走出“限购限贷” 品牌房企抽身转战二线城市

 　　仲量联行近期发布的《中国新兴城市50强》指出，二三线城市面临巨大地产商机，这些城市的房价仍然具备上涨的空间。

　　今年初，在成都举办的一场四川三线城市土地推介会上，吸引了近60家开发商到场，其中不乏恒大 (论坛)地产、中国水电、中铁、富临地产等品牌开发商。

　　四川省部分二级城市的房价，已超越了成都三环路内部分楼盘房价。

　　近日，有关我省二级城市的土地拍卖公告，不时出现在成都各大媒体显著位置，扯住了成都各大开发商的眼球。记者观察到，当限购、限贷等政策持续推进时，部分品牌开发商抽身而出，以淘金者姿态纷纷转战二线城市。成都相关地产专家指出，四川省二级城市大城镇化建设步伐加快，以及城市和居民消费升级所具有的客观潜力，助推了二三线城市的开发空间。

　　A 楼市调控

　　品牌开发商抢滩二级城市

　　今年初，在成都举办的一场四川三线城市土地推介会上，吸引了近60家开发商到场，其中不乏恒大地产、中国水电、中铁、富临地产等品牌开发商。不少与会开发商向记者透露，除了因为我省二、三线城市土地资源较丰富，可供选择空间很大外，还具有土地价格相对便宜，开发风险相对较小的特点。因此，无论是喜欢开发大盘的实力开发商还是为求生存而来的中小房企，都试图在四川省二级城市抢地。有的开发商甚至认为，面对楼市调控，及早介入我省二级城市的地产开发，就意味着获得更多的开发红利。

　　记者观察到，目前，在绵阳、德阳、南充、乐山等二级城市中，有的尽管处于一座城市的，但其楼面出让价格还不足1000元/平方米。目前，品牌开发商在我省二级城市的地产开发覆盖率，毫不逊色于成都。早在几年前，万科、保利、万达、佳兆业、华润等品牌房企的身影不断出现在我省二级城市的开发土地上。2010年央企保利拿地2150亩高调入驻德阳，商业巨擘万达集团投资80亿建绵阳万达广场，2009年成都本土龙头房企蓝光地产分别安营南充、自贡；成都置信也加快了对绵阳的开发力度，目前已高调进入巴中开发……尤其是随着楼市调控的深入，各大品牌开发商更是加大了对四川省二级城市的开发力度。

　　B 两个市场

　　地价和房价差距有点儿大

　　"只要是在三环路内拿地，土地出让楼面价都至少在3000元/平方米以上。而这样的价格，却可以在南充、绵阳、德阳、乐山等等二级城市拿地。"四川中原房地产研究中心副主任周觅告诉记者，目前，由于城市化进程发展迅猛，成都主城区可拿之地越来越少，拿地成本却越来越高。即便是在成都郊区、市、县地块，出让价都在三四百万元/亩以上。另一方面，由于受楼市调控影响，日益趋高的地价背后，却是销售受阻的楼市。房价与高地价并未同步跟进。

　　记者观察到，目前，即便是处于成都三环路的北门片区，不少楼盘目前价格尚未突破7500元/平方米。而记者发现，我省部分二级城市的房价，却早已突破了万元/平方米。昨日，记者浏览某房产网站发现，位于南充嘉陵江一处别墅项目，目前均价已高达13500元/平方米。而在成都，除浣花溪一带别墅外，其余区域的别墅价格也仅仅维持每平方米万元左右。而处于成都区、市、县的部分别墅项目，由于受楼市调控影响，其单价尚未突破6000元/平方米。

　　对此，一位开发商则分析说，相对于成都主城区而言，四川省二级城市的地价尚处于较低水平，需求尚未充分挖掘。随着上游城市房地产市场进入僵持状态，众多品牌开发商开始将目光从一线城市房地产市场转向二、三线城市房地产市场，而更有远见者，则早在十几年前就已经在四川中小城市精心布局。

　　C 二级城市

　　开发潜力大市场竞争小

　　据悉，恒大地产2011年的业绩年报公布显示，恒大地产在国内拥有187个项目，其中在售121个项目。根据统计，恒大地产在二线城市在售项目全年销售金额487.8亿，三线城市在售项目全年销售金额282.4亿。恒大地产在二三线城市销售量，已占销售总额的95.8%.除此之外，素有地产一哥的万科地产，以及华润置地、绿地等一线品牌，近年来都加快了对二三线城市的开发力度。

　　仲量联行发布的《中国新兴城市50强》指出，二三线城市面临巨大地产商机，而其主要驱动力是这些城市中产阶层人口数量的强劲增长。二线城市和三线城市的居民购买力正在不断提升，这些城市的房价仍然具备上涨的空间。

　　记者也观察发现，低地价和高潜力是开发商选择四川二、三线城市的最主要原因，随着二三线城市城镇化的加快，潜在住宅需求日趋凸显，品牌开发商的到来为这里的房地产发展起到了推波助澜的作用，他们将自己的成熟产品迅速复制和推广，为当地购房者带来不一样的居住理念，对此，四川中原房地产研究中心副主任周觅认为，与国内其他限购城市一样，成都受楼市调控冲击较大。相反，四川省二级城市中，目前都处于非限购区域。

　　而且，相比于成都，四川省二级城市的房地产市场还不够十分成熟，竞争压力不大。在这样背景下，品牌开发商强势入驻后，它们只需要将自己的成功经验复制到这些二级城市，无疑具有很强的市场话语权和竞争力。

　　专家提示

　　企业拓展要融合城市发展

　　成都一品牌开发商负责人唐先生则认为，吸引品牌开发商转战我省二级城市，除了这些区域处于非限购区外，还有一个更重要的原因是，二三线城市房地产有明显的发展优势。

　　唐先生进一步分析说，由于房地产属于资金密集型产业，在成本压力大和销售遇阻的困境面前，房地产企业必须选择突围，开拓房地产发展的新增长点。值得提醒的是，品牌房企拓展我省二级城市的同时，需在前期做细致的市场调查和地块评估，理性地考虑土地自身和企业战略的契合度，深刻理解当地的城市规划，准确定位购房者的需求。只有这样，品牌房地产企业才能做出既有自身品牌特色，又能契合二三线城市居民居住诉求的房地产产品，从而赢得市场和先机。