村临近东二环，道路两侧生活垃圾较多，环境较为杂乱。如花鸟鱼虫市场片区，人流量较大，交通状况不太良好。东风路以南的东二环路段为保定通往外界的主要交通线路，其中，保定客运中心位于东二环东部区域，此路段人流量、车流量都大，交通压力比较大。

　　作为集道路交通、防洪排涝、生态环保和改善民生为一体的重大综合性工程，2009年秋天通车的东三环对提升我市市容市貌、缓解东部城区交通压力具有重大意义。东三环建设和七一路高速引线改造工程，对于进一步完善市区“四纵六横二环”路网框架，完善城市功能，促进市区东部新的经济隆起带形成意义重大。虽然东三环在缓解保定南北方向交通压力方面起到了重要作用，但是东三环沿线的城市面貌并不令人满意。在东三环，为进出农田和商业门脸方便，破坏绿化带和路边条石现象很普遍。从保新路口到付村这段近两公里的距离内，从田里开出到东三环的小“路口”就多达20余个。因为没有红绿灯，农用车从这些出口进出极易造成交通事故。因为途径东三环道路的车辆多为大型运输车辆，因此车辆经过东三环便沙土弥漫，极不利于行人出行。

七一路破败地段

　　七一路是保定市区中北部的重要城市干道，东起京港澳高速，西至朝阳大街，全长9.9公里 ，是保定对内、对外重要联络线，是城市主要迎宾线之一。东二环以东的七一路段，道路设施完善，交通便利，七一路东段路口较少，因此，此路线车辆行车速度较快。东二环与东三环之间的七一路周边人口较少，生活设施不多，交通压力较小；民营科技园区段七一路人口较为密集，河北大学工商学院、保定学院等高等院校位于此区域，人流量较大。且七一路东起京港高速收费站，车流量较大。七一路东段是现阶段保定重点发展区域，东湖、关汉卿大剧院等市政项目均位于七一路两侧。多个新兴房地产项目也在七一路东段沿线建设，因此七一路建筑施工车辆增多，不仅增加了此路段的交通压力，还对道路环境造成一定污染。

东二环城中村集中路段

　　生活配套设施有待完善 住房需求较强

　　保定东二环以东区域，生活服务设施较少，人口较稀疏。此区域多为城中村分布，村落分散且人口较少；除鑫东环家居城、金泰花园、卓正国际酒店、河北大学工商学院、保定学院、亨佰俪小商品城等较大生活设施外，保定东二环以东区域就没有较大的生活服务设施。其中，东二环中部路段是此区域人口最为密集的片区。此路段东二环西侧为东方家园等成熟的居住社区，东侧为东金庄等城中村，因此，东二环沿线多为小型集市，小型生活服务设施较完善，人流量较大。七一路东段沿线多为汽贸修配、汽车销售等设施，部分路段两侧分布着小型饭馆，此路段更有破败不堪，垃圾遍地的场景出现。保定东二环以东区域人口多为城中村人员，消费能力相对较低。也正是因为此区域居民生活环境有待改善，因此，此区域对住房改善的需求比较旺盛；由于保定市政建设对保定东部区域的政策倾斜，保定此区域也吸引了不少其他区域人员的关注。

　　另一方面，因为河北大学工商学院、保定学院等高等院校位于此区域，此区域学生群体也是这一区域人口的重要组成部分。同时，民营科技园区的存在吸引了大批创业及打工人员，为此，此区域租房、写字楼等需求也同样旺盛。X

　　三：区域新变

东湖建设如火如荼

　　东湖强力引擎 保定东部区域蓄势待发

　　资料显示，东湖建设片区规划面积660亩，总投资4.8亿元。建设内容包括水域、公园绿地、景区内道路、广场、配套建筑、服务建筑等。建筑规模包括公园绿地约24.99万平方米，景区道路约2万平方米，广场约2.9万平方米，水域29万平方米，铺装6.6万平方米等。环湖区域将建设粉墨春秋、上古余韵、墨韵飘香、一湖烟雨、丝落花雨、艺海绿痕、竹径环碧、碧水流翠等“东湖八景”。“元曲四大家”之首关汉卿用来比喻自己的“铜豌豆”，也将作为主题雕塑，放入一个巨大的“元青花碗”内。

