2011-2012年度 保定房地产市场解析及预测报告

　　前言

　　2011年保定楼市可谓几多波折，虽没有大风大浪，但清冷的市场状况，消费者浓郁的观望情绪，还是让保定楼市平添了几多哀愁。限购、限价、限贷，2011年楼市调控政策不断，把2011年称为“调控年”再合适不过。一系列的调控政策虽然落地保定的不多，但对保定楼市也产生了不小的影响。

　　2011年排名前列季度保定楼市受政策影响较小，房价还有一定程度的上升，楼市低迷状况还没有显现出来；2011年第二季度开始，随着国家新调控政策的落地，保定楼市低迷状况渐露苗头；2011年三四季度的保定楼市还是维持着不冷热的状态，购房者深度观望，开发商死扛，楼市一度陷入胶着状态。

　　一套套政策组合拳的出现，让人看到了房价下降的曙光。可保定没有被限购，没有征收房产税，因此没有人感觉到房价的变化，开发商仍然坚守自己的价格城堡。但少有值得庆幸的是，房价至少没有像去年一样飞起来，如果算上通货膨胀和开发商各种促销活动的话，保定的房价应该是降了，只是降得是不痛不痒，对于大多数购房者来说，没有实质的促进作用。X

　　一、2011年保定房地产市场概述

　　纵观2011年保定楼市可以用低迷、打折促销、观望等词描绘。在严厉的调控政策影响下，保定开发商与购房者都度过了纠结的一年，无论是开发商还是购房者，都把希望寄予充满未知的2012年。具体来看，我们可以从三个方面来看保定楼市。

　　1、调控影响深远 政策组合效应显现

　　2011年被称为史上最严厉的调控年，国家对房地产经济的调控政策层出不穷。1月26“国八条”落地，2011年1月27日，国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。权威部门和专家表示，楼市调控再出重拳，再次释放出强化地方政府责任。2011年3月31日，保定市政府发布通知，确定市区新建住房价格控制目标为：2011年市区新建住房价格同比增幅低于当年居民人均可支配收入和经济增长幅度。同时，进一步加大保障性住房供应数量，提高居民住房保障水平。

　　针对“一房一价”政策，5月23日，保定市物价局专门召开会议，对该市商品房明码标价规范指导及检查工作作出部署。这次会议的召开，预示着该市商品房明码标价工作进入实质性操作阶段。从5月23日开始至6月中旬结束，对保定市区内所有取得销售许可证的房地产企业逐个进行具体规范指导，明确“一房一标价”的内容、对外公开的方式、具体落实时限、出现问题的查处，并通过提醒告诫的方式促使房地产公司抓紧落实。

　　房贷利率升高、上调存款准备金率、限贷等一系列对房地产经济调控的金融政策，最直接的影响到保定的房地产经济。开发商、购房者都面临着资金紧张的问题，一定程度上影响了楼盘的成交。限购令、限价令虽没直接落地到保定，但房地产调控政策的密集下达，还是对保定购房者造成了很大的影响，其中最主要的影响便是对购房者心理的影响，致使购房者观望情绪加浓。

　　2、成交量持续低迷 开发商促销忙

　　楼市低迷，消费者观望，最心焦的莫过于开发商。保定市多家房地产开发商已经准备开始过冬，甚至不少开发商已经做出了压缩成本的考虑。“今年的楼市行情确实不如去年，我们公司最近可能会考虑降低成本，也有可能会进行裁员。”12月10日，保定某楼盘开发商业务经理说道。在多家售楼中心处，开发商几乎全部采用了优惠销售策略，这对于市场不好但始终不肯松动的房价来说，是一种变相的降价。一手房的销售马上就要进入年终期，加大促销力度自然会成为优选售房策略。与新楼盘的促销之声形成鲜明对比的是，保定二手房市场的价格出现了松动，但房产市场依然不太景气，甚至部分房产出现低价无市的状态。

　　成交量持续走低，资金短缺，保定开发商的日子并不好过。为促进市场回暖、回笼资金，开发企业加速推盘。但开发商较为积极的推盘意愿并没有的到保定消费者的充分回应，开发商陷入两难境地。

