上半年品牌房企业绩 以价换量成市场主导

 　　今年以来，品牌房地产企业积极调整产品结构、创新营销策略、加大推盘力度，并依托多年来累积的品牌优势，实现了销售业绩的稳步提升，持续跑赢市场大势。

　　监测数据显示，今年上半年，万科的销售金额保持国内龙头地位，中海、保利、华润、融创和世茂等企业的销售金额同比实现上升，绿地、恒大、万达、世茂和绿城等企业的销售金额均突破百亿元大关，保持业内地位。

　　以价换量 抢占市场先机

　　今年上半年，销售金额在100亿元以上的品牌房企，平均销售均价同比下降9.5%，平均销售面积同比上升6.2%。其中，万科产品结构仍以刚需产品为主，144平方米以下户型占比近90%，其销售均价同比下降10.6%，销售面积同比上升6.1%；中海销售业绩实现大幅提升，一方面得益于品牌影响力，另一方面在于抓住市场先机、灵活定价，销售面积同比上升21.7%；恒大在4月份加大促销力度，销售均价环比下降10%，销售面积环比大幅提升126.2%。

　　以万科、中海、保利、恒大、碧桂园、世茂、绿城、富力、金地和龙湖等十大品牌房企为例，分析今年上半年房地产企业的销售变化态势：1至2月份，受春节长假和政策调控双重影响，楼市成交陷入历史性低点，成交量低位徘徊；3至4月份，中央进一步明确抑制投资投机性需求、鼓励刚性需求，在此背景下，以价换量成为市场共识，各大房企纷纷降低销售价格，业绩明显回升；5至6月份，各大房企进一步加快推盘节奏、加强促销力度，业绩环比均大幅提升，万科、恒大、中海和保利四家龙头房企连续两个月销售金额突破百亿元，恒大更是在5月份实现销售金额103.7亿元，环比大幅提升26.6%。

　　量入为出 坚持现金为王

　　今年上半年，品牌房企在强化销售的同时，坚持现金为王、创新融资渠道。从融资方式来看，1至5月份，国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及，尤其是海外银团贷款成为大陆在港上市房企的重要选择，华润、中海、龙湖等均采取这种方式获取资金支持，保障未来可持续发展。

　　与此同时，品牌房企拿地与销售比持续下降。2009年，十家企业拿地面积与销售面积之比为2.24:1，拿地金额与销售金额之比为0.84:1。 2011年，前者之比下降到1.51:1，后者之比下降至0.27:1。今年上半年，拿地面积与销售面积之比进一步下降至0.69:1，拿地金额与销售金额之比下降至0.12:1。虽然二季度部分市场销售转暖，但国家对房地产市场的调控政策依然持续不变，开发企业仍然以保证现金流安全为首要目标。

　　强强联合 尝试合作开发

　　今年上半年，土地市场相对较为冷清，企业拿地态度谨慎。十大房企拿地面积共为1771万平方米，同比下降66%。其中，拿地超过10宗的企业仅有恒大（34宗）、万科（16宗）和龙湖（12宗）三家企业，去年同期则为8家。龙湖继续加大全国布局，新增土地208万平方米，同比上涨13%，是一家拿地超过去年同期的企业；恒大拿地647万平方米，占十家房企新增土地的37%；万科坚持精选优质地块的策略，新增土地储备243万平方米，其中逾八成位于二三线城市。世茂、绿城今年将重心放在消化库存上，上半年皆无新增土地储备。

　　此外，为了缓解资金压力，合作拿地、合作开发成为品牌房企规避风险、稳健发展的重要方式。今年6月份，万科与光大合作并携手中天等四家房企，共同打造东莞高端住宅项目；同月，绿城中国向九龙仓发行股份及可换股证券，筹资51亿港元，共同承担旗下部分项目开发；此后，绿城中国又宣布出售旗下9个优质项目50%股权，并与融创中国组建合营公司。房企强强联合不仅降低了运营成本和风险，增强了市场竞争力，还保证了企业正常的发展和扩张。

　　展望下半年市场，分析师认为，国家针对楼市的调控政策不会出现大的波动，楼市成交总体上趋于平稳。对于开发商来说，以价换量仍将是市场主导，也是品牌房企继续保持良好业绩的“不二之选”。

　　今年上半年品牌房地产企业销售状况

　　排名 企业名称 销售金额（亿元） 销售面积（万平方米）

　　1 万科企业股份有限公司 622 603

　　2 中国海外发展有限公司 534 381

　　3 保利房地产（集团）股份有限公司 500 434

　　4 上海绿地（集团）有限公司 402 420

　　5 恒大地产集团有限公司 378 622

　　6 世茂房地产控股有限公司 220 192

　　7 绿城集团 220 109

　　8 华润置地有限公司 202 151

　　9 龙湖地产有限公司 175 180

　　10 碧桂园控股有限公司 170 285