房企降价回笼资金 要向高成本融资说“拜拜”

　　近日有消息说，由于房地产信托平均期限为1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托大部分将在2012年至2013年到期，而今年下半年将迎来房地产信托兑付高峰。根据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元，是去年到期量的两倍多。

　　然而，记者从杭州一些品牌房企处了解到的信息却是，杭州房企“未雨绸缪”，早在去年已大量兑付信托产品，实际今年到期的信托产品并不多。随着房企对房产品利润预期的降低，高成本的信托产品在房企融资渠道中的地位会越来越低。

　　成本太高，房企提前兑付信托

　　上周，杭州楼市的新闻就是绿城集团卖股份。6月8日，绿城宣布已与九龙仓签订战略合约，九龙仓以51亿港元获得绿城中国24.6%股权，成为绿城第二大股东。

　　老宋这一举动，业界理解是“绿城资金依旧紧张”。但绿城卖股权透露的另一个信息就是绿城宁愿“壮士断腕”，也不愿再负担高成本的债务。绿城集团财务官冯征在去年底曾向记者表示，绿城集团信托融资的规模有点大，信托产品一直在绿城的融资额度里占据12.5%的比例。据相关知情人士透露，今年，绿城信托产品的兑付规模实际上已没有去年高，而且今年绿城新发行的信托产品也不多。

　　“去年6月30日，绿城的信托融资规模为52亿元，截至今年3月底，这一数据已下降到33亿元。”绿城集团财务官司冯征表示。

　　记者获知的另一消息是，因为成本太高，杭州另一知名房企今年已完成了旗下信托产品的提前兑付工作。

　　事实上，信托这种融资方式对房企的吸引力正在下降。“去年我们发行的信托产品比较多。今年几个项目回笼资金都不错，因此也降低了对信托这种高成本融资渠道的依赖度。”杭城一知名房企老总表示，今年只发行了一个信托产品。

　　今年新发房产信托，收益率普遍下调

　　值得关注的是，据记者对银率网、钱景信托折扣网的查询，近期新上市的房地产信托产品，预期年收益率普遍在10%左右，一些产品甚至不到10%。相比去年房地产信托发行高峰12%~15%的平均收益率，有所下降。

　　来自宁波的新中宇集团在今年5月29日发行了杭州宇东特定资产收益权集合资金信托计划。信托公司为上海爱建信托投资有限责任公司，用于受让杭州宇东享有的新中宇·维萨项目特定资产收益权。发行规模为5亿元，期限为24个月。据介绍，该信托产品如果购买150万~300万元，预期年收益率为10%。

　　新湖房产集团也于今年2月发行新湖香格里拉(三期)项目贷款集合资金信托计划，融资规模为1亿~3亿元。该信托计划资金仅限于向杭州新湖美丽洲置业有限公司发放项目贷款，专项用于新湖香格里拉(三期)项目的后续开发建设。资金闲置时，也可用于存放同业或进行其他银行存款投资等。产品期限也是24个月，预期年收益率 9.5%至11% 。

　　而宋都控股今年3月发行的应收债权投资(二)集合资金信托计划预期年收益率更低，只有8%~10%，融资规模为1.5亿元。

　　接下来，降价还是房企回笼资金的主要模式

　　不可否认，现在房企的资金状况相比今年初有所改善，但还是比较紧张。“由于对房地产开发利润预期的降低，接下来一段时间，在开发贷款、信托、销售回款这3个常规渠道中，通过降价来达到销售资金的迅速回笼可能还是房企筹集资金的主要模式。”一位业内人士如此说。

　　投向房地产的信托产品收益的最终保障还是来自于项目的开发利润。“房企对开发项目利润预期的降低是这些信托产品收益率调低的根本原因。去年房地产信托收益率普遍在12%左右，那是因为房企对后市看好，认为能赚到更多的钱，但今年，稳健发展已是不少房企的主基调。”资深房产人蔡阳认为。

　　“相比年初，一些房企因为降价款回笼迅速改善资金紧张状况，虽然开发贷款依旧紧张，但因为市场信心的增强，委托贷款和股权转让渠道获取的资金也在增加。既然能获得一些低成本的融资，自然不想再借取信托了。”一家大型房企财务老总如此判断。

　　虽说最近楼市大幅回暖，但以房企的资金压力看，降价可能还会持续较长一段时间。且不说那些还没降价的房企，就连已借90平方米刚需户型跑量在先、资金已不那么紧张的房企，也依旧认为减少库存是今后的主要任务。“以销售回笼资金为主，贷款及信托为辅，这才是一个房企健康的发展模式。微利可能在今后都是房企的常态，这就逼着房企快速销售、盘活资金。随着调控的深入，房企接下来应着重思考的就是长期健康发展的问题，那就是低负债的经营模式。”某房企老总如此认为。