　　3、消费者深度观望 隐性客户大量存在

　　国家调控政策对消费者心理产生了深远的影响，观望情绪空前高涨。调控政策的密集下达，增加了消费者对市场的不确定，对房价下降的期待致使更多购房者观望。

　　然而，保定是一个人口大市，刚需族差不多占保定购房者总量的80%以上，因此，保定房地产市场存在大量的潜在客户。然而保定消费者购房者在观望情绪的影响下，暂时延后了购房计划，但潜在的对房子的需求还是客观存在的。X

　　二、2011年保定楼市十大关键词

　　1、新国八条：

　　相关内容：

　　1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出楼市调控八条政策，被称为新“国八条”。此次新政策在问责地方政府、信贷税收政策、土地供应和保障房建设等方面，均有不同程度加码。政策一出，全国各级地方政府都顺应国八条出台了地方性的调控房地产经济的细则。

　　焦点解读：

　　2011年年初，新国八条的出台确实给了房地产行业不小的惊吓，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条虽然不是导致2011年房地产行业低迷的罪魁，但是对购房条件的限制也在一定程度上重磅打击了楼市。

　　2、限购：

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　　继北、上、广等一线城市采取限购措施后，国家房地产调控政策又剑指二三线城市。国务院常务会议指出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。二三线城市列入限购行列，楼市一度陷入关于限购的讨论风潮中。

　　焦点解读：

　　2011年国家对于房地产经济的调控异常严厉，多城市被列入限购行列，并表态2012年会持续执行限购令。二三线城市都陷入惶恐之中，关于限购令的讨论也不绝于耳。从某种程度上说限购确实为楼市定下了低迷的基调，并会继续制约房地产市场的发展。

　　3、一房一价：

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　　国家发改委公布《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　焦点解读：

　　一房一价下达之初，没有引起开发商的太大重视，尽管之后有关部门严格检查违规房企，并且处以罚金，但是对于开发商来说九牛一毛的罚款实在不能撼动房价。以至于后来开发商"高报低开"留涨价空间来应对“一房一价”， 一房一价更是成了空话。

　　4、房贷利率上浮：

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　　2011年对于房地产经济来说是调控年，而房贷利率多次上浮就是调控的最有力的措施之一。2011年河北大多数银行多次上浮首套房贷利率，对刚需族产生了不小的影响。首套房贷利率上浮从少数银行蔓延到多数银行，房贷利率提高逐渐成为普遍现象。今年以来央行已连续多次加息，房贷族的利息负担加剧。

　　焦点解读：

　　国家调控房地产市场，调整房贷利率是一种最直接的方式。购房者，尤其对刚需来说，能够全款买房是很困难的，这就免不了要向银行借款，即贷款买房成为房奴。对于房奴来说，房贷利率的涨幅关系着他们要还更多还是更少的贷款。央行2011年三次加息，意味着购房者贷款买房的话就要还更多的贷款。1月1日对房奴来说是个分水岭，要不要提前还贷，在很多人的考虑范围之内。

　　5、房产税：

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　　2011年，在“限购”面前，开发商一片哀鸿，争论一时的“房产税”慢慢淡出人们视线。而12月12日至14日举行的中央经济工作会议明确提出“推进房产税改革试点”再次引发人们的关注热潮。1986年我国出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，但只对城镇经营性房屋征税，个人自住住房是免税的。

　　焦点解读：

　　房产税主要是针对房产税，对刚需影响不大，但对改善住房者和投资客影响较大。重庆是排名前列征存量房产税的城市，随着存量房现象的日益严重，对存量住房征收个人住房房产税也是在意料之中。重庆市对存量房开征个人住房房产税的消息，无疑加大了人们对于未来一个阶段政府将继续打击炒房，房价将持续走稳的市场预期。对存量房开征个人住房房产税指意明确，重庆不欢迎炒房者。对于2012的楼市调控，房产税是继续试点还是全国推广，是存量征收还是增量征收，一时间成为楼市热议的话题。

　　6、商业地产：

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　　住宅市场愁云惨雾，商业地产热血沸腾。写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在全国大干快上。暂无政策压力的商业地产开发商们极尽所能，用商业地产项目产生的利润弥补了住宅市场的盈利压力。投资者们则迅速从居住项目中抽回资金转投商业地产。