　　东湖片区景观建设项目是保定市全面实施城镇面貌三年大变样及该市“大水系”规划中“两环四廊、五湖十园”的重要建设项目，也是保定市政府的重点工程之一。该片区位于保定市七一东路与东防洪堤交叉处，是保定市“水二环”的重要组成部分。东湖景区的整体定位为城市中央公园，辐射范围涵盖了整个保定城区。滨湖区域将规划建设关汉卿大剧院等文化设施，形成保定市集文化、生态、宜居于一体的市级文化中心和东部新区。这组建筑将被打造成具有少有性、标志性、体现保定深厚文化底蕴的经典城市建筑。片区景观兼具时尚与文化特色，形成滨湖休闲、艺术展示和生态体验等功能分区。滨湖区域将规划建设关汉卿大剧院等文化设施，形成保定市集文化、生态、宜居于一体的市级文化中心和东部新区。

东湖

　　保定城镇建设发展质量不高，基础设施欠账较多，功能配套不完善，城镇特色不够鲜明。城镇管理水平粗放，创新发展能力不足，环境脏乱差问题较为突出。城市化滞后工业化，城市辐射带动和集聚功能不强，中心城市“小马拉大车”问题突出。城市化水平落后，已成为制约我市经济社会发展的短板，使我市在京津冀城市群中面临被边缘化的危险。加快新型城市化，构建转型发展、跨越发展的重要战略支点，是摆在全市面前的一项艰巨而紧迫的任务。保定未来中心城区，围绕拉大框架、提高承载能力，在继续做好三大片区改造和东湖、西湖片区建设的同时，加力推进城市北延东拓，重点打造北部低碳新城和东部高铁新城两个组团，使之成为新的经济增长极和城市扩张发展的重要引擎。

未来石项目

　　依托东湖，保定东部区域兴起了众多楼盘。如未来石、未来城、东湖天地、炫彩SOHO、东湖世纪名座、东湖印象、park湾、领秀世纪城、高铁家园等等。随着东湖工程的落成，此区域的房地产项目价值也在不断飙升。同时，越来越多的保定市民把眼光投向此区域，因此东湖片区价值也在不断提升。另一方面，相比保定其他方位，保定东部区域土地资源较为丰富，而且发展基础较好，为此，保定多个开发商“不惜重金”投资此区域土地。现阶段，保定东湖工程建设如火如荼，越来越多的保定市民把眼光投向这一区域，保定东部区域日益“崛起”。

保定高铁东站

　　价值洼地飙升为投资热土 保定高铁新城崛起

　　“火车一响，黄金万两。”一条铁路通常能带动一座城市的发展。围绕京广高铁，各大中小型城市正火力全开建设高铁新城。保定也不例外，保定高铁新城以保定东站为核心，将打造一个集车站、会展、信息流通、物流产业、商务活动、地方文化展示为一体的现代综合功能组团。世界最长的高铁--京广高铁自修建以来，保定东站附近成为众多商家的掘金地。

　　《保定市城市总体规划》中明确表示，保定市将以保定高铁东站为中心，建成一座东部新城。据悉，现代服务业将以高新技术产业、物流产业及配套服务产业为主，高铁新城欲建成高端商务会展和知识型经济中心，打造一个集车站、会展、信息流通、物流产业、商务活动、地方文化展示为一体的现代综合功能组团，构筑高效的高铁交通港和高品质城市门户。在《保定市城市总体规划》中，高铁新城暂时规划总面积约10平方公里，以高铁南北铁路作为中轴线，东西各占据5平方公里。其具体范围为七一东路(白洋淀大道)以南、京港澳高速公路以东、裕华东路以北，京石高铁线两侧。

　　由于地处偏远，保定东站附近区域，在高铁还未到来之前，还是一片投资洼地。尽管一些开发商以高铁作为噱头大做文章，当地房产销售情况一直处于不温不火的状态。然而，2012年12月26日京广高铁的开通，高铁对保定东部区域的影响逐渐显现出来。不少保定投资者看中了高铁片区未来的发展前景，高铁片区的房地产投资项目受到热捧。另一方面，交通的便利，缩短了空间上的距离，异地置业在保定逐渐增多，保定对外界的影响不断增加。保定高铁片区典型的代表性项目为炫彩SOHO、高铁家园等，高铁开通以来，项目受到购房者的热捧。

