房贷余额下降真相:房企“曲线借贷”放大风险

　　楼市回暖迹象明显，最近发布的银行中报亦显示多家银行房地产贷款余额下降，似乎暗示着房地产贷款潜在风险已经下降。

　　不过，据银行人士透露，银监会相关领导近日表示，房地产市场潜在风险仍然突出：一是房企资金来源持续收紧；二是房企融资活动日趋复杂；三是部分房贷存在合规风险。

　　潜在风险仍然突出

　　在房地产市场持续调控的背景下，上半年多家银行房地产贷款余额出现下降。

　　四大行中，农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元，较上年末骤减369.5亿元；建行房地产开发贷款余额4177.66亿元，较上年末减少13.94亿元；工行房地产相关贷款余额4991亿元，较上年末下降130亿元；只有中行房地产开发贷款余额较上年末增加221亿元。

　　这与全行业房地产贷款的整体趋势一致。

　　央行数据显示，上半年全国房地产贷款增加5653亿元，同比少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。

　　不过，房地产贷款规模依然庞大。截至6月末，全国房地产贷款余额达11.32万亿元，同比增长10.3%。

　　尽管二季度以来房地产市场出现量价齐升的迹象，但潜在风险仍然突出。

　　首先是房企资金来源持续收紧。数据显示，上半年，全国房地产开发资金来源同比增长5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9个百分点，其中利用外资、自筹资金两项同比分别回落近130和20个百分点。“资金来源紧张、负债率高，加之债务集中到期，多重因素叠加，将进一步加剧部分房地产企业资金链断裂的风险。”银行人士称。

　　同时，房地产企业融资活动日趋复杂，在银行贷款受阻的情况下，一方面通过信托、私募等渠道开展融资，并广泛参与民间借贷，另一方面“借道”贷款，经由委托贷款、银行理财产品、上下游关联企业、个人贷款等各种渠道曲线获取信贷资金，加大了风险的隐蔽性和复杂性。

　　重点监控房地产信托

　　上市银行中报显示，多家银行的房地产贷款不良率下降。

　　四大行中，建行和农行的房地产开发贷款不良率比上年末分别下降0.64和0.13个百分点。不少股份行房地产贷款不良率亦有下降，如民生银行(600016,股吧)房地产事业部贷款不良率从年初的1.72%下降到6月末的0.93%，降低近50%；不良贷款余额从约18亿元下降到10.4亿元。

　　不过，监管部门相关领导指出，部分房贷存在合规风险。一些银行逆市“跑马圈地”，实际业务中存在“贷款三查”不到位，个人按揭贷款面审、面签、居访等制度执行不力的情况，风险隐患不容忽视。“近期，个人住房按揭贷款和房产开发贷款的关注类贷款均有所增加。”对此，银行人士称，银监会要求“不折不扣”地贯彻国家有关调控政策。

　　除了房地产贷款本身的风险外，成都聚源新城开发建设有限公司总裁杨廷文撰文指出，当前还需要高度警惕因“三角债”问题触发的房地产金融风险。

　　同时，房地产信托兑付风险亦较高。截至6月末，全国房地产信托余额达6751亿元，考虑到2013年将迎来兑付顶峰，且容易与企业“三角债”相互交织，也应保持高度警惕。

　　“要将今明两年到期、存在较高风险的房地产信托项目列为重点监控对象，加强对房地产企业现金流监测，提前制定清算方案并落实好清算资金。”监管部门相关领导表示。