　　焦点解读：

　　就在龙头住宅房企为连续的业绩下滑而焦虑之时，商业地产却展现出新生机。限购令的持续实施压迫住宅市场不能移动半步，伴随着货币政策的趋紧、购房门槛的提高以及通胀预期的渐强，使2011年的楼市无论如何也算不得有业绩，而此时并没有受到过多限制的商业地产正以较强的优势，趁势红火起来。在一些地方城市综合体的大量兴起，也吸引了不少开发商与投资者的眼球。

　　7、降价维权：

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　　从密集备战，到眼下的大失所望。今年的“金九银十”成为了开发商记忆深刻的一个节点。面对密集的调控政策，旺季楼市成交黯然收场。尽管成交低迷，不过楼市依然不缺少热点：“裤衩论”、“佛山限购放宽半天就被叫停”、“首套房贷利率提高”等，各种事件进入百姓的视线，也触动着楼市的敏感神经。

　　焦点解读：

　　持续的低成交量让开发商急了眼，购房者大多被观望情绪主导对楼市不理不睬，开发商想把房子卖出去就会想方设法，明着是打折促销，其实是降价销售，以低于之前楼盘价格的方式来拉动成交量。但是开发商对购房者的讨好并没有给自己带来多少利益，反而激怒了老业主，由此老业主降价维权，要求开发商退房，否则就砸掉开发商售楼处。

　　8、新婚姻法：

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　《婚姻法》司法解释（三）规定，一方父母为自己子女买的房子，属于该子女的个人财产，不属夫妻共同财产。

　　焦点解读：

　　“新婚姻法一出，老公变房东”，新婚姻法的出台，最受关注的当属“婚前一方支付首付的房子在离婚时的分配问题”，新婚姻法规定谁首付，产权归谁。不管是认为这种规定合理公平，能有效抑制投机结婚的现象，还是认为此规则对未出首付但共同还贷的另一方不太公平，总之新婚姻法的出台，使房产搅动了婚姻。婚姻法新规在一定程度上还是能够有效抑制夫妻关于房产的一些争执，但是另一方面想来，无论婚姻法如何改动，只要坚守自身婚姻触及不到该规定，房产如何分配是无关紧要的。

　　9、网上卖房

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　　2011年4月淘宝房产和SOHO中国首次合作在网上卖房并获得超千万的交易额，引来社会上多方关注。2011年10月27日，搜狐焦点正式向全国推出中国较大房产电商平台--搜狐e购房。搜狐e购房引领房产销售进入一站式网上购房服务。

　　焦点解读：

　　网购的概念渐渐深入人心，网上卖房也在开发商的大肆宣传下为购房者所知。且不看它的效果如何，总之是赚够了人们的眼球。12月SOHO中国和华远地产，联合其他18家房地产开发商发起排名前列房地产电子商务联盟，准备将“定价权”交给购房者。万科也启动了涉及10亿元房源的网购行动。开发商在网上大卖房子，让购房者有些摸不着头脑了，不知道他们到底是何居心。当然开发商的用意还是在卖掉房子挣钱，只是换了一种方式。购房者买房还是要以自己的需求与能力为主，不要被五花八门的手段迷惑了，搅乱了自己的购房计划。同时，搜狐e购房将作为诚信房地产电商平台打开购房者通往安全诚信的网上购房大门。

　　10、土地流拍

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　　济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”。 房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，增大房地产调控阻力。

　　焦点解读：

　　楼市的低迷连累了土地市场，多地土地拍卖呈现零成交的状态。购房者与开发商的双观望情绪日益累加，无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，这也使得一些开发商近期无心拿地。土地的流拍恐怕会给以后的房地产市场埋下新的隐患，原本应投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。X

　　三、2011年保定楼市十大事件

　　保定地产老总论剑"两会" 2011"品牌"讨论百家争鸣（2011年2月15日《保定日报》）

　　关于品牌定义与品牌价值的诠释，营销界已经有太多的门派用各自的语言进行了描述，基本有了一个共性的认识和理解。有关房地产品牌的相关定义性描述却依然处在一个百家争鸣、莫衷一是的环境中，一方面是地产界里关于如何用各式各样的营销手段塑造房地产品牌的概念多多、“成功案例”多多，众多房企也都竞说自己是品牌房企或者说正在塑造品牌，另一方面则是还有人提出了“房地产行业无品牌”的观点。保定房地产界在2011年年初开启了一场关于“品牌”的大讨论。

