央企“退房”调查：项目出售量正在减少

　　两年前被炒得沸沸扬扬的78家主业非房地产央企“退房”一事，近期再度成为焦点。

　　据某媒体统计，自2010年3月国务院国资委发布央企退出房地产行业的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。据国务院国资委今年2月的报告，去年只有27家主业非房地产的央企公开挂牌转让了40宗房地产企业股权。而且，这也只能表明上述27家央企正在退出房地产的过程中，不能认定已经完成退出。

　　某地产研究机构上海分院研究总监陈延彬说，此前央企退出的房地产项目，主要是规模较小的项目公司。根据他的统计，多数出售的房地产项目公司股权金额不足5亿元，而且主要集中在去年退出。在今年市场转好后，通过股权转让的房地产项目有所减少。

　　房产业务的可观回报

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，非主业房地产的央企分为两类：一类是主业净利润高于房地产的企业，另一类则是主业利润微薄的企业。前者由于主业利润丰厚，选择购买土地仅仅是想为员工造福利房，能源类企业是其中的代表；后者由于主业利润微薄，更希望留在房地产领域获取较好的业绩。

　　宋延庆说，国资委对企业的经营业绩考核有很多指标，但企业的净资产收益率是最主要的一项。虽然不同地产商的盈利能力有所不同，但房地产行业平均净资产收益率在10%~20%，对于那些主业利润微薄的央企来说，仍然有不小的吸引力。

　　曾在2010年退出远洋地产的中国远洋，当年净资产收益率高达14%以上，但去年净资产收益率大幅下滑至-30%。相比之下，远洋地产的净资产收益率（股东权益回报率）要稳定得多，2008年~2011年维持在6%~8%的水平，没有太大的波动。陈延彬告诉《每日经济新闻》记者，能源等类型的央企虽然主业利润远高于房地产，但收益因国际市场价格变化波动很大，因此他们仍然会选择收益稳定的房地产项目。

　　除了上述央企外，金融领域的央企也在进入房地产开发，比如中国人寿就通过控股远洋地产涉足房地产开发领域。陈延彬说，由于金融行业的央企不属于国资委管辖，所以在退房令出台后，这些企业反而进入该领域。

　　低价土地的牵挂

　　陈延彬表示，不愿意退出房地产的央企，大多都拥有大片廉价土地，主业非房地产的恒天集团就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工业厂房用地。

　　《每日经济新闻》记者查阅恒天集团于2012年9月发布的 《中国恒天集团有限公司2012年度排名前列期中期票据募集说明书》发现，截至2012年3月末，公司尚未开发的土地储备超过22万平方米。同样，中远集团和招商地产合作的大灵湖项目160万平方米用地，也是中远集团在2000年以5800万元征用的2500亩中的部分土地。

　　低价的土地和可观的预期收益，让这些非主业房地产的央企不愿意轻言退出。

　　陈延彬告诉记者，央企退房的意愿和房地产市场的冷暖有很大的关系。去年和前年，地产市场变冷，很多央企卖出了项目，但是在市场回暖后，这一数字明显减少。

　　记者昨日通过全国联网的上海联合产权交易所了解目前出售房地产项目的央企数量，发现除了中石化一个从2010年开始挂牌，2012年12月12日到期的项目外，没有其他央企在出售房地产项目公司。

　　房产央企分化严重

　　然而，选择不退出，未必是明智之举。

　　陈延彬告诉记者，央企目前的房地产利润和资产主要集中在16家主业为房地产的公司，那些非主业房地产的央企在这一领域不占主导地位。在这16家央企地产商中，真正有竞争力的是中国建筑、保利、华润等龙头房企，其他房地产公司的资产质量和利润水平都相差甚远。

　　在这样的情况下，坚持留在房地产行业的部分央企地产商生存现状并不理想。曾在中冶集团旗下房地产公司任职的全经联房地产研究院副院长陈宝存说，在央企退房令出台后，中冶曾试图收购同为央企的非主业地产企业，却发现这些企业在2009年以后新购入了许多地块，价格过高，接手这些地块将面临亏损。

