资金成保障房开工瓶颈 专家建议研究租售衔接机制

 　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌20日表示，保障房近来开工量呈递减趋势，但由于“十二五”建设3600万套保障房的计划不变，开工量减少很有可能与地方财政收入欠佳有关，资金缺口或成为保障性住房进一步发展的瓶颈。

　　顾云昌是在参加由新华网、经济参考报社主办的2012年(第二届)保障性住房发展高峰论坛时作上述表示的。

　　同时参加论坛的财政部财政科学研究所所长贾康也表示，我国目前在保障性住房方面财政支出占G D P比重高于发达国家，更高于其他发展中国家，各级财政面临较大的支出压力。

　　他指出，由于我国保障性住房房源资金筹集方式单一，各级财政部门在保障房建设方面财政支出压力较大。“虽然短期之内比重偏高合乎逻辑，但长期并不可持续。”

　　此前，在十八大中外记者招待会上，住建部部长姜伟新曾表示2013年保障房计划开工数可能缩水至600万套左右，也被业内解析为资金不足。
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　　据了解，我国现阶段保障房建设资金来源除中央财政补贴及地方财政补贴外，地方政府还需从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于保障房建设。地方政府也可通过其他渠道诸如地方债、企业债、信托等筹集到流动资金。

　　“作为财政来源重点的土地出让净收益，今年以来下降较大，给地方政府的确造成了不小压力。”顾云昌说，中央财政补贴只是保障房资金的一小部分，其余都得地方政府自筹。因此，一方面土地出让收入减少，另一方面城市建设成本升高，均给地方政府不小压力。

　　山西省住建厅数据显示，山西省从2008年至2011年共获得中央保障性住房补助资金104.72亿元，占该省累计完成保障性住房建设投资的7 .8%。2012年，山西省已获得中央保障性住房补助资金65 .99亿元，占该省今年计划完成投资额400亿元的16.5%。

　　业内人士表示，山西保障房建设多为棚户区改造，主要由企业出资。其他部分资金缺口由地方发行的政府债券填补，但债券数量并不足。山西省保障性安居工程计划投资400亿元，其中市、县政府需安排配套资金66.4亿元，而仅廉租住房和公共租赁住房，市、县政府就需安排配套资金53.8亿元，占到市、县配套资金总额的81%。

　　“分配下来的资金真的不够，而且有的没到位。”上述人士表示。

　　资金缺口大、资金到位差并非山西一地。贵州省住建厅统计显示，2007至2012年，廉租住房和公共租赁租房计划总投资257亿元左右，截至8月底，资金缺口达87.5亿元。而 山 东 更 甚 ， 据 了 解 ， 山 东 今 年30 .51万套(户)任务需建设资金约830亿元。而截至8月，山东全省共筹集各类保障资金155.45亿元。其中，省财政继续安排“以奖代补”资金8亿元，市、县财政筹集保障资金94亿元。中央财政已下达山东省补助资金53 .45亿元。如此算起来，山东保障房建设资金到位不足1/5。

　　山东省建设厅相关负责人介绍，除中央和省内专项资金下达后，今后投入主要靠市、县财政和社会融资，难度较大。

　　“现阶段，保障房资金缺口主要体现在公租房、廉租房项目方面。”中原地产市场部总监张大伟认为，虽然我国保障性住房类别繁多，但经适房、棚户区改造等类别投资周期短，资本比较容易进入。因此，真正需要政府直接投资的只有回收周期长的公租房与廉租房。

　　“和其他项目相比，公租房、廉租房短期内几乎不盈利，甚至是亏钱，而社会资金追求的是有回报的投资。”张大伟说。

　　对此，贾康表示，在稳定财政投入的情况下，应加大引入民间资本，引导企业、社会、个人多方参与，增强保障房筹资的过程。另外，应尽快研究保障房特别是公租房的租售衔接机制，不排除经验比较成熟之后，实现完整的从公租房到完全产权住房的转化。“投资者可以看到资金回收，自然会选择加大投资力度。”