　　解读：

　　保定市两会召开之际、在“十二五”开局之年，保定市部分房地产老总对房地产行业里的品牌到底是什么进行了深入的分析，他们分别从品牌的衡量标准、房地产产品的特性等几个方面出发，结合自身项目探讨品牌的内在含义。在品牌标准较薄弱的房地产也，这种形式的讨论有利于保定房地产企业向着品牌化、规范化方向迈进。

　　搜狐焦点网吹响保定2011大型看房排名前列号角（2011年3月19日搜狐焦点网）

　　2011年3月19日，由搜狐焦点网组织的保定首场大型看房活动，即“聚便宜”爬房团活动火爆举行。做为古城保定少有的爬房活动，消费者们表现出的参与热情和置业信心受到了业内的关注。本次看房活动共有近200位网友参加，看房团所到之处，都受到了房地产开发企业的热烈欢迎，针对爬房团均给了出额外的优惠，四个项目还都为爬房团成员准备了精美的礼品，以回馈购房者对项目的关注和支持。

　　解读：

　　搜狐焦点网作为专业的房地产网站，进入保定后为保定带来了新颖的房地产方面的理念和活动。由搜狐焦点网首次发起的看房活动，在保定掀起了一阵议论高潮。先进房地产媒体的进入，为保定开发商和购房者架起一座良好的互动桥梁，为双方市场交易活动提供更好的服务。

　　府河片区建设提升保定品位 全力打造生态文化景观带（2011年4月14日中国新闻网）

　　为了使府河片区规划早日呈现在市民面前，使片区居民享受到全新的生活环境和居住条件，许许多多的人倾注着智慧和心血。片区拆迁、安置房建设、景观带建设……府河片区拆迁指挥部都在加紧运行，明确任务目标，建立健全重大问题集中决策、应急问题处理等制度，倒排时间表，定期召开例会，随时掌握工作动态。指挥部取消了双休日和节假日，工作人员每天都在为府河片区美好的明天紧张而忙碌地工作，确保片区拆迁建设稳步推进。

　　解读：

　　三大片区拆迁建设是保定城镇面貌三年上水平的重点项目和重大民生工程，关系群众切身利益，备受全市人民关注。做好三大片区拆迁建设工作，有利于改善三大片区居民的生活条件和居住环境，因此保定政府多次通过工作会议强调三大片区的拆迁建设工作。三大片区拆迁工作涉及保定民生，处理好此次拆迁重建工作具有至关重要的影响。

　　保定出重拳为保障房建设"保驾护航" 三万多套今年全开工（2011年4月25日中国新闻网）

　　保定日前召开安居工程工作会议，明确今年住房保障工作目标：保障性住房建设和棚户区改造建设任务共34345套（户），其中新增廉租住房4630套，新建经济适用住房3700套，新增公共租赁住房15154套，新建限价商品房4000套，各类棚户区改造3514户，新增廉租住房补贴3347户。另外，农村危房改造4800户。6月底之前，市区、各县、白沟新城保障性住房要全部开工建设。

　　解读：

　　2011年河北下大力度进行保障房建设，保定积极贯彻河北省的政策，大力进行保障房建设。保障房作为国家对房地产经济的调控政策之一，受到全国各级政府的重视。保定的保障房建设取得了良好的效果，实现保定收入较低人群住有所居的状况。大量保障房进入房地产市场也有利于调控商品房价格。

　　保定出重拳落实"一房一价" 对违法典型案件将曝光（2011年5月24日中国新闻网）

　　保定商品房明码标价规范指导和检查工作作出了全面部署会议决定，保定市物价局从即日起，对全市商品房明码标价工作展开拉网式检查，检查分两个步骤进行：排名前列步以规范指导工作为主。从5月23日开始至6月中旬结束，对市区内所有取得销售许可证的房地产企业逐个进行具体规范指导，明确“一房一标价”的内容、对外公开的方式、具体落实时限、出现问题的查处，并通过提醒告诫的方式促使房地产公司抓紧落实；第二步以查处案件为主。

　　解读：

　　一房一价政策下达之后，保定进行了严格执行。一房一价政策的实施有利于维护房地产市场的正常秩序，为保定房地产经济的发展创造良好的环境，因此受到保定开发商的支持。另一方面，一房一价的实施也制约了一部分开发商的利益，在实施过程中出现违反规定的行为，成为一房一价的实施的障碍。