　　他还表示，虽然有些地块拿地时间较早，但部分地块动迁尚未完成，或者地块的性质仍然是工业用地。在这样的情况下，其他地产商很难接手。

　　据《每日经济新闻》记者了解，导致央企退房难还有一个原因是，目前央企涉足房地产开发的大多属于三四级子公司，监管难度较大。

　　（每经记者尚希对本文亦有贡献）

　　/案例一/

　　中远集团“欲退还休”与招商地产合作开发博鳌项目

　　每经记者 王杰 发自北京

　　2010年12月，在中远集团宣布退出远洋地产的表态9个月后，中远国际较市价溢价10%，悉数出售所持远洋地产股份。

　　但是，中远集团并未完全退出房地产行业。日前，招商地产与海南中远博鳌有限公司签署了博鳌大灵湖项目合作协议，共同开发大灵湖项目。值得注意的是，海南中远博鳌有限公司的母公司中国远洋运输集团（以下简称中远集团）正是央企退房令名单中的一家。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，当前中远集团主业处于低迷时期，业绩大幅下滑，公司不会彻底退出房地产业务。

　　土地价值增幅可观

　　根据观点地产网的报道，大灵湖项目是中远集团在2000年以5800万元征用博鳌东屿岛全岛土地2500亩土地的一部分。该预计总投资额约46亿元，开发后将建成高端的综合旅游服务度假区。

　　据海南省一位土地评估公司负责人估算，海口市以下的县市土地出让价格约在每亩150万元之内，海景地价格在每亩300万~400万元之间。一位土地评估公司负责人进一步估算，此区域内平均容积率为0.3的别墅项目土地价格在每亩200万元以上。

　　依照上述估算，可以大致了解中远大灵湖的土地增值收益。观点地产网的报道称，大灵湖项目的土地面积为160万平方米（约合2400亩）。

　　某网站一份据称由上海日创广告所作名为《中远博鳌东屿岛用地策划方案》和琼海市公示的《博鳌亚洲论坛核心区控制性详细规划》显示，大灵湖项目所在的东屿岛建筑容积率普遍不高。其中，《博鳌亚洲论坛核心区控制性详细规划》提到，东屿岛不宜进行大规模的开发建设，目前考虑规划亚洲论坛及其附属设施、国宾馆、五宾馆、结合沙波岛高尔夫球场设置的高尔夫会所，以及外交培训中心、高科技研发中心、村落。

　　看重未来开发收益

　　作为应退出房地产行业的央企，中远集团为何没有出售上述土地，而选择合作开发博鳌大灵湖项目？对此《每日经济新闻》记者试图电话采访中国远洋运输（集团）总公司副总经理李云鹏，但对方手机一直无人接听。

　　韩长吉表示，出售项目虽然能给中远集团带来大量回笼资金，但项目投资收益水平却严重不足。中远集团选择和招商地产合作开发，可以解决项目建设资金问题，同时可以通过项目的后期盈利实现更高额的投资收益。

　　其他房产商在东屿岛附近开发的项目，可以作为参考。资料显示，位于东屿岛附近的中信博鳌千舟湾以0.88的容积率开发出了一个混合板楼、独栋别墅、多层、小高层的混合小区，目前销售均价为19000元/平方米。

　　虽然目前中远和招商地产均未公布东屿岛的开发规划容积率和计划销售面积，也不知道中远在这一项目中所占权益比重，假设其容积率和中信博鳌千舟湾相同，按照千舟湾的平均销售均价计算，整体销售额将超过260亿元。

　　全经联研究院副院长陈宝存表示，行业的惯例是，拥有土地的一方即使仅以土地入股，也至少占有项目30%的权益。

　　对于非主业房地产央企迟迟不退出，韩长吉表示，尽管国家对房地产行业实行严厉的调控政策，但作为资金投入大、回报率高的行业，房地产仍受众多资金实力雄厚的大型国企的青睐。

　　韩长吉分析认为，中远集团引入招商地产合作开发建设大灵湖项目，目的主要是引入建设资金，缓解项目建设压力。中远集团半年度财报显示，受航运市场景气低迷的影响，公司净利润大幅下滑169.11%，业绩压力巨大。但招商地产三季报显示，公司现金资产达174亿元，能为项目建设提供强有力的资金支持。

　　/案例二/

　　22万平方米土地储备在手 恒天集团难言“退出”

