保定楼市急速升温 消费者或将错过出手较佳时机

 　　前言：

　　进入2013年，保定楼市回暖之势逐渐显现出来，部分项目成交量也出现了上涨。楼市新“国五条”的出台，更是在保定二手房市场引起一阵热浪，二手房的成交量出现猛增，保定民生房地产经纪有限公司数据显示，3月初的这几天交易量同比增长了50%-60%。

　　新政催热保定二手房交易 新房价格呈上涨趋势

　　3月1日，国务院办公厅出台房地产调控“国五条”细则，这是两年来继“新国十条”、“新国十条”升级版、“国八条”之后的第四次房地产调控新政，因为提出提高房贷首付比例和利率，并征收20%的所得税，被称为“史上最严调控”。细则还未实施但影响已经显现，5天里，保定二手房成交量同比增长50%。保定楼市业内人士分析认为，对二手房征收重税，卖房者会把税负转嫁给购房者，因此购房者会舍弃二手房转向一手房，有可能导致新房房价大涨。但是在短时期内，二手房市场将出现一波交易高峰。从长期看，重税是买卖双方都不愿意面对的事情，因此二手房的交易量预计会出现萎缩，但房价走势尚无法判断。若政策得到严格执行，二手房市场购买需求及出售意愿都将会受到明显影响，或导致成交量下滑。如提高利率将增加购房成本，对于有投资或改善型需求客户有不小的冲击。另外，新政中重申了对于户籍的限制，在一定程度上将外地、农村购房者挡在了门外。

　　就保定市场而言，调控政策并且对保定新房市场产生太大影响。由搜狐焦点网数据统计可以看出，保定部分项目价格在2013年出现了不同幅度的上涨，如香溪茗苑、公园时代、文津花园、昭华锦城、阳光盛景等，涨价项目中不乏刚需盘；炫彩SOHO、未来石等商业项目价格也有不同幅度的上涨，保定楼市趋于回暖不言而喻。虽然“国五条”的实施细则和实施时间还没有确定，并且其中明确指出该政策是针对房价上涨过快的城市，保定是否归在适用范围内也还是未知。

　　保定房产项目热销 房价不具备剧烈上涨动力

　　2012年年底至2013年年初，保定楼市回暖趋势逐渐显现出来。搜狐焦点网对保定多个房地产项目进行了走访调查，不少项目在成交量上都取得了不错的成绩，项目销售较2012年有很大的好转。新政出台后，保定新房市场并为受到太大影响，市场回暖趋势依旧明显。

　　河北智峰房地产开发有限公司哈罗城营销总监万丽华表示：“近两个月哈罗城项目的单月成交量都在百套以上，到访、来电都有所提高，在此要感谢大家对哈罗城的肯定与支持。在营销过程中，我们将项目和产品本身作为房产开发的核心要素，以满足客群的实际需求。此外，将圈层互动，口碑宣传植入产品营销体系，努力提升客户满意度，为品牌树立良好的业界口碑，作为哈罗城开发的重点关注问题。

　　楼市调控对投资投机性需求、改善性需求和自住性需求是区别对待的，以此来说，近期成交量合理上升并不是坏事。推动现阶段保定市场回暖的因素有两点，一是保定房地产行业有刚性需求释放；二是银行放松按揭贷款条件放款的行为推动了房地产市场的回暖。

　　“新国五条”总的方向是希望能够把房价降下来，该细则主要是为了抑制投资性房产的买卖，通过税收的手段来抑制房价过快上涨，该细则对目前房价将起到一定抑制作用，但是对于刚性需求的楼盘整体销量影响不会很大。现阶段保定住房是在供不应求的情况下，要让老百姓的需求得到满足，要让供求差距趋于缩小，这样房价才会渐渐平稳。

　　对于购房者经常关心的“该不该买房、何时买房”的问题，我认为如果购房者能够客观理解“商品房”的价值的话，这个问题就迎刃而解：如果你当前有需求就买，如果没有需求或需求不迫切就不买，用购买其他商品一样的心态去对待就好。”

　　阳光盛景项目策划经理阳光盛景马云超针对新政，也提出了个人的见解：“新国五条”出台就短期而言，二手房市场所受影响首当其冲；由于其中涉及个税按差额20%征收，短期内必然会加速二手房的交易，使其进入暂时的高峰期；而随着各个城市细则的陆续执行之后，二手房市场交易量将陷入低潮，价格可能受供求关系影响进入滞涨期。中长期而言，随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量增涨。但是我们应该注意到各地方的调控目标需要由各地方政府制定并发布，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期，保定楼市供应充足但潜在需求相对较弱，应该不具备价格剧烈上涨的动力，未来楼市还是应以平稳增长为主。”

　　保定楼市需求以刚需为主 购房者心态不够明朗

　　由搜狐焦点网对于现阶段保定购房者的调查问卷可以看出：保定购房者年龄大多集中在25岁至40岁；参与调查的购房者有46%是没有房产的，37%的参与调查者有一套住房。在购房目的这一问题中，57%的参与调查者表示是要解决基本居住,34%的购房者表示要改善居住条件。由此可见，保定现阶段的购房需求仍以刚性需求和改善性需求为主；在能承受房屋总价这一问题中，51%的购房者表示只能接受40万以下的房子，38%的购房者能接受40万至60万的房子；而调查问卷显示，保定较受欢迎的户型面积为80到100平米，购房者较先选择的房产业态为高层、小高层。由此可见，保定楼市购房者多为刚需及改善性需求，购房需求潜力不小。

　　对于新政，保定多位购房者表示，每次国家出台对楼市的调控政策也会关注，但是保定房价受国家政策影响很小，因此政策因素对保定购房者的购房行为影响不大。保定不少有两套以上房产的市民并没有要出售房产的意思。保定市民刘先生坦言：“在没有更好的投资项目的情况下，卖掉房子将近百万存入银行，如果人民币贬值，那么这些钱到时什么也干不了。”

　　在此种市场状况下，保定各类型购房需求各有各的“难处”。保定一位刚需购房者表示：“从去年就开始关注保定的不少住宅项目，但是因为种种原因没有买到合适的房源。今年再放眼观察之前的项目，部分房源或多或少的都涨了价，这么一来，现在买房的话，我去年到现在挣得四五万块钱相当于没挣，现在想着就觉得懊恼。今年买房是我必须要完成的一件事情，即使借钱我也要把房子买了，不然总不踏实。”当然也有改善性购房者表示：“我们看的保定新建的住宅项目不少，我们觉得价位合适的项目达不到我们对房子质量要求的心理预期；我们喜欢的房源价格又超出了我们的支付能力，所以房子迟迟买不到手。”而保定投资性购房者也有苦恼：“现在把钱放在银行，实在不是什么明智之举，但是固定资产投资现在也不容易。就拿买房来说吧，新政一出，住宅是不敢买了；购买商铺类产品又怕以后租不出去，真是左右为难。”