　　保定暂停首套房贷 买房更难"夹心层"被无情误伤（2011年8月9日《保定晚报》）

　　目前，房价一路攀升，即使在银行可以提供贷款的情况下，还有很多市民买不起房，在国家房地产调控政策和信贷额度双重压力下，保定许多银行房贷业务开始收紧。因为没有贷款额度，不少银行已经停办首付房贷业务。虽然还有银行放贷，但要“看人下菜碟”。对首套房贷，提高了首付比例，利率也有所上浮。这对不是投资或炒房而确实是自己居住需要买房的家庭或结婚用房来说，是个沉重的“打击”。

　　解读：

　　国家对房地产经济进行调控，房贷利率是一个最直接的方式。在国家多形式调控政策中，房贷利率上浮对保定楼市的影响最为巨大。房贷利率上浮增大了保定购房者的经济压力，致使大部分购房者持观望态度；房贷利率上浮释放出银行看跌房价的信号，进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。

　　限购城市名单即将出炉 保定位列三线中水平（2011年8月26日《北京青年报》）

　　8月18日，国家统计局公布了7月份全国70个大中城市的房价指数。70个大中城市中仍有一半的城市在上涨，随着住建部限购五条标准的出台，二三线城市的限购已在所难免。住建部出台的关于限购城市的标准的政策引起了广泛关注，人们在关心自己的居住城市是否限购。政治地位 、经济实力、城市规模 、区域辐射力是划分一线、二线、三线城市的主要标准。综合各方面因素，保定位于三线中水平。

　　解读：

　　2011年国家对于房地产经济的调控异常的严厉，房价上涨过快的城市也将列入限购行列。消息一出，二三线城市都陷入惶恐之中，关于限购令的讨论也不绝于耳。保定作为三线城市，似乎也存在限购的可能性。虽然保定最终没有实施限购政策，但购房者的观望情绪空前的高涨。

　　保定"大水系"主体工程竣工 河网密度居全省排名前列（2011年9月27日新华网）

　　9月22日，投资近40亿元的保定“大水系”主体工程竣工。曾是“五河绕城”的保定，开启了“山水保定”新画卷。“大水系”工程起于2008年，是保定提升城市品位的灵魂和主线。2009年，“大水系”工程市区内的关键“雨污分流”工程竣工，保定成为全省排名前列实现主城区雨污分流全覆盖的城市；去年“南线引水”竣工，实现市区“内环水系”通水；今年“北线引水”竣工，市区“外环水系”通水。

　　解读：

　　全省开展的城镇面貌三年大变样工作为保定科学规划生态水城带来新契机。大水系建设通过实施水源工程、景观工程、雨污分流工程和防洪堤综合整治工程，使几条穿市而过的河流由脏且臭变得清且活，我们亲水而居的美好愿望变为了现实。“两环四廊、五湖十园，青绿交映、水城一体”的大水系理想，让保定市民充满对未来美好水景的憧憬和想象。

　　商业地产抢攻二三线 保定扎堆“城市综合体“（2011年12月6日《燕赵都市报》）

　　河北省城镇化快速发展给无数开发商提供了商业地产开发契机，目前我省的廊坊、邯郸、承德、保定等河北省二三线城市(国内三四线城市)都跨入了综合体建设阶段。在保定，在建的综合体有大体量的万博广场以及商业设施华创国际广场、未来石等。不仅保定受到综合体开发商青睐，在省内其他城市综合体建设也如火如荼。据了解，截至8月底，我省已开建24个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型城市商业综合体项目，保定会开建2个。

　　解读：

　　2011年被称做最严厉的宏观调控环境，住宅性住房受到严重的影响。而调控政策对于商业地产并没有做出确切的规定，因此没有限购限贷政策的三、四线城市商业地产发展如火如荼，保定就是其中之一。城市综合体作为现代城市的标志，城市综合体在保定的兴起，有利于改善保定的城市面貌，促进保定商品经济的发展。