　　每经记者 尚希 发自北京

　　虽然恒天集团没有进入房地产开发央企的名单，但这丝毫未影响其在房地产开发领域的热情，去年300亿元投建北京通州区宋庄国际时尚创意中心便是的佐证。

　　作为非主业央企，恒天投建如此大规模的项目，值得玩味。一位接近恒天集团的内部人士向 《每日经济新闻》记者透露，早在去年16家央企扩编时，国资委便答应过两年发放房地产开发“牌照”。而随着近几年的发展，地产板块已经成为恒天集团的主营业务之一，“很难退也不可能退”。

　　“恒天搞地产，很重要的原因是我们在核心城市有很多土地，虽然很多土地要变更性质，但价格都比较低，超额利润自不必言。”恒天集团董事长张杰2009年的表态，道破了“退房令”难以立竿见影的真正原因。

　　产业地产带来的机遇

　　2011年3月16日，北京市政府与中国恒天集团签署战略合作框架协议。总投资超过300亿元、占地14.6平方公里的“国家时尚创意中心”将正式落户通州区宋庄镇。该项目同时被列入北京市“十二五”规划重大文化创意产业项目。

　　“该项目由恒天集团拿到手，但具体进行开发的是其内部的房地产开发公司。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者表示。

　　据了解，该项目的开发周期为6~8年，预计总投资300余亿元，项目启动后将带动相关投资200亿元，包括时尚创意总部基地、时尚艺术博物馆园区、时尚创意孵化园等综合型园区。

　　该项目协议签署之时，距离国资委将主营业务为房地产的央企由16家扩增到21家仅过去半个月，传闻有机会“替补上场”的恒天集团依然坐在场外。该项目的开发是否意味着恒天集团在房地产开发领域“不退反进”？

　　对此，中国恒天集团一位负责人向《每日经济新闻》记者表示，该项目属于文化产业。对于记者提到的其他关于恒天进行房地产开发的问题，该负责人表示需要与集团新闻发言人联系。

　　“该项目虽以文化创意为主题，但产业地产同样属于地产开发。”上述接近恒天地产的内部人士称，宋庄时尚创意中心属于一二三级联动的产业地产项目，“不仅有土地一级整理，也包括项目开发、物业自持经营等。”

　　随后，记者拨打了恒天集团新闻发言人的电话，但截至记者发稿，电话一直处于无人接听状态。

　　事实上，恒天集团并不避讳其地产业务的发展。张杰曾在接受媒体采访时直言，“用传统产业产生的现金流去支撑新产业是不现实的，毕竟大部分企业传统产业比较困难。恒天的应对策略是投资，主要是地产和金融投资。我们用地产和金融的部分利润来支撑传统产业的技术创新和转型成本。”

　　土地资源的无形优势

　　“最近四五年，恒天地产业务发展很快，已成为集团的主营业务之一。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者表示。公开资料显示，目前地产业务占到恒天集团的10%左右，集团更有意将其提升到20%。

　　恒天集团于2012年9月发布的《中国恒天集团有限公司2012年度排名前列期中期票据募集说明书》显示，2009年、2010年、2011年和2012年一季度，公司房地产业务收入分别为7.22亿元、7.02亿元、6.66亿元和0.12亿元，而对应时间段公司营业总收入分别为83.17亿元、336.24亿元、240.54亿元和161.26亿元。

　　上述说明书中提到，目前公司的房地产业务主要经营实体为恒天地产有限公司，除此以外只有赤峰华都房地产开发有限公司经营房地产业务。赤峰华都2011年实现销售收入5361万元，截至2012年3月31日，该公司无在开发项目，有土地储备21607平方米。

　　说明书中显示，截至2012年3月末，公司在建在售房地产项目主要包括延吉、郑州、咸阳等6个项目，尚未开发的土地储备主要位于陕西渭南、广东佛山、赤峰等6地块，其中一地块拟由工业厂房用地变更为住宅或商业用地，而其他地块均涵盖了住宅和商业，合计面积为22.45万平方米。

　　根据上述说明书，公司无形资产逐年增长，在2011年末达到23.47亿元，在总资产中占比5.40%。公司无形资产的主要构成是土地使用权，2011年年末土地使用权占无形资产比重为92.02%。

　　“受益于纺织主业，恒天集团在全国设有很多工厂，这些工厂地理位置都很好，体量又大，这些成本很低的划拨工业用地性质一变更，就能成为升值数倍的商业用地，这是其他房地产开发企业无法比拟的优势。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者说。