海外买房没那么遥远 置业风险与收益并存

 　　如果说石家庄的海外置业市场暗潮涌动，那么我国北京、上海、广州、深圳这些一线城市的海外置业可以说是波涛汹涌。经过最初的萌芽，到后来的发展、壮大，业内人士表示，一线城市的海外置业市场已经发展得比较成熟，购房者也比较理性。对于他们来说，已经走过了“冲动是魔鬼”的时代，在他们的心理上，到海外买房与到相邻城市购房已经没有什么区别了。对整个消费市场而言，海外置业并不遥远。

　　时间

　　海外置业兴起于本世纪初

　　据公开资料显示，2001年，从事海外物业投资推介顾问业务的美亚置业选择上海作为海外置业在国内的试点。这也是国内从事海外房产推介和销售的顾问公司。2003年，深圳有了排名前列家海外置业的中介机构。虽然海外置业的理念正在逐渐被更多国人接受，但随后几年我国的海外置业并没太大的发展。一直到2006年，我国兴起了移民潮，海外置业也跟着火了起来。
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　　邦拓国际集团总公司市场总监李季说，尤其是自我国加入WTO之后，许多国家对中国实施了各种优惠政策，因此出国度假、读书越来越不是一件太困难的事，于是国内人士对于购买海外房产的兴趣逐渐增加。继上个世纪70年代末、90年代初的两拨移民潮以来，伴随着美国、加拿大等多个国家房价的下跌，我国的第三波移民潮已经兴起。移民潮的兴起对购买海外房产的带动作用是显而易见的。

　　由于海外房产买卖手续繁多以及跨区域操作等原因，人们一般不会自行购买，而更愿意选择专业顾问公司代为交易。因此，我国的海外置业机构也集中涌现出来。

　　人物

　　投资海外人群占比上升

　　从上海到深圳到北京再到广州，海外置业在我国的一线城市迅速发展起来。

　　李季已经从事海外置业业务多年，以他的经历，他感觉到，海外置业刚刚在一线城市兴起的时候，几乎50%的购买者都是用于自住，30%的购房者是用于求学的需要，剩下的20%才是进行海外投资的。可是今年这个比例正在发生着变化。“现在我们从事的业务中，在海外购买房产用于移民、求学和投资的比例基本是差不多的。也就是说自住需求的占比出现了下降，而投资需求出现了大幅度的上涨。”

　　美国注册高级理财规划师刘磊从2002年开始在澳大利亚房产投资公司工作。他也表示，国内限购令等调控措施出台以后，用于投资的境外置业比例增多，2011年比上一年增长了一倍。他说，就境外置业的目的而言，现在有50%的人基于投资，30%的基于孩子留学的考虑，另有20%的人基于移民打算。

　　日前，胡润发布2011年私人财富白皮书这样描述：14%的中国高净值人群目前已移民或者在申请移民当中，还有46%正在考虑移民，其中1/3都配置了离岸资产，通常都是房地产。

　　地点

　　境外投资青睐移民国家

　　记者从美亚置业、合纵国际、联商投资、澳美地产等多家海外置业中介机构了解到，目前在我国正在推广的有美国、新西兰、澳大利亚、英国、加拿大、新加坡、泰国等世界各地的各种楼盘，种类方面涉及别墅、公寓、连排屋等。

　　但是我国个人的境外房产投资还是比较青睐美国、澳大利亚、新西兰、加拿大等传统的移民国家。2011年，随着高净值人群进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境外投资将进一步高速增长。目前，高净值人士投资海外房产的主要目的地是：美国，澳大利亚，加拿大等移民国家。

　　李季说，目前在澳大利亚、加拿大、新西兰、新加坡等国家，中国人购房数量均排名靠前。有数据显示，限购令执行以来共约截流了5000亿元民间资本流向住宅市场，其中500亿元转向投资海外地产。

　　对比

　　海外置业南北方发展不平衡

　　我国的海外置业在上海兴起，随后是深圳，然后是北京、广州。这种发展格局也就造成了我国南方一线城市的海外置业市场发展的成熟度更高。人们对海外置业的接受度很好，并且对投资回报的期望值比较理性。

　　李季说，南方一线城市的海外置业成交量近年来一直在稳步上升。经过多年的市场培育，购房者比较成熟和理性。“现在基本没有冲动购房者。仅仅一个所有权或者给予国籍或者较高的回报率已经不能打动购房者的心。购房者会货比三家，并且对持有房产以后的很多细节了解得比较全面后再决定是否购买。”他举例说，很多购房者在挑选海外房产，但是从他们的态度和做的功课来看，好像就是在邻市进行置业。

　　相对于南方城市的稳步上升，以北京为代表的北方一线城市可以说近年海外置业迎来小高潮。“近几年，北方一些一线城市对海外置业理念提升很快，尤其是限购以后，海外置业掀起小高潮。”刘磊说。

　　记者采访了解到，对于我国一线城市的海外置业者来说，他们更青睐于相当于所在城市中高价位的房产。例如深圳目前的房价是每平方米2万5千元，100平方米的房产是250万元，那么深圳的大多数置业者更乐意投资套价在260万～350万之间的房产。但是也有人会斥资千万购买豪华别墅。

　　石家庄海外置业正在萌芽

　　石家庄的海外置业正在暗潮涌动，很多业内人士表示，省会的海外地产其实刚处于萌芽阶段。

　　河北双盛房产经纪有限公司海外置业部经理樊静辉说，受经济发展水平以及置业理念等多方面因素的影响，虽然现在省会海外置业的人多了起来，但是相比一线城市，省会的海外置业市场还刚刚处于萌芽阶段。主要表现是，很多人对海外房地产市场的发展规律不了解，对置业所在城市的交易规则、房地产产品、贷款模式等诸多方面不了解。“此外，还包括对很多海外置业中介结构的不信任。”

　　在记者的采访中也发现，有些一线城市的海外置业机构短期内并不想发展石家庄市场。但刘磊表示，同北京、上海等一线城市相比，正因为处于萌芽阶段，石家庄的海外置业市场潜力才大。

　　提醒

　　海外置业风险与收益并存

　　海外置业既能获得投资收益同时也有风险。由于跨越了国家，所以我国的置业者对海外市场并不是十分了解。刘磊提醒，投资境外房产要注重房产所在国的经济状况和货币价值，把汇率风险也纳入投资的风险考量标准。

　　市场风险

　　在海外置业首先就面临市场风险。樊静辉说，虽然不少国家欢迎中国人去当地置业，但澳大利亚规定外国人不能购买二手房、新加坡规定外国人只能购买指定楼盘。所以，购房者在置业之初对于这套房产要有一个完整的计划。他举例说，购买了一套澳大利亚房产希望日后变现，那么就需要购买当地人喜欢的房产产品，而不是依照我国的置业习惯选择产品。

　　刘磊提醒说，并非所有的海外房产都赚钱。投资者需要补充更专业的知识，要深入、全面了解将要投资的地区。在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，尽量选择综合实力强、法制健全和透明的国家，并选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

　　税费风险

　　海外很多房产往往是房价不高但是在交易和养护中产生的税费不低。刘磊提醒投资者，千万不能只凭套价相对较低就购买。

　　他说，一些海外国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节税费不少。在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，各种成本算下来，其实际支出也不少。比如，澳大利亚投资房地产也要支付四大项费用，即物业管理费、水务费用、市政费、土地税。即便房产升值了，房价上涨部分还要缴纳不菲的个人所得税。