　　回望2011保定规划走出新路数 四张名片齐亮相（2011年12月22日《保定晚报》）

　　一座城市的发展，最首要的决定因素是规划是否闯出条新路、真正上水平。回望2011年，市规划局从多方面下足功夫，围绕建设繁荣舒适现代化城市的目标，着力打造“京畿重地、文化名城、低碳城市、山水保定”四张名片，为保定发展提供了科学的规划保障。为提升规划设计水平，市规划局全面放开规划设计市场，公开征集、邀标招标、方案比选，重要规划设计方案提交规委会审议前，必须先经专家技术委员会审查通过。

　　解读：

　　2011年是保定市政建设集中的一年，多个城市亮点在这一年的规划建设中被提了出来。城市名片的提出有利于提升城市形象，扩大保定对外界的影响力。四张保定城市名片抓住了保定特有的优势，对几项优势进行挖掘、深化，完成保定城市整体形象的提升；同时也为保定市政建设工作做指导，使改建工作得以顺利进行。X

　　四、基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析

　　（一）、消费者调查情况：刚需是市场主体

　　提要：在受访人群中，首次置业与改善性购房群体占了很大比重，保定的购房主因仍然是解决基本住房问题以及改善住房条件。大多数人群年收入在3万元以下，首付不足或是影响消费者置业的主要因素。

　　1、在保定 31-40岁的购房者占了47%的比重改善住房条件为购房主要因素

　　如图1-1所示，参与此次调查的受访者中，47%的受访者年龄在31至40岁之间，24%的受访者的年龄集中在21至30岁之间，41至50岁的参与调查者占总数的23%。

图1-1 受访者年龄分布

　　由数据可以得出，首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群。21至30受访者多为刚需一族，31至40岁之间的受访者多为改善住房需求的群体，41至50岁多数是为儿女置业的群体，在一定程度上也属于刚性需求，代表了市场需求主体的意见和想法。由这组数据也可以表明，保定房地产市场的刚性需求占市场需求的很大比重。

　　2、72%的受访人群年收入在5万或者5万以下首付不足或是影响置业主因

　　由图1-2得出，参与此次调查的受访者年收入在3万元以下的占总数的37%，年收入在3至5万之间的占总人数的35%，年收入5至15万的占总人数的22%，4%的受访者年收入在15万至30万之间，只有2%的受访者年收入达到30万以上。

图1-2 受访者年收入分布

　　分析数据得出，参与调查的保定市民年收入在5万或者5万以下的占到72%的高比重，年收入在5至15万的属于保定市民年收入中等偏上的层次，这个群体占到22%；15万以上的高收入群体属于比较固定的人群，占总人数的6%。这一系列数据比较全面的反映了保定本地消费者的购买力。

　　3、首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群

　　如图1-3所示，参与调查的人群中，43%的受访者拥有一套住房，42%的受访者没有房产。两套住房的人群在受访者中占10%的比重，两套住房以上只占5%的比重。

图1-3 目前拥有的房产情况

　　数据显示，保定购房者中，大多数是没有房产或只有一套房产的，因此初次置业或改善性置业构成保定房地产市场需求的主体。这也在一定程度上也反应出，保定楼市还是以刚性需求为主，保定楼市还有很大的发展空间。拥有两套及两套住房以上的受访者只占15%的比重，这在一定程度上表明保定投资性购房状况较少。X

　　 (二)、消费者购买力分析：

　　提要：70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者恩那个承受的月还款额在1500元以下，在保定购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。

　　1、70%消费者选择总价40万元以下房源

　　如图1-4所示，70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下。此外，能够承担40-60万元总价的受访者占总人数的19%，6%的受访者能够承受60至80万的房屋，3%的受访者能够承受80万至100万的房子，2%的受访者表示能够承受100万以上的房屋。

图1-4 能承受的房屋总价

　　研究数据我们可以得出，高达70%的购房者都是刚需购房者。能承担100万元以上项目的购房者通常都是固定人群，而这部分消费者比例只占整体消费者的2%。能够承担40-60万的受访者属于保定中高收入水平家庭，在保定所占比重较少。

　　2、62%的购房者可接受1500元以下月还款

　　如图1-5所示，62%的受访者可以接受每月1500元以下的还款金额，可以接受每个月还款1500至2000的占到总人数的21%，10%的受访者接受每个月2000至2500的还款额度，只有7%的人群接受每个月还款金额达2500元以上。

图1-5可以接受的月还款额

　　月还款额1500元是保定的主要收入群体，也是大多数保定刚需一族的经济实力。月还款1500-2000元的群体占总人数的21%，在保定属于较高收入水平，所占比比重较小。因此，保定开发商在开发建设时应考虑以小户型为主。