　　另一方面，保定市区至高铁东站的交通一直是人们议论的话题。保定市城乡规划局表示，围绕保定东站将建成“四纵四横”的道路骨架，建设四通八达的交通系统，使这一区域成为新的交通枢纽港。该区域西侧紧邻京港澳高速出入口，北连白洋淀景观大道(七一路向西延伸，连接太行山脉；向东延伸，链接国家5A级风景名胜区白洋淀，此为规划中的白洋淀景观大道)，南接主干道裕华路，中部连接城市主干道东风路，同时交通枢纽建成后也将非常便捷到达保定市各个县(市)区。届时，依托京石高铁和京港澳高速带来的便利交通，成为保定市最有活力的新区之一，这对带动保定东部城区发展，提升城市形象，加快京津保都市经济圈建设步伐，促进区域经济社会协调发展有重要意义。X

　　四：观点

　　保定东湖高铁片区潜力巨大 区域价值逐渐显现

　　未来石销售经理马琳曾向搜狐焦点网表示：“近年来，保定城市发展的速度是惊人的。保定高开区刚开始发展时也是三三两两的一点点建成的，而未来石这一区域现在的起点要比高开区高，交通更便利，配套更完善，未来的高铁新城会是很繁华的，将会成为保定比较重要的发展区域。现阶段，保定南市区发展比较落后，三丰路再往南发展更加缓慢；保定西部是重工业区，环境不是很好；保定北部已经是饱和状态了，因此只能往东部发展了。由现在保定土地招牌挂的价格也可以看出，现阶段保定东湖地块的价格是较高的，平均价格已经达到了三四百万一平米。现阶段，保定政府看重整个东部地区的发展，包括高铁的开通，东客站的建设，交通的发展，保定东部逐渐成为保定的东大门，未来石项目所处的地理位置在交通上比较具备优势，因此在高铁开通后，对未来石项目的客户到访量、销售量和知名度上等有一定的影响，比如高铁开通以来，未来石项目吸引了很多保定周边县里的客源，北京、天津的客源等。”

　　随着高铁的发展，高铁片区的住宅、商业项目受到越来越多保定市民的关注。河北智峰房地产开发有限公司哈罗城营销总监万丽华针对保定高铁片区分析说：“从现在来看 保定的东部板块高铁片区是大家很热议的一个话题，高铁通车应该是让人们的生活向快节奏又迈进了一步，从走进来到走出去，交通的便捷会缩短生活上的距离感。商业办公的氛围会浓一点，真正的生活要从人们生活息息相关的配套再完善一下。”同时，针对保定高铁片区，保定部分开发商也持有不同态度。保定昭华房地产开发有限公司昭华锦城销售总经理马玉秋说：“我觉得不是像人们想象的那样高铁来了，财富就来了，保定毕竟只是其中的一个小站，不是所有的车次都在保定停。对于开发商来说，高铁周围都是村子，不好拿地。”

　　保定东部片区引热议 购房者看好区域发展前景

　　从搜狐焦点网对网友关于东湖片区的调查问卷可以得出，78%的网友表示关注东湖工程的建设，60%的受调查表示东湖工程的建设会影响到他们的购房行为，他们对东湖片区的房子感兴趣；59%的购房者还明确表示计划在东湖片区购房。由此可见，东湖工程的建设足有力的吸引了保定市民的注意，同时，东湖也成为吸引购房者前来保定东部区域购房的重要因素。在东湖片区房产是否具有升值空间这一问题中，64%的参与调查者认为东湖片区房产具有升值空间，同时，61%的网友认为东湖工程的建设会快速带动周边楼盘的价格；在东湖片区最令人满意的要素一问中，得票率较高的要素为发展前景良好，第二位的要素为交通便利，第三位的为环境优美。由此可以看出，保定购房者对东湖片区的升值潜力很有信心，东湖对保定东部区域的带动作用较大。

　　由此可见，保定购房者对东湖高铁片区的关注度较高，此区域知名度较高的房地产项目也吸引了部分购房者关注此区域。同时，东湖、高铁两大因素的出现，也使部分购房者看到此区域的潜在价值，引起他们对此区域的关注与思考。举例说明，当初保定东方家园项目在“荒芜”的东部确立时，有多少购房者会意识到如今它已经成为集多方面优势与一身的成熟社区。