　　 (三)、消费者购房倾向分析：

　　提要：调查中发现，解决基本居住问题一直都是保定消费者购买房屋的主要目的，另外，本次调查中以改善居住条件为主要购房目的的购房者也占了不小的比重。80-100平方米的户型为市场较受欢迎的户型，北市区的楼盘项目为大多数购房者的优选。

　　1、解决基本居住问题是保定消费者购买房屋的主要目的

　　由图1-6可以看出，从排名前列季度到第四季度，解决基本居住一直都是保定消费者购买房屋的主要目的，并占据消费者置业目的的45%。此外，以改善居住条件为主要置业目的的受访者占总量的44%，由此看来，2011年刚需仍是保定房地产市场的主角。

图1-6目前购房的主要目的

　　通过一年来的数据观察，在保定购房者置业目的中，用于保值增值的占8%，用于出租获长期回报的占3%。投资性购房需求在保定来说，相对较少。值得注意的是，在消费者置业目的中，保值增值、出租或长期回报所占比重较少，短期倒手赚差价没占比重，这在一定程度上反应出，2011年国家调控政策一再加强，人们开始将投资理财的渠道逐渐从房地产上转移。这一数据在今后的变化幅度，或将成为左右市场冷暖的一个标志。

　　2、80-100平方米的户型较受欢迎

　　由图1-7调查显示，80-100平方米的户型为市场较受欢迎的户型，100-120平方米范围内的户型列受欢迎度的第二位。这两个户型面积范围多位自住性需求，刚需族的消费能力较符合。

图1-7 最为关注和考虑户型范围

　　60-80平方米甚至60平方米以下的住房在北京、上海等一线城市是没有太强经济实力刚需族的优选，但在保定这个三四线城市来说，市场并不广泛。120-140平方米的住房相对较大，选择这一面积空间的购房者只占总量的16%。

　　2、北市区是购房者的优选区域 区域发展潜力受到关注

　　调查显示，北市区位列各个区域之首，成为消费者在2011年最为关注的区域。高开区、新市区、南市区依次排后。

图1-8 最希望在哪个区域买房

　　在2011年的保定楼市版图中发现，保定各个区域都有不少的房源放量，每个区域都有部分优秀项目涌现。保定城市向北发展的趋势日渐凸显，北市区越来越受到保定消费者的关注。高开区、新市区是保定新兴的市区范围，近年来发展比较迅速，这两个区域对于消费者的吸引力也不容小觑。南市区是保定的老城区，对于消费者的吸引力有所降低，因为其较完善的配套设施和老一代保定市民的居住理念，南市区也吸引了一部分人的关注。

　　(四)、消费者预期分析：

　　提要：价格仍为影响购房排名前列要素，区域地段周边环境的影响越发明显。对于2012年的房地产政策40%的受访者认为国家会继续收紧，由于2011年楼市的不景气，更加深了消费者的观望情绪，2012年的楼市不容乐观。

　　1、价格仍为影响购房排名前列要素区域地段周边环境的影响越发明显

　　如图1-9所示，保定购房者选房考虑因素中，价格居于首位，周边环境、区域地段也是影响保定购房者选房的重要因素。研究发现，周边环境、区域地段与价格这三因素所占比重差距不算太大，由此得出，随着房地产市场的不断完善和消费者生活水平的调高，价格与居住感对消费者的影响差距会逐渐变小。

图1-9 住房主要考虑因素

　　户型、交通、物业对于消费者置业影响分别位于影响要素排名的4至6位，配套和开发商量要素居最后两位。由排名可以得出，保定消费者在对居住感受要求提升的同时，项目品牌意识也亟待提升。其中，消费者对物业要素关注度较高，在一定程度上反应出保定购房者对居住要求较高。

　　2、40%受访者不看好房地产调控 政策走势不明朗

　　调查显示，走过低迷的2011年房地产市场，购房者对国家调控政策有了新的认识，其中有40%的调查者认为国家对房地产的调控会继续收紧，所占比重较大。有22%的调查者认为国家会适度放松，21%的人认为会维持现状，还有17%的调查者认为国家政策可能随时会变，不明确国家调控方向。

图1-10 您认为2012年国家政策走势如何

　　2011年可以说是国家对房地产市场调控政策最严厉的一年，新国八条，一房一价，限购令，以及房产税等等一系列的调控政策重压楼市。楼市成交量的不断下滑，土地的多次流拍也显示国家对房地产的打压政策确实起到了作用。并且国家有关部门也多次表示会继续加强对房地产市场的监管，所以在更多人看来国家对房地产市场的调控会继续收紧。这也使更多的购房者继续保持观望态度，不轻易出手，以致加重了楼市的低迷。X

　　 五、2011年保定楼盘动态跟踪分析报告

　　由图2-1得出，根据搜狐焦点网新盘动态分析资料分析得出，2011年保定北市区在售楼盘数量为39个，是保定在售数量最多的区域。南市区在售楼盘数量为36个，在保定各区域在售楼盘数量中位列第二位。新市区与高开区的在售楼盘数量分别为25个和15个，紧跟南市区之后。数据得出，保定北市区房地产经济发展较迅速，保定大多数在售楼盘集中在这个区域，这也印证了保定城市向北的发展现状。

图2-1 2011年保定在售楼盘区域分布

　　保定南市区新盘数量也不在少数，虽然保定向北发展的趋势已定，但南市区较齐全的配套设施还是吸引了一部分保定市民的关注。同时，保定一部分居民的传统居住观念也使得南市区不会迅速没落。值得注意的是，南市区的36个在售楼盘中，有一部分是旧城改造项目，这也在一定程度增加了南市区的新盘数量，也提升了南市区的整体形象。

　　新市区与高开区是保定新兴的城市区域，近年来发展异常迅速。新市区与高开区在面积上不及南市区辽阔，但新市区与高开区的新盘数量并不在少数。新市区与高开区作为保定重点发展区域，房地产经济也走上快车道，发展前景很好。

图2-2 2011保定楼市活跃楼盘各区域分布

       由图2-2得出，保定北市区活跃楼盘占保定活跃楼盘总量的41%，是保定房地产经济发展最为活跃区域；新市区以30%的比重位列第二，是保定房地产经济也很青睐的区域；南市区与高开区分别占重量的17%和11%。

　　保定各区域活跃楼盘的比重在一定程度上反应出保定房地产经济在各个区域的发展状况。由数据可以得出，保定北市区房地产经济最为活跃，新市区其次。2011年，保定个区域新推楼盘数量不算太多，但每个区域都涌现出风格迥异的优秀楼盘，2011年保定楼市状况虽然不很景气，但开发商推盘动作都不在少数。X

　　六、2011年房地产市场调控脉络

　　2011年1月20日央行上调存款准备金率0.5个百分点

　　2011年1月26日新国八条与房产税试点出台 将调控压力由中央传地方

　　2011年2月9日央行再度加息 存贷款基准利率上调0.25个百分点

　　2011年4月19日国土部正研究土地招拍挂新规则 并非"价高者得"

　　2011年4月21日央行:4月21日再上调存款准备金率0.5个百分点

　　2011年5月1日“一房一价”全国今推行 五一楼市思考

　　2011年5月18日央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

　　2011年6月2日银行开发贷利率较高上浮50% 中小房企忙找钱

　　2011年7月7日央行今年第7次加息 存贷款利率上调0.25个百分点

　　2011年8月22日二三线自报限购大限已至 14市或插翅难逃

　　2011年9月13日住建部称楼市限购令年内不取

　　2011年10月11日商业地产贷款利率上浮较高4成 "避风港"恐成风暴眼

　　2011年10月13日限购令松绑"朝令夜改" 网友笑称史上最短的政策

　　2011年10月20日首套房贷利率上浮5%甚至更高 对楼市影响几何

　　2011年10月31日温家宝:坚定不移搞好房地产调控

　　2011年12月01日央行下调存款准备金率 不意味对地产调控的解禁

　　2011年12月07日住建部要求限购到期延续 11城市尚无一表态

　　2011年12月13日3次加息房贷基准利率到7.05% 公积金贷款最划算

　　2011年12月21日2012年楼市调控走向 房产限购令还将继续执行

　　2011年12月26日明年新开工保障房和棚户区改造住房700万套以上

　　2011年12月30日住建部陈淮:房地产的调控要坚持“四个不动摇”